Immonot, l'immobilier des notaires

Avez-vous déjà pensé à acheter en nue-propriété ?


Avez-vous déjà pensé à acheter en nue-propriété ?

Encore méconnu, l'achat d'un bien immobilier neuf en nue-propriété vous permet de constituer un patrimoine à moindre coût pour anticiper des revenus à la retraite, optimiser votre fiscalité ou préparer votre transmission. Cette opération consiste donc à scinder les droits de propriété entre d'une part la nue-propriété et d'autre part l'usufruit. Ce qui revient à acheter la nue-propriété d'un appartement dont l'usufruit est détenu par un bailleur social pendant une durée entre 15 et 20 ans.

Cette acquisition se traduit par une décote de l'ordre de 40 % par rapport au prix du même bien en pleine propriété. Ainsi, l'usufruitier procède à la  location de votre bien, perçoit les loyers, s'occupe de sa gestion, assure les risques locatifs (vacance, impayés) et s'acquitte conventionnellement de l'intégralité des charges (taxe foncière, charges d'entretien et de copropriété, grosses réparations).

Bien évidemment, au terme de la période de démembrement, vous retrouvez la pleine propriété sans frais et sans fiscalité. Vous pouvez alors  utiliser votre bien comme bon vous semble : l'occuper, continuer à le louer ou le vendre. Le bailleur étant tenu conventionnellement de vous le restituer en bon état.

Pendant toute la période de démembrement, vous ne supportez aucun impôt sur le revenu car vous n'encaissez pas les loyers. De plus, si vous avez financé cet investissement avec un emprunt bancaire, les intérêts seront déductibles de vos autres revenus fonciers. Quant à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), vous n'avez rien à déclarer durant la période de démembrement. Et si vous souhaitez transmettre ce bien à vos héritiers, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété.

Cela étant, il est tout de même nécessaire d'investir en connaissance de cause. Il est primordial de vérifier la qualité de la construction et de l'emplacement du bien. Pour un investissement neuf, privilégiez un promoteur immobilier de renom et ciblez les quartiers prisés de grandes villes ou de communes reconnues pour le dynamisme de leur marché immobilier.

Généralement, seuls quelques appartements du programme immobilier sont concernés par le démembrement,  les autres étant vendus en pleine propriété. Cela vous permettra de vérifier que le prix de la nue-propriété n'a pas été surévalué. La bonne qualité locative des emplacements et des immeubles découle de la philosophie même du dispositif. Ce montage s'adressera principalement aux contribuables fortement imposés et disposant déjà de revenus fonciers.
C'est un placement à long terme, idéal pour se constituer un patrimoine locatif pour la retraite.

Matar Charpentier
Notaire à Rennes
Membre de la Chambre des Notaires


La rédaction vous recommande :