Démembrement de propriété : chacun chez soi, chacun ses droits

Du côté de l'usufruitier

Pour les puristes, l'usufruitier a droit à l'"usus" et au "fructus". Pour ceux qui ne maîtrisent pas le latin, l'usufruitier a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus. Ainsi, lorsque vos parents vous donnent leur maison d'habitation et s'en réservent l'usufruit, ils ne se dépouillent pas totalement, puisqu'ils peuvent continuer à l'habiter. Ils en conservent la jouissance. De même, si on vous fait donation de l'usufruit d'un appartement, vous pourrez en percevoir les loyers.

Il existe cependant une contrepartie. Ce qui vous permettra ainsi de vérifier l'adage  "on n'a rien sans rien" ! L'usufruitier doit en effet prendre en charge les dépenses d'entretien courant (article 605 du Code civil) : entretien des peintures, de la plomberie ou du remplacement de la chaudière… Il doit conserver non seulement la chose, mais il doit restituer le bien au nu-propriétaire dans l'état dans lequel il l'a reçu.

Cet usufruit peut être viager, c'est-à-dire que si vous donnez un appartement à votre enfant avec une réserve d'usufruit, cet usufruit va durer toute votre vie et s'éteindra par votre décès. L'usufruit rejoindra, à ce moment-là, la nue-propriété de laquelle il avait été séparé pendant quelques années. La pleine propriété sera alors reconstituée ! Cet usufruit peut aussi être temporaire, c'est-à-dire organisé pour une durée déterminée (5 ans par exemple). On utilise cette technique, par exemple, pour procurer un revenu à un enfant qui ferait des études longues, en attendant qu'il entre dans la vie active. On lui donne l'usufruit d'un appartement en location pendant 5 ans et il perçoit les loyers pendant ce laps de temps. Au terme du délai, on récupère son bien.

Du côté du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire a l'"abusus" c'est-à-dire qu'il a le droit d'aliéner le capital ou plutôt le droit de disposer de la chose (la donner, la vendre…). Si vous êtes nu-propriétaire, attention ! Vous ne devez en aucun cas abuser de votre "abusus" ! Vous avez en effet l'obligation d'assurer à l'usufruitier la jouissance paisible du bien. Concernant les travaux et réparations en tous genres, vous devrez prendre en charge toutes les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil (comme la réfection de la toiture par exemple). Si vous possédez d'autres immeubles donnés en location, vous aurez la possibilité d'imputer ces grosses réparations sur vos revenus fonciers. C'est toujours ça de pris ! À l'extinction de l'usufruit, vous retrouverez la pleine propriété de la maison ou de l'appartement.

Côte à côte pour certaines opérations

Pour certaines opérations, il faudra la signature du nu-propriétaire et de l'usufruitier. Ce sera le cas pour donner en location et signer un bail rural ou commercial portant sur un immeuble démembré. En revanche, seul l'usufruitier signera un bail d'habitation avec le locataire qu'il aura librement choisi. Même chose en cas de vente de l'immeuble : usufruitier et nu-propriétaire devront signer l'acte. Petite subtilité tout de même : le nu-propriétaire peut vendre seul la nue-propriété.

Donation temporaire d'usufruit

Si vous êtes propriétaire d’un bien, vous pouvez en conserver la nue-propriété, mais en donner l’usufruit (la jouissance) à votre enfant. Il percevra les loyers pendant une durée déterminée, le temps qu’il termine ses études par exemple. La donation revêt donc un caractère temporaire.