Par Christophe Raffaillac, le 9 Octobre 2019 dans INTERVIEW DE NOTAIRES - Le notaire et les successions

Beaucoup plus fréquente qu'on ne le pense, l'indivision permet de régler de nombreuses situations… La plupart des Français y sont confrontés à l'occasion d'un divorce, d'un achat ou d'un héritage, comme en témoigne Olivier Bichel, notaire à Troyes.

En quoi consiste l'indivision ?
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Olivier BICHEL : il s'agit d'une situation juridique où plusieurs personnes détiennent des droits de même nature sur un bien ou un ensemble de biens, sans que leurs parts respectives ne soient individualisées. L'indivision peut porter sur tous types de biens, des meubles meublants, des valeurs mobilières ou encore une maison, un appartement… Elle présente trois caractéristiques :
  • c'est un droit individuel, chacun détenant une fraction du bien,
  • elle n'est pas forcément organisée, ce qui engendre souvent des difficultés à défaut de convention d'indivision,
  • c'est un état précaire car nul n'est censé rester en indivision et le partage peut toujours être provoqué.

Dans quelles circonstances peut-on être en indivision ?

Olivier BICHEL : l'indivision peut être "subie" (on dit alors qu'elle est d'origine légale) ou choisie (car elle est conventionnelle). Des personnes peuvent acheter à deux ou plus en indivision, c'est le cas de concubins, des personnes pacsées ou d'époux séparés de biens… Mais l'indivision peut également être involontaire, tant que le partage entre héritiers n'a pas eu lieu, que la communauté des époux divorcés n'a pas été liquidée ou que la dissolution d'une société n'a pas été prononcée… Certaines donations peuvent entraîner une indivision.

Quels sont les avantages de cette solution ?

Olivier BICHEL : L'indivision apparaît comme la solution la plus facile pour acheter un bien à plusieurs, elle ne nécessite aucune démarche ni formalité particulière à défaut de convention jointe à l'acte d'acquisition. Bien entendu, ce n'est pas la seule solution puisqu'il est possible d'opter pour la SCI par exemple, mais c'est la moins contraignante. Chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière lors de l'achat. Une formule qui offre une grande simplicité.

À l'inverse, quels sont les inconvénients ?

Olivier BICHEL : Ils apparaissent au cours de la gestion des biens et lorsque l'indivision arrive à son terme. Une fois le bien acheté, les décisions les plus importantes, sauf exception, doivent être prises à l'unanimité, ce qui peut entraîner une situation de blocage. Par ailleurs, chaque indivisaire est tenu de régler les dettes de l'indivision (emprunt bancaire, impôts ou travaux) à proportion de sa part. Or ce financement est rarement conforme à la quotité figurant dans l'acte d'acquisition, ce qui peut générer un contentieux. L'occupation exclusive du bien par l'un des indivisaires constitue également une source de difficultés quand il faut déterminer l'indemnité d'occupation. Enfin, si l'un des indivisaires décide de mettre en vente sa quote-part, les autres ne peuvent s'y opposer. Ils disposent seulement d'un droit de préemption sur la quote-part cédée ou de la possibilité de la lui racheter. Mieux vaut donc anticiper ces difficultés par une convention d'indivision.

Une indivision conduit-elle obligatoirement à vendre ?

Olivier BICHEL : La sortie d'une indivision conduit souvent à la vente amiable à l'unanimité des indivisaires en vue du partage du prix. Il peut aussi s'agir d'une procédure de partage judiciaire provoquée par l'un des indivisaires devant le TGI. Une convention introduit plus de stabilité dans la durée et pérennise de surcroît la gestion du patrimoine. En matière successorale, l'indivision peut être préservée par l'attribution de sa part à l'un des indivisaires dans le cadre d'un partage partiel ou d'une attribution éliminatoire. Le maintien judiciaire de l'indivision reste possible pour certains biens (habitation, entreprise) en présence d'enfants mineurs ou de conjoint survivant, ou dans le cadre d'une demande de sursis au partage.

Dans quels cas nous faut-il opter pour l'indivision ?

Olivier BICHEL : Plutôt que de subir une situation juridique instable et source de conflit, il est prudent d'anticiper les choses. L'indivision vise à pérenniser l'entente familiale :
  • elle évite le partage immédiat qui peut s'avérer une mauvaise solution ;
  • elle permet d'intégrer des indivisaires titulaires de droits différents (nus-propriétaires ou usufruitiers par exemple). La convention reste la plus pertinente quand il convient d'assurer une gestion efficace des biens et d'anticiper les conséquences d'une cessation d'indivision. C'est un acte complexe qui requiert beaucoup de technique juridique associée à une bonne écoute des indivisaires. Le conseil du notaire prend alors toute sa dimension.
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