Déficit foncier : un bonus pour les bailleurs qui rénovent

Lorsque vous achetez une maison ou un appartement en vue de le louer, vous pouvez générer un déficit foncier si les frais engagés pour l'acquisition et la rénovation dépassent les loyers perçus. Celui-ci peut être utilisé pour réduire vos impôts.

Les conditions pour en bénéficier

Pour bénéficier du régime du déficit foncier, certaines conditions doivent être remplies :

• les dépenses déductibles doivent être réelles et justifiées, et ne doivent pas être liées à des travaux de construction ou d'agrandissement ;
• le déficit foncier ne peut pas être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes, mais seulement sur le revenu global de l'année en cours ;
• le bien doit être loué à titre de résidence principale au moins 3 ans à compter de l'année d'imputation du déficit foncier.

Seules certaines charges sont déductibles

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :

• les frais de gestion et d'administration du bien (rémunération d'un concierge ou d'un syndic de copropriété par exemple) ;
• la taxe foncière ;
• les dépenses de réparation et d'entretien, qu'il s'agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location ;
• les provisions pour charges dans le cadre d'une copropriété ;
• les charges locatives, si vous n'êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l'année suivant son départ ;
• l'indemnité d'éviction ou de relogement d'un locataire ;
• les primes d'assurance ;
• les intérêts et frais d'emprunt.

Un plafond doublé dans certains cas

Déductible du revenu global imposable, le plafond du déficit foncier vient de passer à 21 400 € (contre 10 700 € par an) dans certains cas. L'objectif : inciter les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation énergétique pour être en conformité avec la réglementation sur les passoires thermiques. Pour bénéficier de cette mesure, le bailleur doit effectuer des travaux de rénovation énergétique permettant au bien loué de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025. Il peut s'agir par exemple du remplacement des portes et fenêtres ou de la chaudière, de l'isolation des murs ou des sols, de l'installation d'une ventilation mécanique contrôlée (VMC)…
Ce doublement de plafond concerne les dépenses pour lesquelles un devis a été accepté à compter du 5 novembre 2022 et payées entre le 1^er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Pour attester du changement de classe de performance énergétique, le propriétaire doit réaliser deux DPE. Un avant et un après travaux, et au plus tard le 31 décembre 2025.