Mise en vente
Suivez la préparation du notaire !

En matière de vente immobilière comme dans de nombreuses disciplines sportives, les conseils d'un coach permettent de bien aborder une compétition. Une transaction obéit en effet à la même logique puisque le propriétaire gagne à se mettre en condition pour bien négocier. Pour y parvenir, il importe de rassembler des informations, de s'entourer de quelques précautions et de mesurer tous les impacts de la règlementation. Autant de paramètres qu'il faut bien appréhender… Pour se donner les moyens de réussir une négociation, rien ne vaut les conseils du notaire pour gérer la mise en vente de son bien haut la main !

La documentation à rassembler

Avant de s'élancer pour négocier son bien immobilier, il convient de se mettre dans les bonnes dispositions. Cela suppose de réunir tous les documents qui vont permettre au notaire de constituer le dossier de vente en toute exhaustivité.
Les bonnes pièces. En effet, toute l'histoire de la maison ou de l'appartement s'est écrite au fil de nombreux documents. À commencer par l'acte de propriété établi par le notaire. Il contient différentes mentions qui permettent d'identifier le bien avec précision, ainsi que d'indiquer l'existence de servitudes. Rappelons que tout acheteur reçoit une copie authentique de cet acte. Cette pièce est établie par le notaire qui a rédigé la version originale, appelée la "minute", conservée à l'étude notariale.
Autres pièces justificatives importantes, les factures de travaux d'aménagement ou d'embellissement qui ont été réalisés dans le logement. Il importe de fournir ces documents car ils vont servir à fixer le prix de vente. Par ailleurs, certaines prestations  s'accompagnent de garanties décennales que les nouveaux propriétaires pourront activer au besoin.
S'il s'agit d'un appartement, cette liste comprend en outre le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. S'ajoutent les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années et le carnet d'entretien.

La règlementation à respecter

Comme toute épreuve, la transaction obéit à une réglementation spécifique que le vendeur doit suivre.
Bien sûr, le notaire se pose en arbitre pour s'assurer que toutes les dispositions vont être respectées.
Les contrôles à effectuer… Une des principales obligations concerne le Dossier de diagnostics techniques (DDT). Il regroupe tous les contrôles obligatoires :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• l'état de l'installation intérieure de gaz et électricité si elle date de plus de 15 ans ;
• l'état de l'installation d'assainissement non collectif ;
• l'état des risques naturels, miniers et technologiques ;
• le constat d'amiante pour les logements construits avant 1997 ;
• le constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles construits avant 1949 ;
• l'état relatif à la présence de termites si le logement est en zone déclarée infestée ;
• le diagnostic sur la présence de mérule ;
• une attestation de superficie de la partie privative (loi Carrez) et de la surface habitable d'un lot de copropriété.

Dans le cas d'une maison neuve, il faut fournir le permis de construire et la déclaration d'achèvement et de conformité de travaux.
Si le bien est sorti de terre depuis moins de 10 ans, la transaction réclame de plus l'attestation de souscription d'une assurance dommages-ouvrage, ainsi que les certificats de garantie pour les équipements encore sous garantie.

Des vérifications à réaliser

Tout semble prêt pour que la vente décolle  ! Reste à régler quelques détails que le notaire se charge de vérifier. Pour cela, il va demander au vendeur de communiquer des informations en matière de mitoyenneté et d'urbanisme…
Des précautions à prendre… Le notaire ne manque pas d'attirer l'attention du vendeur sur l'importance de réunir tous les documents fixant les modalités de servitude de la propriété, le cas échéant les droits de passage, les interdictions de construire…
De même, il convient de faire état de tous les travaux et modifications effectués dans la maison comme la création d'ouvertures, la surélévation du toit, etc.

Une imposition à calculer

La préparation à la mise en vente touche à sa fin et il reste à vérifier le cadre fiscal de la transaction pour envisager les éventuelles plus-values à régler… ou non.
Des simulations à réaliser… Cet impôt s'applique pour la vente d'une résidence secondaire, sachant que l'habitation principale profite d'une exonération. Calculée par différence entre le prix de vente et le prix d'achat, celle-ci est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et assimilés, à hauteur de 17,2 %. Précisons qu'un bien est exonéré d'impôt sur le revenu au terme d'un délai de détention de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
À cette simulation fiscale s'ajoutent les copies des avis d'imposition de taxes foncières et d'habitation qui donnent de précieuses indications aux futurs acquéreurs sur les montants à régler.

La présentation à soigner

Tous les éléments sont réunis pour que la maison trouve son futur propriétaire… Reste à lui accorder quelques attentions pour la rendre séduisante…
Les bons gestes ! Après avoir dépersonnalisé l'intérieur et nettoyé le jardin, il importe de réaliser quelques travaux d'entretien. Cela concerne surtout les petites réparations comme des fissures dans les murs, des interrupteurs défectueux… qui peuvent mettre le doute chez les acquéreurs. Le "home staging" contribue à donner un air de jeunesse à un bien et accélérer sa vente. Cette technique consiste à le valoriser sans entreprendre de gros travaux.