Par Stéphanie Swiklinski, le 25 Octobre 2017 dans
JE VENDS - Je consulte mon notaire
La loi de simplification et de modernisation du droit de 2009 a modifié le mécanisme de vente d'un bien détenu en indivision. L'objectif était évidemment d'éviter les situations de blocage et de faciliter la procédure de vente.
Auparavant, pour vendre un bien immobilier possédé en indivision, il fallait obtenir l'accord de tous les propriétaires indivis. C'était la règle de l'unanimité ! Pas facile à obtenir quand on ne s'entend pas ou plus !
Désormais, la vente peut être autorisée par le Tribunal de Grande Instance, si un ou plusieurs indivisaires, représentant au moins deux tiers des droits, en font la demande. Pour ceux qui souhaitent vendre l'immeuble, la procédure à suivre est la suivante : il faut prendre rendez-vous avec un notaire, pour que ce dernier puisse notifier ce projet aux autres indivisaires. Ces derniers ont alors 3 mois pour faire connaître leur décision. Si un des co-indivisaires refuse ou bien ne répond pas : le notaire va le constater dans un procès-verbal de difficulté. Ensuite, les propriétaires vendeurs devront saisir le Tribunal de Grande Instance, pour qu'il autorise la vente. Cette procédure rend plus faciles les opérations de partage, lors des successions par exemple. En revanche, la majorité des 2/3 est impossible au sein d'une indivision conjugale ou lorsqu'il y a un démembrement de propriété entre conjoint survivant pour l'usufruit et les enfants pour la nue-propriété par exemple.
L'indivision séduit de plus en plus de candidats à l'acquisition. Quand tout va bien, cette situation juridique offre des avantages. Mais, quand rien ne va plus : quelles sont les règles du jeu pour vendre ?
Indivision volontaire ou indivision subie
Il existe deux façons de se retrouver en indivision.
- Première hypothèse : vous souhaitez acheter un bien immobilier à plusieurs. Dans ce cas, chaque acquéreur va se retrouver propriétaire à hauteur de sa contribution financière à l'achat (50/50, 40/60...), mais sa quote-part ne sera pas matérialisée. Les proportions de l'achat seront constatées dans l'acte authentique. L'indivision est dans ce cas volontaire.
- Seconde hypothèse : après un décès, vous héritez, avec d'autres membres de votre famille, d'un bien immobilier. Vous et les autres héritiers allez vous retrouver en indivision. Vous serez propriétaire du bien à plusieurs et la quote-part de chacun sera déterminée en fonction de ses droits dans la succession. L'indivision sera alors subie.
Vendre sa quote-part dans le bien
Il est effectivement possible, quand on est en indivision, de vendre sa quote-part à une tierce personne. Attention ! Les autres indivisaires seront dans ce cas prioritaires pour acheter le bien. Votre notaire devra, dans ce cas de figure, notifier les conditions de la vente et le prix demandé, à chaque membre de l'indivision, par lettre recommandée avec accusé de réception. Chaque indivisaire dispose alors d'un mois pour exercer son droit de préemption, s'il est intéressé. Le délai est ensuite de 2 mois pour passer l'acte de vente définitif et acheter cette part de l'immeuble, en priorité.
Vendre l'immeuble en entier
" Attention ! Cette vente forcée ne doit pas "porter une atteinte excessive" aux droits des autres indivisaires. "
Auparavant, pour vendre un bien immobilier possédé en indivision, il fallait obtenir l'accord de tous les propriétaires indivis. C'était la règle de l'unanimité ! Pas facile à obtenir quand on ne s'entend pas ou plus !
Désormais, la vente peut être autorisée par le Tribunal de Grande Instance, si un ou plusieurs indivisaires, représentant au moins deux tiers des droits, en font la demande. Pour ceux qui souhaitent vendre l'immeuble, la procédure à suivre est la suivante : il faut prendre rendez-vous avec un notaire, pour que ce dernier puisse notifier ce projet aux autres indivisaires. Ces derniers ont alors 3 mois pour faire connaître leur décision. Si un des co-indivisaires refuse ou bien ne répond pas : le notaire va le constater dans un procès-verbal de difficulté. Ensuite, les propriétaires vendeurs devront saisir le Tribunal de Grande Instance, pour qu'il autorise la vente. Cette procédure rend plus faciles les opérations de partage, lors des successions par exemple. En revanche, la majorité des 2/3 est impossible au sein d'une indivision conjugale ou lorsqu'il y a un démembrement de propriété entre conjoint survivant pour l'usufruit et les enfants pour la nue-propriété par exemple.
