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Je réalise un placement - 23 Décembre 2020
L'usufruit locatif social
Une autre façon d'investir

L'usufruit locatif social - Une autre façon d'investir

Si l'investissement locatif vous tente, pourquoi ne pas vous laisser tenter par l'usufruit locatif social (ULS). Moins connu que le Pinel, ce dispositif est principalement utilisé dans les villes en "zone tendue" telles que Paris, Lyon ou encore Bordeaux et présente de nombreux avantages notamment au point de vue fiscal.

Une forme d'acquisition originale

L' ULS est un dispositif innovant créé au début des années 2000. Il repose sur une acquisition en démembrement de propriété, c'est-à-dire opérant la séparation de la nue-propriété du bien (droit d'en disposer) et de l'usufruit (droit d'utiliser le logement et d'en percevoir les loyers). La nue-propriété est conservée par des investisseurs privés. L'usufruit est acquis par un bailleur social (OPAC, société HLM…) qui met le bien en location (sous plafond de revenus correspondant à ceux du prêt locatif social), en perçoit les loyers et assure l'entretien de l'immeuble. L'acquéreur-investisseur n'aura pas la jouissance du bien acquis pendant la durée du démembrement et ne pourra donc pas en percevoir les loyers. Mais en contrepartie, il n'aura pas à se préoccuper de la gestion immobilière du bien ni à supporter les charges d'entretien (qui incomberont à l'usufruitier).
Le démembrement dure en général de 15 à 20 ans. À la fin de cette période, l'acquéreur de la nue-propriété récupère la pleine-propriété du logement. Le bailleur libère la totalité des logements et rétrocède l'usufruit de chacun d'eux à son nu-propriétaire. Cette étape s'effectue sans aucune formalité, fiscalité ni complément de prix. L'investisseur est alors libre d'habiter l'appartement, le louer ou le vendre au prix du marché. Le locataire aura la possibilité d'acheter en priorité le logement mis en vente. Si le propriétaire souhaite continuer à le louer, il devra proposer un nouveau bail au locataire. En cas de non-renouvellement du bail, le bailleur social doit reloger le locataire s'il obéit aux plafonds de ressources d'éligibilité aux logements sociaux.
 

A savoir L'usufruit locatif social nécessite de disposer de liquidités ou d'une certaine capacité d'endettement puisqu'aucun loyer ne sera encaissé pendant plusieurs années. Si l'opération présente de nombreux avantages, il est indispensable de bien étudier cet aspect financier avant de se lancer.

Des avantages à tous les niveaux

L'ULS présente des avantages patrimoniaux et fiscaux à tous les niveaux.
L'investisseur achète un bien à prix réduit par rapport à sa valeur en pleine-propriété (jusqu'à 40 % du prix de vente). Il enrichit son patrimoine en y intégrant un bien immobilier acquis à un prix abordable. À l'issue de l'usufruit, il le récupère après une remise en état effectuée par le bailleur.
L'investisseur aura l'assurance d'un investissement rentable situé dans une zone à forte demande. Il pourra ainsi compléter ses revenus, préparer sa retraite, transmettre son patrimoine et optimiser sa fiscalité. N'étant pas usufruitier, il ne perçoit pas de loyer imposable au titre des revenus fonciers et il sera également exonéré de taxe foncière. S'il a souscrit un prêt, les intérêts seront déductibles. Enfin, la nue-propriété n'entre pas dans l'assiette du patrimoine taxable au titre de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
Le bailleur pour sa part pourra faire face rapidement à un besoin de logements dans une zone tendue. L'acquisition étant totalement ou partiellement financée par les loyers. Fiscalement, le bailleur pourra bénéficier d'un taux de TVA réduit si l'opération est conventionnée par l'État.
La collectivité locale pour sa part profite de la construction de logements sociaux ou intermédiaires de qualité, sans nécessiter de financement public. Elle pourra ainsi répondre à une demande ponctuelle de logements aux loyers abordables.
Enfin, les locataires, sélectionnés selon les critères habituels d'attribution des logements sociaux, bénéficient de logements de qualité, situés au cœur des villes, de bassins d'emplois et de toutes les commodités. Ils profitent aussi de la stabilité résidentielle offerte par un bail dont la durée est équivalente à celle de l'usufruit temporaire.


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