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Je défiscalise - 27 Avril 2022

Quoi de neuf pour le Pinel ?


Quoi de neuf pour le Pinel ?

Depuis 2015, le dispositif Pinel fait les beaux jours des investisseurs dans l'immobilier neuf. Selon une évaluation menée par l'inspection générale des finances (IGF) et le conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD), les locations réalisées dans ce cadre représentent 48 % des ventes de logements neufs. Prolongé jusqu'à fin 2024, sa configuration va évoluer.

Le Pinel a été instauré dans l'optique de favoriser la construction de logements sur le territoire français et plus spécifiquement dans les zones dites "tendues" où l'offre locative était insuffisante face à la demande. Grâce à cette loi, votre investissement peut vous rapporter gros et ses avantages sont multiples. Vous pourrez bien sûr réduire vos impôts, mais pas que !

Un dispositif tout en un

Très vite, le Pinel a connu un vif succès auprès des investisseurs soucieux de réduire la pression fiscale. En privilégiant l'immobilier locatif neuf, ceux-ci peuvent percevoir des revenus complémentaires dont une partie est exclue du calcul des impôts. Selon la durée d'engagement locatif, qui peut être de 6, 9 ou 12 ans, la réduction d'impôt sera respectivement de 12, 18 ou 21 %. Soit au maximum 63 000 € pour un bien de 300 000 € avec un engagement à la location de 12 ans. C'est au contribuable de choisir son niveau de défiscalisation.
Cet aspect est séduisant. C'est incontestable. Mais ce n'est pas le seul. Le Pinel apparaît aussi comme une solution pour préparer sa retraite ou encore se créer un patrimoine immobilier avec un minimum d'apport (voire sans apport). Patrimoine qui pourra ensuite être transmis à ses héritiers. Et en parlant d'héritiers, savez-vous qu'il est parfaitement légal de louer ce logement à ses parents ou à ses enfants tout en bénéficiant de la réduction d'impôt ? Par contre, ceux-ci ne devront pas faire partie du foyer fiscal de l'investisseur. Et pas de "favoritisme". Il faudra respecter les plafonds imposés par la loi.

À savoir Seuls les appartements peuvent bénéficier de la défiscalisation Pinel. Concernant les zones éligibles, conformément à l'article 187 de la loi de finances pour 2019, le dispositif est maintenu dans les zones B2 et C, uniquement pour les acquisitions ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, avec signature de l'acte d'acquisition avant le 15 mars 2019.

Des plafonds à ne pas dépasser

Le bénéfice des avantages fiscaux du Pinel est subordonné au respect d'un certain nombre de conditions tenant notamment aux revenus du locataire. L'objectif étant de "réserver" en priorité les logements concernés aux ménages modestes. Le seuil à ne pas dépasser dépend de la zone géographique où se situe le logement et de la composition du foyer. Le revenu de référence est celui de l'année N-2.

Plafond de ressources  
  zone Abis zone A zone B1 zone B2 zone C
1 pers. seule 38 377 € 38 377 € 31 280 € 28 152 € 28 152 €
1 couple 57 357 € 57 357 € 41 772 € 37 594 € 37 594 €
1 personne seule ou 1 couple avec 1 enfant à charge 75 188 € 68 946 € 50 233 € 45 210 € 45 210 €
1 personne seule ou 1 couple avec 2 enfants à charge 89 769 € 82 586 € 60 643 € 54 579 € 54 579 €
1 personne seule ou 1 couple avec 3 enfants à charge 106 807 € 97 766 € 71 340 € 64 206 € 64 206 €
1 personne seule ou 1 couple avec 4 enfants à charge 120 186 € 110 017 € 80 399 € 72 359 € 72 359 €
Majoration par personne à charge supplémentaire 13 190 € 12 258 € 8 969 € 8 070 € 8 070 €
Zone A : Île de France, Côte d'Azur, Lille, Lyon, Marseille et Montpellier ;
Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne ;
Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, les départements d'outre-mer, la Corse. D'autres agglomérations telles que La Rochelle, Bayonne ou encore Saint-Malo.

Le loyer au mètre carré est également plafonné selon un barème fixé en fonction de la zone d'implantation du logement et de sa surface utile. Ce qui correspond en moyenne à des loyers inférieurs d'environ 20 % aux loyers du marché. Actualisé chaque année, pour 2022 ce barème s'établit de la façon suivante :  zone A bis : 17,55 €, zone A : 13,04 €, zone B1 : 10,51 €, zone B2 : 9,13 €.

En test Depuis 2021, une régionalisation de l'aide est expérimentée en Bretagne. Après avis des instances régionales, c'est le préfet de région qui détermine les communes éligibles, ainsi que les plafonds de loyer et de ressources.

Un super Pinel pour de supers logements

Alors qu'il devait prendre fin le 31 décembre 2021, la loi de Finances 2022 a reporté la date d'extinction du Pinel au 31 décembre 2024. Mais cette prolongation s'accompagne d'une diminution progressive des réductions d'impôt dès le 1er janvier 2023, avec une baisse encore plus importante en 2024.

Evolution des taux de réduction du Pinel
Durée d'engagment de location 2022 2023 2024
6 ans 12 % 10,5 % 9 %
9 ans 18 % 15 % 12 %
12 ans 21 % 17,5 % 14 %

Mais que les investisseurs se rassurent, il sera possible d'échapper à cette tendance baissière grâce au "super Pinel" (également appelé Pinel +).
Si vous optez pour cette "variante", les taux de réduction actuels seront maintenus jusqu'en 2024. Mais pour en bénéficier, plusieurs conditions devront être réunies. Il faudra acheter un bien neuf situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Le logement devra être performant au niveau énergétique et respecter le label RE 2020. En 2024, seuls ceux affichant un A au DPE pourront prétendre aux avantages du Pinel. Un décret publié le 18 mars dernier ajoute également une obligation de surface minimale : pour un T1, 28 m2, un T2 45 m2, un T3 à 62 m2,  un T4 79 m2, un T5 96 m2. Les espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative ont également une obligation de superfie (3 m2 pour un T1 et un T2, 5 m2 pour un T3, 7 m2 pour un T4 et 9 m2 pour un T5).
À partir du 3 pièces (T3), pour bénéficier des réductions d'impôt à taux plein en 2023 et 2024, le logement devra en plus bénéficier d'une ouverture sur l'extérieur (fenêtre ou porte-fenêtre) sur au moins deux façades, avec des orientations différentes pour permettre une double exposition au soleil assurant le maximum de luminosité et améliorant le confort intérieur.

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