Aidez vos enfants à devenir propriétaires

Le prêt familial peut être une bonne solution pour aider un de ses enfants. Mais attention à bien en connaître toutes les "subtilités" pour ne pas s'attirer les foudres du fisc et des autres héritiers.

Le prêt d'argent devra être un minimum formalisé pour éviter des conflits familiaux, notamment en présence de frères et soeurs. En effet, le prêt sera forcément évoqué lors de l'ouverture de la succession... S'ils n'ont pas bénéficié de la même faveur, les autres enfants risquent de se sentir lésés.

En l'absence de trace écrite, ce prêt risque de donner libre cours à toutes les suspicions possibles. Il peut être assimilé à un avantage indirect (surtout s'il est consenti sans intérêts), voire être déduit de la part d'héritage du bénéficiaire du prêt.

La solution : formalisez ce prêt par écrit, de préférence devant notaire. Surtout si la somme est conséquente et qu'il y a plusieurs enfants. Grâce à cet acte établi devant notaire, prêteur et emprunteur seront assurés d'avoir en main un écrit correctement rédigé, qui ne pourra pas être contesté, perdu ou détruit.
L'acte permettra de bien définir toutes les conditions du prêt : durée, montant, échéancier des remboursements, montant des intérêts...

Notre conseil : pensez également à déclarer le prêt aux services fiscaux.

À savoir
Consentir un prêt à l'un de vos enfants ne doit pas être un moyen détourné de leur faire une donation. L'administration fiscale y est très attentive et n'hésite pas à requalifier de faux prêts en donations déguisées. En cas de litige, elle peut même demander à voir les preuvesdes remboursements.

Les donations sont largement favorisées par les pouvoirs publics. La donation fera d'une pierre deux coups : vous donnerez un coup de pouce à vos enfants (ou l'un d'entre eux) et vous bénéficierez d'une exonération de droits.

La solution : Chaque parent peut donner jusqu'à 31 865 euros (en chèque, virement, mandat ou remise d'espèces) par enfant, tous les 15 ans, sans payer de droits dès lors que le donateur (celui qui donne) est âgé de moins de 80 ans et que le bénéficiaire a plus de 18 ans au jour de la donation. Chaque parent peut également donner à chacun de ses enfants 100 000 euros tous les 15 ans, toujours sans payer de droits.

Vous pouvez aussi envisager de faire une donation temporaire d'usufruit. Si vous possédez un bien mis en location, vous pouvez permettre à vos enfants de percevoir les loyers du bien durant un certain temps, sans pour autant vous déposséder de votre patrimoine (vous en conservez la nue-propriété). Cette solution est fiscalement avantageuse pour les parents donateurs puisque la donation ne portera que sur la valeur de l'usufruit (après abattement de 100 000 euros). Les droits à acquitter seront donc moins élevés.

Si vous possédez un Plan épargne logement (PEL) que vous n'avez pas l'intention d'utiliser pour un projet immobilier, ne le laissez pas dormir inutilement !

La solution : cédez vos droits à un de vos enfants. Mais attention, pas à n'importe quelles conditions !

Notre conseil : n'hésitez pas à en faire de même avec le Compte épargne logement (CEL) si vous ne l'utilisez pas !

À première vue, acheter un logement à plusieurs, ce n'est pas forcément un "bon plan". Sauf s'il s'agit de vos enfants... Cette solution peut leur permettre de devenir propriétaires à moindre coût, vu que les frais seront partagés entre tous les acquéreurs.

La solution : achetez par le biais d'une Société civile immobilière (SCI). La SCI (surtout dans sa forme familiale) offre de nombreux avantages en matière de transmission de patrimoine.

Elle permet d'assurer la préservation de l'unité du patrimoine familial et facilite le partage dans la mesure où il est plus facile de "distribuer" des parts de société qu'un immeuble.

Elle permet parfois de bénéficier d'avantages fiscaux. Par exemple, dans le cas d'une donation de parts sociales à ses enfants, les droits de donation sont calculés sur la valeur vénale des parts.

Par certains aspects, la SCI peut faire penser à l'indivision : dans un cas comme dans l'autre, il s'agit de détenir un patrimoine immobilier à plusieurs. Mais la comparaison s'arrête là.

En effet, la SCI présente des avantages que n'a pas l'indivision. Tout d'abord, elle évite les situations de blocage pouvant se rencontrer dans l'indivision. Les décisions peuvent y être prises plus aisément.

Ensuite, elle limite les risques de demande de partage intempestive. Car comme le dit l'adage bien connu "nul n'est censé rester en indivision". C'est une situation temporaire qui n'est pas destinée à perdurer dans le temps. Pour toutes ces raisons, il est donc préférable d'opter pour un achat en SCI.

Vous êtes bien installés dans la vie et vous disposez d'un patrimoine suffisant pour envisager votre retraite sereinement. L'héritage qui vient de vous être alloué serait bien plus utile à vos enfants, qui en ont plus besoin que vous.

La solution : passez votre tour ! Depuis le 1er janvier 2007 (date d'entrée en vigueur de la loi portant réforme des successions), les parents peuvent renoncer à un héritage dont ils n'ont pas vraiment besoin pour permettre à leurs enfants de le recevoir à leur place.

Contrairement à la donation d'une somme d'argent, cette solution présente l'avantage d'aider ses enfants sans se départir d'une partie de son patrimoine personnel. C'est également une option fiscalement intéressante.

L'abattement fiscal, dont le parent renonçant bénéficiait, est transmis et se partage entre les successeurs du rang suivant (en l'occurence vos enfants).

Il n'est pas rare que les parents donnent leur caution à un enfant qui loue un appartement ou emprunte pour se loger.

A priori, ce geste n'est pas assimilable à un don : celui qui donne sa caution ne débourse pas d'argent et celui qui en bénéficie ne touche rien.

Tout se complique si l'emprunteur ne peut pas faire face à ses échéances, car la caution prend alors le relais. Le cautionnement peut alors être requalifié en donation si la caution (les parents en l'occurrence) ne cherche pas à récupérer les sommes versées.