Guide d'achat d'un bien immobilier

Définir son projet d'achat immobilier

Avant de le concrétiser, il est essentiel de préparer en amont votre projet d'achat immobilier. Le budget dont vous disposez et les caractéristiques que vous recherchez dans votre bien sont notamment des notions à préciser.

Définir son budget
Il serait bien difficile d'envisager un projet d'achat immobilier sans faire le point sur les ressources dont vous disposez. Qu'il s'agisse d'un apport personnel, d'un Plan Épargne Logement ou encore d'une donation familiale, vos économies ainsi que vos revenus réguliers vous permettront de connaître vos capacités d'emprunt auprès de votre banque et, par conséquent, le prix maximal que vous devez vous fixer pour l'achat de votre bien.

Définir ses critères de recherche
Une fois que vous aurez clairement défini le budget que vous pouvez allouer à votre achat immobilier, l'étape suivante consiste à établir une liste exhaustive des caractéristiques que vous désirez pour votre appartement ou votre maison. Pensez notamment :

• À la superficie recherchée.
• Au nombre de pièces que vous souhaitez.
• Aux équipements (balcon, jardin, abri, piscine, garage, place de parking, etc).
• Au secteur géographique.
• À la proximité avec les commerces, les écoles et autres infrastructures.

Cette liste vous permettra d'obtenir une vision précise de vos envies et de sélectionner uniquement les annonces qui correspondent à vos besoins et à vos possibilités financières.

Les questions à se poser avant l'achat

Après avoir effectué vos recherches, il est temps de procéder à la visite des biens repérés. Une étape cruciale qui vous permettra d'en savoir plus sur le logement et de poser vos éventuelles questions au vendeur. Durant ces visites, il n'est pas rare d'avoir un coup de cœur et de vouloir concrétiser l'achat du bien en question. Toutefois, afin d'éviter toute déconvenue, il est important de ne pas vous précipiter. Voici donc quelques questions majeures à vous poser :

• Le prix du logement s'intègre-t-il à votre budget total (avec les frais annexes tels que le taux d'intérêt, les frais de notaire, de dossier, etc) ?
• Des travaux sont-ils à prévoir ?
• À quelle somme s'élèvent les impôts locaux ?
• Quelles sont les dépenses énergétiques liées au logement ?
• Le logement est-il soumis à des nuisances sonores ou visuelles ?
• Des projets d'urbanisme sont-ils en cours ou en prévision dans les environs ?

Par ailleurs, il est vivement conseillé de scruter l'état général du logement (toiture, installations sanitaires, murs, sol, isolation thermique et phonique), mais également de vous promener dans le quartier afin d'observer l'ambiance qui y règne. Bien sûr, n'hésitez pas à poser toutes les questions que vous désirez au propriétaire ou au locataire actuel, si vous en avez la possibilité.

Les étapes de concrétisation d'un achat immobilier

Vos visites se sont avérées concluantes et vous désirez concrétiser l'achat du bien qui a su vous conquérir ? Après avoir procédé à l'ensemble des vérifications précédemment évoquées, il convient de suivre un parcours classique soumis à des délais précis.

L'offre d'achat
Formulée à travers une lettre écrite, l'offre d'achat vous permet de proposer votre prix au vendeur. Elle doit mentionner, a minima, les éléments suivants :

• La désignation précise du bien.
• La date de l'offre.
• Le prix proposé.
• La durée de validité de l'offre, qui varie généralement de 5 à 10 jours.

Ce délai permet au vendeur de prendre sa décision. S'il reçoit plusieurs offres au prix annoncé, il n'est pas dans l'obligation de choisir la première qui lui est soumise. Il peut en effet les comparer et sélectionner celle qui lui propose le plus de garanties. S'il reçoit une offre à un prix inférieur, il peut la refuser ou soumettre une contre-proposition.
 
Par ailleurs, l'offre d'achat peut également préciser les conditions dans lesquelles l'acheteur souhaite que la vente se déroule, mais aussi proposer une date butoir de signature du compromis de vente. Enfin, sachez qu'une offre d'achat orale ne présente aucune valeur juridique.

Le compromis de vente
Le compromis de vente est un pré-contrat à travers lequel sont exprimées les conditions précises de la vente du bien. Si la loi ne définit pas de délai particulier à respecter entre l'acceptation de l'offre d'achat et la signature du compromis, il faut compter entre une semaine et un mois entre les deux étapes. Ce délai dépend notamment de la façon dont les deux parties souhaitent signer le compromis :

• En présence d'un notaire ou autre officier public,
• En présence d'un agent immobilier,
• Sous seing privé, uniquement entre elles.

Si la signature se déroule sous seing privé, alors le délai dépend uniquement de la disponibilité de l'acquéreur et du vendeur. Si, en revanche, elle implique l'intervention d'un tiers et notamment d'un notaire, alors ce dernier doit disposer d'un temps nécessaire à la rédaction du compromis.
 
Le compromis de vente rédigé par le notaire engage les deux parties, et offre un délai de rétractation d'une durée de 10 jours ouvrables à l'acheteur. Il doit mentionner de nombreux éléments relatifs à leurs identités respectives ainsi qu'au bien faisant l'objet de la vente. Les différentes conditions (suspensives, pénales ou de dédit) sont également indiquées afin de réglementer et d'encadrer l'opération le plus précisément possible. Enfin, des documents annexes, tels que le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) et, dans le cas d'une vente en copropriété, les documents relatifs à l'immeuble, sont à joindre obligatoirement au compromis de vente.

L'acte authentique de vente
Étape ultime de toute opération immobilière, l'acte authentique de vente rédigé par le notaire est signé environ deux à trois mois après la signature du compromis de vente. Un temps nécessaire pour le notaire chargé de réunir les différents documents officiels et de vérifier l'ensemble des informations relatives à la vente. En outre, ce délai de plusieurs semaines inclut :

• Le délai de réalisation des clauses suspensives (fixé à environ 45 jours).
• Le délai de rétractation de l'acheteur.
• Le droit de préemption dont dispose éventuellement un tiers, la collectivité dans laquelle se situe le bien, ou encore l'État.

Face à l'importance de l'engagement que peut représenter un achat immobilier, il est indispensable de préparer votre projet en amont et de vous renseigner à chaque étape du processus auprès de votre notaire. Des précautions qui vous permettront de gagner un temps précieux !