Par Christophe Raffaillac, le 15 Mars 2019 dans INTERVIEW DE NOTAIRES - Le notaire et l'immobilier

Un terrain peut s'avérer invendable (ou difficilement vendable) tout simplement parce qu'il est trop grand.  Dans ce cas la meilleure solution peut être de le diviser en lots à bâtir.  La marche à suivre exliquée par Loïc ARNOUX, Clerc négociateur à l'étude Bugeaud, Campagne-Ibarcq, Veyssieres, Prax, Corti à Blanquefort.

Peut-on diviser un terrain pour en faire un lot à bâtir ?

Loïc Arnoux : Depuis quelques années, nous assistons à une raréfaction du nombre de terrains à bâtir. Cette pénurie s'accompagne bien sûr d'une forte augmentation des prix. La tentation est donc importante, pour les propriétaires, de détacher une parcelle de terrain en vue de récupérer quelques liquidités. Cette division n'est pas sans conséquence et les pièges y sont nombreux.

Quelles conditions faut-il respecter pour le céder ?

Loïc Arnoux : Avant toute chose, il convient de consulter les règles d'urbanisme applicables à votre propriété. Cette consultation doit impérativement s'accompagner d'une visite du service Urbanisme de votre commune. Malgré un Plan local d'urbanisme favorable, une commune peut en décider autrement et refuser une division. Il s'agit de ne pas engager de dépenses inutiles. Il convient également d'évaluer la pertinence de cette division et de ne pas dévaluer la propriété restante.

Comment faut-il procéder pour créer la parcelle ?

Loïc Arnoux :  La phase d'après consiste à mandater un géomètre pour l'établissement d'un plan projet, d'un bornage contradictoire avec les voisins et de déposer la demande de déclaration préalable de division en mairie. Les communes peuvent également vous demander une étude de sol à joindre à la déclaration préalable. Celle-ci disposera d'un mois pour vous répondre sauf cas particulier (périmètre monument historique, permis d'aménager…).

Comment fixer le prix de la parcelle ?

Loïc Arnoux : Le sésame en poche, vous pourrez commencer la commercialisation. La détermination du prix d'un terrain est complexe. Le prix va dépendre de la taille du terrain, de sa forme, de l'environnement,  des nuisances éventuelles, des règles de constructibilité…

Quelles précautions faut-il prendre avant d'accueillir de nouveaux voisins ?

Loïc Arnoux : Il convient également de penser à votre future cohabitation avec ces nouveaux voisins. La commercialisation doit aussi intégrer les discussions quant aux futures clôtures (en limite de propriété ou en mitoyenneté), qui les finance ? Quelle hauteur ? Vous pouvez également en tant que vendeur imposer à votre acquéreur des contraintes, de type hauteur de la future maison ou ouvertures… Il va de soi qu'à chaque contrainte, le prix peut en être impacté.

En quoi le notaire sécurise-t-il cette transaction ?

Loïc Arnoux :  Le choix de votre acquéreur ou plus précisément les conditions de votre acquéreur sont aussi très importantes. Il faut s'assurer, avant même la signature d'un compromis de vente, que le projet de vos acquéreurs est en adéquation avec les règles d'urbanisme attachées à votre terrain. Sous peine d'une perte de temps de plusieurs mois ! ATTENTION à la fiscalité ! Lors d'une division de terrain à bâtir, vous pouvez être soumis à l'impôt de plus-value et ce, même s'il s'agit de votre résidence principale. D'où l'importance d'un conseil averti venant du notaire.

Que conseillez-vous aux vendeurs ?

Loïc Arnoux :  Vous l'avez compris, le projet d'une division de parcelle n'est pas un long fleuve tranquille et comporte de nombreux pièges. Votre notaire peut vous accompagner dans toutes ces démarches de manière à sécuriser votre projet.
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