Immonot, l'immobilier des notaires
Je réalise un placement - 11 Avril 2019

L'immobilier
Investissement gagnant pour 2019


L'immobilier - Investissement gagnant pour 2019

L'immobilier est aujourd'hui le seul investissement réalisable entièrement à crédit. Que ce soit pour défiscaliser ou percevoir des revenus complémentaires, quelles sont les pistes à privilégier pour investir dans l'immobilier ?

L'investissement immobilier plébiscité par les Français

Les Français auront toujours le coeur du côté de la pierre. Mais actuellement, l'immobilier devient aussi le placement de la raison. En effet, le niveau historiquement bas des taux d'intérêt permet de profiter d'un effet levier, pour se lancer dans l'immobilier. On peut désormais devenir propriétaire, non seulement de sa résidence principale mais aussi investir dans l'immobilier locatif. L'effort d'épargne est moindre puisque théoriquement (il y a malheureusement des mauvais payeurs), le loyer couvre une grande part des mensualités de l'emprunt. Par ailleurs, le placement immobilier s'envisage sur le long terme et assure une stabilité de votre patrimoine. Vous pouvez ainsi (sans trop de risques) jongler avec différents types d'investissements : immobilier locatif neuf, ancien, achat en nue-propriété, SCPI…

Dans le neuf
L'incontournable PINEL

L'investissement en Pinel est une des solutions préférées des Français en matière d'investissement immobilier et ils ont raison ! En effet, pour faire simple et efficace, l'option pour le neuf sera payante. C'est un excellent choix si vous n'êtes pas bricoleur et que vous recherchez un bien spacieux, fonctionnel et surtout qui réponde aux dernières normes en matière de construction et de sécurité. Pour résumer : un logement que vous serez sûr de louer à tous les coups ! En plus, ce type d'investissement vous permet d'optimiser la défiscalisation. Profitez-en, le dispositif Pinel est donc toujours d'actualité jusqu'au 31 décembre 2021, mais il est applicable uniquement dans les zones Abis, A et B1. Ce dispositif vous permet de réaliser un investissement immobilier dans des villes où le marché locatif est tendu (et donc la demande très forte), même sans apport. Les autres conditions pour prétendre à ce dispositif ne changent pas, tout comme son mode de fonctionnement :

  • vous devez acheter ou faire construire un logement neuf, et vous engager à le louer non meublé à usage de résidence principale pendant au moins 6 ans et jusqu'à 12 ans ;
  • la location doit intervenir dans l'année suivant la date d'achèvement des travaux ou d'achat du logement ;
  • vous devez louer en respectant un plafond de loyer et de ressources du locataire.
En contrepartie, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt calculée sur le prix du logement  et qui varie selon la durée de l'engagement de location :
  • 12 % pour une durée de location de 6 ans,
  • 18 % pour une durée de location de 9 ans,
  • 21 % pour une durée de location de 12 ans.
Le PINEL permet au propriétaire bailleur de défiscaliser jusqu'à 6 000 euros par an. Par ailleurs, le fait de pouvoir louer à un membre de sa famille proche (parents ou enfants), tout en bénéficiant de la réduction d'impôt, n'est pas remis en cause pour l'année 2019. Précisons que pour louer à un membre de sa famille, il faut que la personne soit détachée de votre foyer fiscal.

Dans l'ancien
Le Denormandie a la cote

Pour ceux qui préfèrent l'ancien, le Denormandie est pour vous. Toujours pour lutter contre l'habitat indigne et la désertification des centres-villes, le gouvernement a décidé de favoriser la rénovation des logements dégradés avant de les mettre en location, par l'intermédiaire de ce dispositif. C'est en quelque sorte du Pinel appliqué à l'ancien. Pour pouvoir prétendre à la réduction d'impôt de la Loi Denormandie, il est nécessaire d'investir dans un logement situé dans l'une des 222 communes bénéficiaires du plan Action Coeur de ville, mis en place par le gouvernement. Ainsi, l'investisseur dans l'ancien devra répondre à certaines obligations :

  • S'engager à louer le bien dans le cadre d'une location nue et non meublée, sur une période de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée locative,
  • Respecter certains plafonds de loyers et de ressources,
  • Effectuer des travaux représentant au moins 25 % du coût de l'opération et dans une limite maximale de 300 000 euros. Ces travaux doivent permettre d'améliorer la performance énergétique du logement.
Les avantages fiscaux à la clé sont les mêmes que pour le dispositif PINEL.
 

De la nue-propriété pour l'immobilier à moindre coût

L'investissement immobilier en nue-propriété est basé sur le démembrement du droit de propriété entre l'usufruit et la nue-propriété, pendant une durée de 15 ans minimum. Cet investissement produit des effets sur le long terme. Il ne faut donc pas être pressé, car pendant tout ce temps, vous ne percevrez aucun loyer. Il s'agit en quelque sorte d'un achat en deux temps. Vous achetez de la nue-propriété et l'usufruit est, quant à lui, acquis par un bailleur institutionnel ou social qui va en assurer la gestion locative. Pendant 15 ans, ce n'est pas vous qui percevrez les loyers. À l'issue des 15 ans, l'usufruit (qui est temporaire) va s'éteindre et rejoindre votre nue-propriété. Vous deviendrez alors pleinement propriétaire. L'avantage de cette opération est qu'au départ, vous achetez un logement 35 à 40 % moins cher qu'un bien acquis en pleine propriété. Cet investissement immobilier se valorise évidemment en fonction de sa situation géographique. Il vous permet surtout de limiter l'investissement de départ et de vous constituer un patrimoine à moindre coût. Il faut juste être patient !
 
 

Des prolongations pour le Censi-Bouvard

Le Censi-Bouvard, qui devait disparaître fin 2018, a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2021. C'est toujours une bonne opportunité pour les investisseurs en résidences services pour étudiants, personnes âgées ou handicapées. Vous pourrez continuer à bénéficier des avantages fiscaux à la clé pour ce type d'investissement. Le principe est le suivant : vous investissez dans une résidence-services, ensuite vous consentez un bail commercial à une société qui va s'occuper de toute la gestion et la location. Votre engagement est de 9 ans et la société vous verse le loyer que le bien soit vide ou occupé. Avec le Censi-Bouvard, vous avez droit à une réduction d'impôt de 11 % du prix de revient hors taxe du logement (prix d'acquisition et frais  afférents). Attention, c'est dans la limite de 300 000 € d'investissement. Une belle opportunité à saisir avant 2021 !

Les SCPI ou OPCI des options à ne pas négliger Investir dans des sociétés civiles de placement immobilier, spécialisées dans l'immobilier d'entreprise, peut être une piste à suivre, pour avoir un rendement régulier à un ticket d'entrée accessible.
Avec les OPCI ou organismes de placement collectif en immobilier, vous bénéficiez également d'un investissement de départ modeste et d'une fiscalité souple.


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