Comment améliorer le DPE d'une passoire thermique ?

Pourquoi une classe G pèse lourd dans un projet immobilier

Le diagnostic de performance énergétique est devenu un critère central dans la vie d'un logement. Remis lors d'une vente ou d'une location, il classe les biens de A, pour les plus sobres, à G, pour les plus énergivores.
Un logement classé G se situe donc au plus bas de l'échelle énergétique. Il consomme beaucoup, coûte cher à chauffer et peut devenir difficile à louer dans un contexte où les contraintes réglementaires se renforcent progressivement.
Mais cette étiquette ne raconte pas seulement une dépense d'énergie. Elle influence aussi la perception du bien par les acquéreurs, les locataires et les banques. Un logement énergivore est souvent associé à des travaux futurs, à des charges élevées et à une moindre attractivité sur le marché.
Pour un propriétaire, la question n'est donc plus seulement : "mon logement consomme-t-il trop ?" Elle devient : "quels travaux peuvent réellement changer son classement énergétique et préserver sa valeur patrimoniale ?"

Comment reconnaître une passoire thermique ?

Les passoires thermiques correspondent aux logements les plus mal classés au diagnostic de performance énergétique, généralement en F ou en G.
Le classement dépend de deux critères : la consommation d'énergie primaire du logement et ses émissions de gaz à effet de serre. La classe F correspond à une consommation comprise entre 330 et 419 kWhEP/m²/an. Au-delà, le logement bascule en classe G.
Dans la pratique, ces mauvaises performances s'expliquent souvent par une combinaison de faiblesses : murs peu ou pas isolés, toiture mal protégée, fenêtres anciennes, ventilation insuffisante ou système de chauffage vieillissant.
La difficulté vient rarement d'un seul défaut. Un logement classé G cumule souvent plusieurs postes de déperdition, ce qui impose de raisonner globalement avant d'engager les travaux.

L'audit énergétique : le point de départ avant les travaux

Avant de choisir entre isolation, chauffage ou remplacement des menuiseries, l'audit énergétique permet de dresser un état des lieux précis du logement.
Il analyse les points faibles du bâtiment, identifie les postes les plus énergivores et propose plusieurs scénarios de travaux. L'objectif est d'éviter les rénovations isolées qui améliorent peu le DPE ou qui obligent à reprendre le chantier quelques années plus tard.
Son coût varie généralement entre 800 et 1 500 €, selon la surface et la complexité du bien. Cette dépense peut sembler importante, mais elle permet souvent de mieux arbitrer entre les priorités, le budget disponible et le gain énergétique attendu.
Dans une passoire thermique, l'audit joue donc un rôle stratégique : il aide à construire un parcours de rénovation cohérent au lieu d'accumuler des travaux au coup par coup.

Quels travaux permettent vraiment d'améliorer le DPE ?

La rénovation d'une passoire thermique commence le plus souvent par l'enveloppe du bâtiment. Avant de changer le système de chauffage, il faut limiter les pertes de chaleur.
L'isolation des combles constitue généralement l'un des premiers chantiers à envisager. Le toit représente en effet une zone majeure de déperdition thermique, avec une part pouvant atteindre environ 30 % des pertes de chaleur.
L'isolation des murs arrive ensuite parmi les interventions les plus structurantes, notamment dans les maisons anciennes. Elle peut être réalisée par l'intérieur ou par l'extérieur selon la configuration du bien, le budget et les contraintes architecturales.
Le plancher bas ne doit pas non plus être oublié, en particulier lorsque le logement se situe au-dessus d'un garage, d'une cave ou d'un vide sanitaire non chauffé.
Les fenêtres à simple vitrage ou les menuiseries anciennes peuvent également pénaliser fortement le confort thermique. Leur remplacement par du double vitrage performant permet de réduire les pertes de chaleur et d'améliorer le confort ressenti.
Une fois l'isolation traitée, le système de chauffage peut être remplacé plus efficacement. Installer une pompe à chaleur dans un logement mal isolé risque de produire des résultats décevants. En revanche, lorsqu'elle s'inscrit dans un projet de rénovation cohérent, elle peut contribuer à améliorer fortement le classement énergétique.
La ventilation joue enfin un rôle important. Une VMC performante, notamment double flux dans certains cas, permet de renouveler l'air tout en limitant les pertes de chaleur.

Travaux prioritaires pour sortir d'une classe G

Combien coûte la rénovation d'une passoire thermique ?

Le budget dépend fortement de la surface, de l'état du logement et du niveau de performance recherché.
Pour une rénovation énergétique importante, le coût peut se situer entre 200 et 450 €/m². À l'échelle d'une maison ou d'un appartement familial, l'investissement devient donc rapidement conséquent.
Cette fourchette explique pourquoi certains propriétaires hésitent entre rénover avant de vendre ou céder le bien avec une décote. Mais il faut aussi tenir compte du gain potentiel : amélioration du confort, baisse des factures, meilleure attractivité locative et valorisation patrimoniale.
Dans certains cas, une rénovation globale permet de sortir d'une classe G pour atteindre une étiquette plus favorable. Le gain dépend toutefois de la cohérence du chantier. Un changement de chauffage seul ne suffit pas toujours si l'isolation reste défaillante.

Quelles aides pour financer les travaux ?

Plusieurs dispositifs peuvent réduire le reste à charge des propriétaires.
MaPrimeRénov' constitue l'aide principale pour les travaux de rénovation énergétique. Dans sa version "rénovation d'ampleur", elle cible notamment les logements classés E, F ou G, qui nécessitent des interventions prioritaires.
L'éco-prêt à taux zéro permet également de financer le reste à charge sans intérêts, dans la limite de 50 000 € selon la nature des travaux engagés.
Ces aides dépendent toutefois de plusieurs critères : revenus du ménage, nature du logement, performance visée, type de travaux et recours à des professionnels qualifiés.
Avant de lancer un chantier, il est donc indispensable de vérifier son éligibilité et de réaliser des simulations, notamment via les services publics de rénovation énergétique.

La rénovation améliore-t-elle vraiment la valeur du bien ?

Un meilleur DPE peut avoir un impact direct sur la valeur d'un logement.
" L'amélioration du DPE ne répond pas uniquement à un objectif environnemental. Elle devient aussi un facteur de valorisation du logement et un élément de plus en plus observé par les acquéreurs ", souligne Christophe Rafaillac.
Selon les données citées dans le dossier, chaque lettre gagnée sur le DPE permettrait de récupérer en moyenne 5 à 7 % de valeur de vente. Cet effet varie évidemment selon les marchés locaux, l'état général du bien et le niveau de demande.
Un logement qui passe de G à D ou C ne change pas seulement d'étiquette énergétique. Il devient plus facile à projeter pour un acquéreur, plus rassurant pour une banque et plus attractif dans une perspective de location.
La rénovation énergétique doit donc être analysée comme un coût, mais aussi comme un investissement patrimonial. Elle peut permettre d'éviter une décote trop importante et de repositionner le bien sur un marché immobilier de plus en plus attentif à la performance énergétique.

Quand vendre reste malgré tout une option

Tous les propriétaires n'ont pas la capacité ou l'envie d'engager une rénovation lourde.
Certains préfèrent vendre leur logement en l'état, notamment lorsqu'ils doivent arbitrer rapidement, lorsqu'ils héritent d'un bien énergivore ou lorsque les travaux apparaissent trop coûteux au regard de leur projet.
Un logement classé G peut se vendre, mais son prix doit tenir compte de la décote liée aux travaux futurs. La baisse moyenne peut atteindre 15 à 25 % par rapport à un bien équivalent mieux classé.
Le marché n'est pas pour autant fermé à ces logements. En 2024, les biens classés E, F ou G ont représenté 40 % des ventes dans l'ancien selon les Notaires de France. Cela montre que les passoires thermiques continuent de trouver acquéreur, à condition d'être correctement estimées.

Pourquoi le notaire peut aider à arbitrer entre travaux et vente

Le choix entre rénover et vendre ne dépend pas uniquement du DPE. Il dépend aussi de la valeur du bien, du marché local, du coût réel des travaux et de la situation patrimoniale du propriétaire.
Le notaire peut apporter une analyse objective, sans enjeu commercial, pour estimer le bien, mesurer la décote éventuelle et replacer le projet dans une stratégie plus globale.
Son rôle est particulièrement utile lorsque le bien est transmis par succession, détenu en indivision ou destiné à être vendu rapidement. Dans ces situations, l'arbitrage ne se limite pas à une question technique : il touche aussi à la fiscalité, à la transmission et à la valorisation du patrimoine.

Passoire thermique : rénover pour redonner de la valeur

Sortir un logement de la classe G demande souvent un effort financier important. Mais une rénovation bien pensée peut transformer profondément le bien : meilleur confort, factures réduites, DPE amélioré et valeur patrimoniale renforcée.
L'essentiel consiste à ne pas traiter les travaux dans le désordre. L'audit énergétique permet de hiérarchiser les priorités, d'éviter les dépenses peu efficaces et de construire un parcours cohérent.
Face aux nouvelles attentes du marché immobilier, une passoire thermique n'est donc pas seulement un logement pénalisé par son DPE. C'est aussi un bien dont le potentiel peut être retrouvé, à condition d'engager les bons travaux au bon moment.

FAQ : Passoire thermique et DPE

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Une passoire thermique désigne généralement un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique.

Quels travaux faire en priorité pour sortir d'une classe G ?
L'isolation de l'enveloppe du bâtiment, notamment des combles et des murs, constitue souvent la priorité avant le remplacement du chauffage.

Une pompe à chaleur suffit-elle à améliorer le DPE ?
Pas toujours. Elle est plus efficace lorsque le logement a déjà bénéficié d'une isolation suffisante.

Combien coûte la rénovation d'une passoire thermique ?
Le coût peut varier autour de 200 à 450 €/m² selon l'ampleur des travaux et l'état initial du logement.

Une passoire thermique peut-elle encore se vendre ?
Oui. Ces logements continuent de se vendre, mais leur prix doit tenir compte de la décote et des travaux à prévoir.

Sources :

• Notaires de France - chiffres sur les ventes dans l'ancien et la valeur verte des logements
• France Rénov' - informations sur MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur et l'éco-prêt à taux zéro