Quoi de neuf pour le Pinel ?
Depuis 2015, le dispositif Pinel fait les beaux jours des investisseurs dans l'immobilier neuf. Selon une évaluation menée par l'inspection générale des finances (IGF) et le conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD), les locations réalisées dans ce cadre représentent 48 % des ventes de logements neufs. Prolongé jusqu'à fin 2024, sa configuration va évoluer.
Le Pinel a été instauré dans l'optique de favoriser la construction de logements sur le territoire français et plus spécifiquement dans les zones dites "tendues" où l'offre locative était insuffisante face à la demande. Grâce à cette loi, votre investissement peut vous rapporter gros et ses avantages sont multiples. Vous pourrez bien sûr réduire vos impôts, mais pas que !
Un dispositif tout en un
Très vite, le Pinel a connu un vif succès auprès des investisseurs soucieux de réduire la pression fiscale. En privilégiant l'immobilier locatif neuf, ceux-ci peuvent percevoir des revenus complémentaires dont une partie est exclue du calcul des impôts. Selon la durée d'engagement locatif, qui peut être de 6, 9 ou 12 ans, la réduction d'impôt sera respectivement de 12, 18 ou 21 %. Soit au maximum 63 000 € pour un bien de 300 000 € avec un engagement à la location de 12 ans. C'est au contribuable de choisir son niveau de défiscalisation.
Cet aspect est séduisant. C'est incontestable. Mais ce n'est pas le seul. Le Pinel apparaît aussi comme une solution pour préparer sa retraite ou encore se créer un patrimoine immobilier avec un minimum d'apport (voire sans apport). Patrimoine qui pourra ensuite être transmis à ses héritiers. Et en parlant d'héritiers, savez-vous qu'il est parfaitement légal de louer ce logement à ses parents ou à ses enfants tout en bénéficiant de la réduction d'impôt ? Par contre, ceux-ci ne devront pas faire partie du foyer fiscal de l'investisseur. Et pas de "favoritisme". Il faudra respecter les plafonds imposés par la loi.
Des plafonds à ne pas dépasser
Le bénéfice des avantages fiscaux du Pinel est subordonné au respect d'un certain nombre de conditions tenant notamment aux revenus du locataire. L'objectif étant de "réserver" en priorité les logements concernés aux ménages modestes. Le seuil à ne pas dépasser dépend de la zone géographique où se situe le logement et de la composition du foyer. Le revenu de référence est celui de l'année N-2.
| Plafond de ressources | ||||||
| zone Abis | zone A | zone B1 | zone B2 | zone C | ||
| 1 pers. seule | 38 377 € | 38 377 € | 31 280 € | 28 152 € | 28 152 € | |
| 1 couple | 57 357 € | 57 357 € | 41 772 € | 37 594 € | 37 594 € | |
| 1 personne seule ou 1 couple avec 1 enfant à charge | 75 188 € | 68 946 € | 50 233 € | 45 210 € | 45 210 € | |
| 1 personne seule ou 1 couple avec 2 enfants à charge | 89 769 € | 82 586 € | 60 643 € | 54 579 € | 54 579 € | |
| 1 personne seule ou 1 couple avec 3 enfants à charge | 106 807 € | 97 766 € | 71 340 € | 64 206 € | 64 206 € | |
| 1 personne seule ou 1 couple avec 4 enfants à charge | 120 186 € | 110 017 € | 80 399 € | 72 359 € | 72 359 € | |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | 13 190 € | 12 258 € | 8 969 € | 8 070 € | 8 070 € | |
| Zone A : Île de France, Côte d'Azur, Lille, Lyon, Marseille et Montpellier ; Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne ; Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, les départements d'outre-mer, la Corse. D'autres agglomérations telles que La Rochelle, Bayonne ou encore Saint-Malo. |
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Le loyer au mètre carré est également plafonné selon un barème fixé en fonction de la zone d'implantation du logement et de sa surface utile. Ce qui correspond en moyenne à des loyers inférieurs d'environ 20 % aux loyers du marché. Actualisé chaque année, pour 2022 ce barème s'établit de la façon suivante : zone A bis : 17,55 €, zone A : 13,04 €, zone B1 : 10,51 €, zone B2 : 9,13 €.
Un super Pinel pour de supers logements
Alors qu'il devait prendre fin le 31 décembre 2021, la loi de Finances 2022 a reporté la date d'extinction du Pinel au 31 décembre 2024. Mais cette prolongation s'accompagne d'une diminution progressive des réductions d'impôt dès le 1er janvier 2023, avec une baisse encore plus importante en 2024.
| Evolution des taux de réduction du Pinel | |||
| Durée d'engagment de location | 2022 | 2023 | 2024 |
| 6 ans | 12 % | 10,5 % | 9 % |
| 9 ans | 18 % | 15 % | 12 % |
| 12 ans | 21 % | 17,5 % | 14 % |
Mais que les investisseurs se rassurent, il sera possible d'échapper à cette tendance baissière grâce au "super Pinel" (également appelé Pinel +).
Si vous optez pour cette "variante", les taux de réduction actuels seront maintenus jusqu'en 2024. Mais pour en bénéficier, plusieurs conditions devront être réunies. Il faudra acheter un bien neuf situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Le logement devra être performant au niveau énergétique et respecter le label RE 2020. En 2024, seuls ceux affichant un A au DPE pourront prétendre aux avantages du Pinel. Un décret publié le 18 mars dernier ajoute également une obligation de surface minimale : pour un T1, 28 m2, un T2 45 m2, un T3 à 62 m2, un T4 79 m2, un T5 96 m2. Les espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative ont également une obligation de superfie (3 m2 pour un T1 et un T2, 5 m2 pour un T3, 7 m2 pour un T4 et 9 m2 pour un T5).
À partir du 3 pièces (T3), pour bénéficier des réductions d'impôt à taux plein en 2023 et 2024, le logement devra en plus bénéficier d'une ouverture sur l'extérieur (fenêtre ou porte-fenêtre) sur au moins deux façades, avec des orientations différentes pour permettre une double exposition au soleil assurant le maximum de luminosité et améliorant le confort intérieur.
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