Il a fallu un peu plus de 2 ans à la loi Alur pour atteindre sa vitesse de croisière et aller à la rencontre des bailleurs et locataires. Ce qui permet aux uns de louer sans encombre et aux autres d'accéder au logement sans trop de difficulté.
La loi Alur serait-elle propulsée par un diesel ? Après un démarrage plutôt poussif et des à-coups médiatiques – avec l'encadrement des loyers quelque peu décrié – la fameuse loi effectue petit à petit son parcours parlementaire, pour arriver à destination dans de bonnes conditions. Voici un rapide tour d'horizon du chemin parcouru, pour constater que locataires… et propriétaires peuvent désormais profiter de belles avancées !
1er palier : remboursement accéléré
Disparus les propriétaires zélés qui exigeaient des garanties confortables et pas toujours justifiées ! La loi Alur prévoit que le versement d'un dépôt de garantie figure obligatoirement dans le contrat de bail, et qu'il ne peut être supérieur à 1 mois de loyer hors charges. Celui-ci doit être restitué dans un délai maximal de 1 mois si l'état des lieux de sortie s'avère conforme, et dans un délai de 2 mois en cas de différences avec l'état des lieux d'entrée.
2e palier : acheteurs mieux informés
Si le logement occupé par le locataire se trouve en vente, ce dernier peut être prioritaire pour l'acheter. Il dispose donc de 2 mois pour se porter acquéreur à partir de la réception de la lettre de congé adressée par le propriétaire. En cas d'acquisition, il disposera d'informations sur l'organisation de l'immeuble (règlement de copropriété, carnet d'entretien…), d'éléments sur la situation financière et d'un bilan des charges de copropriété liées au lot. De quoi acheter en toute transparence !
3e palier : contrats simplifiés
Locataires des villes et locataires des champs ne sont pas soumis aux mêmes obligations. En cas de congé donné pour quitter le logement, le préavis applicable est de 1 mois dans les zones tendues (grandes agglomérations), alors qu'il atteint 3 mois dans les autres secteurs.
4e palier : honoraires clarifiés
Les honoraires d'agence sont désormais plafonnés pour le locataire. Le bailleur prend en charge la totalité des frais liés à la mise en location du bien, à l'exception de 4 prestations qui sont partagées : la visite du logement, la rédaction du bail, la constitution du dossier et l'établissement de l'état des lieux. Le montant des honoraires atteint :
- 12 €/m² en zone très tendue (Paris et petite couronne) ;
- 10 €/m² en zone tendue (28 grandes agglomérations) ;
- 8 €/m² en zone détendue sur l'ensemble du territoire.
5e palier : loyers encadrés
En place à Paris, le dispositif prévoit que lors de la signature d'un nouveau bail ou d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne peut dépasser de 20 % un prix de référence fixé par arrêté préfectoral. À l'inverse, il ne doit pas être inférieur de 30 %. Pour Paris, les loyers de référence sont déterminés à partir des niveaux de loyers constatés par l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap). Cette mesure sur l'encadrement des loyers devrait prochainement s'appliquer aux 400 communes de l'agglomération parisienne.
Nouveau !
Depuis le 1er juin, l’état des lieux établi entre le locataire et le propriétaire-bailleur obéit à de nouvelles règles fixées par la loi Alur. Il tient compte de la vétusté du logement. S’il n’y a pas de modèle type (comme pour le bail), certaines mentions indispensables doivent figurer dans l’état des lieux afin de réduire le nombre de litiges.
