Par Marie-christine Ménoire, le 10 Août 2017 dans J'ACHETE - J'achète dans le neuf

À moins d'être déjà propriétaire de votre terrain, l'achat d'une parcelle est incontournable. Il convient de la choisir judicieusement et de vous poser les bonnes questions avant de signer quoi que ce soit. Petit debriefing.

Le lotissement : si vous voulez un terrain prêt à construire

Un lotissement est une valeur sûre si vous ne voulez pas vous "encombrer" et perdre du temps en formalités et démarches diverses. À la base, il s'agit d'un terrain divisé en plusieurs parcelles (lots) destinées à la construction d'habitation, mais aussi parfois de locaux commerciaux ou professionnels. Pour choisir votre terrain en lotissement, vous devrez vous rapprocher d'un aménageur-lotisseur qui vous livrera un terrain inclus dans un projet architectural et paysager mais aussi prêt à bâtir. Il sera viabilisé. Travaux relatifs à la voirie, raccordements aux différents réseaux (gaz, électricité...), assainissement... vous n'aurez à vous occuper de rien ! Le coût de ces différents branchements et raccordements est compris dans le prix d'achat du terrain et borné. Autre avantage, la superficie de votre terrain est garantie. Elle aura été préalablement déterminée par un géomètre-expert qui aura posé des bornes. Personne ne pourra venir contester les limites de votre terrain !
Enfin, le lotisseur vous apporte un certain nombre de garanties (vices cachés, garantie décennale sur les réseaux...).
Afin de maintenir une certaine harmonie architecturale, en plus des règles d'urbanisme "classiques", le lotissement obéit à des règles qui lui sont propres, regroupées dans deux documents qu'il est impératif de consulter avant de signer une promesse de vente :
  • le règlement du lotissement. Il comporte des règles concernant l'implantation des bâtiments, l'aspect extérieur des constructions ou les clôtures. Il peut aussi fixer des règles sur le plan architectural avec certains types de matériaux à utiliser ou couleurs à respecter pour la construction. Attention, ces spécifications peuvent être plus strictes que celles prévues par le PLU de votre commune ;
  • le cahier des charges, quant à lui, est plus un "mode d'emploi du savoir-vivre en lotissement". Non obligatoire, son objet est de définir les rapports privés entre les propriétaires de lots, leurs droits et obligations. Il va concerner divers aspects de la vie en communauté (par exemple les règles relatives au stationnement, à l'entretien, aux plantations...).

À savoir

Depuis le 1er mai 2017, le recours à l'architecte est obligatoire pour l'élaboration du projet architectural, paysager et environnemental d'un lotissement dont la surface est supérieure à 2 500 m².

Le terrain isolé : si vous voulez

Choisir un terrain en isolé (on dit aussi en secteur diffus) vous laisse, certes, plus de "liberté" qu'en lotissement, mais vous devrez vous montrer plus méthodique et "curieux" que dans le cadre d'un achat en lotissement qui est plus encadré. Certains documents techniques vous aideront dans votre choix. Le premier d'entre eux est le Plan Local d'Urbanisme (PLU). Il permet de vérifier si le terrain est constructible. Consultable à la mairie, il précise les règles de construction propres à la commune et tient compte de la prévention des risques naturels.
Second document à consulter impérativement, le certificat d'urbanisme, délivré par la commune ou la direction de l'Équipement. Il vous précisera :
  • la constructibilité du terrain, 
  • la densité de construction autorisée, c'est-à-dire la surface que la maison peut atteindre compte tenu de l'importance du terrain,
  • le montant de la taxe locale d'équipement,
  • les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique, existence d'un droit de préemption)
  • les possibilités de raccordement (réseau EDF, eau...)
  • l'indication que le terrain est situé ou non à l'intérieur d'une zone de préemption.
Toutes ces informations vous permettent de sécuriser votre projet et de savoir dès le départ si votre demande de permis de construire est conforme aux contraintes du terrain.
 

Ne vous fiez pas aux apparences

Lorsque l'on achète un terrain, on se limite souvent à l'aspect visible. Or, ce que l'on ne voit pas peut avoir autant (si ce n'est plus) d'importance !
Savoir ce que cachent (ou ne cachent pas) le sol et le sous-sol pourra être un élément déterminant lors de votre choix. Construire sur un terrain instable peut avoir des répercussions sur la solidité de votre maison et engendrer des travaux (et donc des frais) supplémentaires.
En cas de sol argileux, de présence d'anciennes mines... il peut être prudent de recueillir l'avis d'un géologue. Si la terre est gorgée d'eau, un vide sanitaire sera nécessaire pour éviter l'humidité. Renseignez-vous aussi pour savoir si des canalisations passent sous votre terrain ou s'il n'a pas été pollué par une activité industrielle ou artisanale. Votre observation, votre bon sens pourront vous aider lors de la visite. Vous pouvez aussi questionner les voisins. Mais cela ne suffit pas toujours. Si des doutes subsistent, n'hésitez pas à demander une étude du sol par un expert.
Renseignez-vous aussi pour savoir si la parcelle est située dans un périmètre d'exposition aux risques technologiques ou dans une zone concernée par des risques naturels (feux de forêt, avalanche, mouvement de terrain...).

Emplacement et environnement

Lors de votre choix, le cadre et le charme de l'endroit ne doivent pas être vos seuls critères de sélection. La configuration du terrain mais aussi l'emplacement de la parcelle constituent un élément primordial. Une bonne orientation par rapport au soleil peut vous faire réaliser d'importantes économies de chauffage. Les pièces à vivre seront de préférence au sud ou à l'ouest et les chambres à l'est. Garage et pièces utilitaires seront au nord. Pensez aussi au vent si vous voulez créer une terrasse… La situation dans la localité est aussi un point important : l'accessibilité des transports, des commerces et des services sont autant de points positifs pour motiver votre choix.
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