Par Bernard Thion, le 20 Novembre 2011 dans
JE M'INFORME SUR L'IMMOBILIER - Regard sur l'actualité
L'utilisation d'indicateurs dans l'immobilier est un phénomène assez récent. Leur multiplication et la méconnaissance de ces outils aboutissent parfois à des controverses alors que leur but est d'éclairer le parcours de toute transaction immobilière.
Ce n'est qu'en 2001, après
l'avoir longtemps expérimenté sur Paris, que les notaires avec la collaboration
de l'Insee ont publié leur premier indice national. Suivant cet exemple, nombre
d'organisations, d'agences ou de banques ont tenté de développer leurs propres
outils. Devant cette profusion le gouvernement a confié au CNIS, Conseil
National de l'Information Statistique, le soin de séparer le bon grain de
l'ivraie. Publiées en mars 2010, plusieurs recommandations concernant notamment
la construction d'indicateurs avancés et une meilleure utilisation des
informations contenues dans les avant-contrats sont nées de ce travail.
Il existe, en effet, deux
types d'indicateurs :
- les indicateurs dits "avancés" qui tentent de saisir l'évolution des évènements avant qu'ils ne se produisent et anticiper ainsi les points de retournement du marché. Pour le logement, deux approches sont faites actuellement: évolution du prix des annonces (site internet SeLoger.com) et enquêtes auprès des notaires (TMI de Notariat Services).
- les indices de prix traditionnels qui déterminent l'évolution des prix à partir des transactions réalisées. Dans le cas de l'immobilier elles peuvent s'apprécier soit par des contrats de vente (Indice Notaires-Insee), soit par leurs avant-contrats (Indice Fnaim) (1), soit par un regroupement de ces prix (Indice meilleursagents.com sur Paris).
(1) Pour répondre à la
recommandation n°21 du CNIS, les notaires disposent aussi, en interne,
d'indices basés sur les avant-contrats.
La fabrication des indices
Un indice de prix, est l'émanation des prix de transaction contenus dans une base de données. Plus la base est exhaustive et contrôlée, plus les calculs sont affinés, plus l'indice est fiable. Les indices Notaires-Insee sont réalisés à partir d'une base comptant environ 500.000 enregistrements annuels provenant du prix des contrats de vente enregistrés dans les études. Sur le plan mathématique, l'Insee a retenu une méthode sophistiquée, la méthode hédoniste. De son coté l'indice Fnaim repose sur 150.000 compromis signés annuellement par les agents immobiliers adhérents. Il est le résultat d'un calcul de moyenne de prix sur des transactions dont certaines seront repoussées. Construits sur le même principe, les indices Orpi, Century 21 ou Pap ont des bases beaucoup moins importantes qui dépendent de leurs implantations. D'où une moindre fiabilité.
La lecture des indices
La qualité du travail réalisé par les notaires et l'Insee a pour contrepartie un délai plus long dans la publication des résultats. Au délai moyen de trois mois entre la signature de l'avant-contrat et l'enregistrement du contrat définitif s'ajoute deux mois et demi pour la collecte et le traitement de la masse des données. La publication ne peut donc intervenir que cinq mois et demi après la transaction. La Fnaim collecte immédiatement par internet les informations concernant les compromis et il ne lui faut qu'une huitaine de jours pour publier ses statistiques. Il en résulte que pour les ventes ayant fait l'objet d'une transaction en juin, l'indice Fnaim est connu début juillet et l'indice Notaires-Insee mi-novembre. Entre temps, une modification de conjoncture peut produire des résultats antagonistes, les analystes prévoyant des orientations différentes du marché par une simple prolongation des résultats publiés.
Les indicateurs de tendance
Ce sont uniquement les modifications de tendance que cherchent à repérer les indicateurs avancés. Suivant la technique du consensus de marché, la TMI de Notariat Services confie à un panel d'études notariales le soin de « sentir » l'évolution future du marché, deux mois avant qu'elle n'ait lieu et donc sept mois et demi avant qu'elle ne soit observée par l'indice Notaires-Insee. Le site SeLoger.com préfère s'intéresser aux prix des annonces proposées par les vendeurs, prix rarement identiques à ceux de la vente. Mais leur évolution peut présager aussi de celle du marché. Le nouvel indicateur d'Immonot repose sur le même principe se limitant aux mandats de vente confiés aux notaires. Ainsi, entre l'annonce d'une vente et la publication de sa réalisation, se crée une chaine d'indicateurs qui permet aux professionnels de mieux suivre l'évolution du marché immobilier.
La fabrication des indices
Un indice de prix, est l'émanation des prix de transaction contenus dans une base de données. Plus la base est exhaustive et contrôlée, plus les calculs sont affinés, plus l'indice est fiable. Les indices Notaires-Insee sont réalisés à partir d'une base comptant environ 500.000 enregistrements annuels provenant du prix des contrats de vente enregistrés dans les études. Sur le plan mathématique, l'Insee a retenu une méthode sophistiquée, la méthode hédoniste. De son coté l'indice Fnaim repose sur 150.000 compromis signés annuellement par les agents immobiliers adhérents. Il est le résultat d'un calcul de moyenne de prix sur des transactions dont certaines seront repoussées. Construits sur le même principe, les indices Orpi, Century 21 ou Pap ont des bases beaucoup moins importantes qui dépendent de leurs implantations. D'où une moindre fiabilité.
La lecture des indices
La qualité du travail réalisé par les notaires et l'Insee a pour contrepartie un délai plus long dans la publication des résultats. Au délai moyen de trois mois entre la signature de l'avant-contrat et l'enregistrement du contrat définitif s'ajoute deux mois et demi pour la collecte et le traitement de la masse des données. La publication ne peut donc intervenir que cinq mois et demi après la transaction. La Fnaim collecte immédiatement par internet les informations concernant les compromis et il ne lui faut qu'une huitaine de jours pour publier ses statistiques. Il en résulte que pour les ventes ayant fait l'objet d'une transaction en juin, l'indice Fnaim est connu début juillet et l'indice Notaires-Insee mi-novembre. Entre temps, une modification de conjoncture peut produire des résultats antagonistes, les analystes prévoyant des orientations différentes du marché par une simple prolongation des résultats publiés.
Les indicateurs de tendance
Ce sont uniquement les modifications de tendance que cherchent à repérer les indicateurs avancés. Suivant la technique du consensus de marché, la TMI de Notariat Services confie à un panel d'études notariales le soin de « sentir » l'évolution future du marché, deux mois avant qu'elle n'ait lieu et donc sept mois et demi avant qu'elle ne soit observée par l'indice Notaires-Insee. Le site SeLoger.com préfère s'intéresser aux prix des annonces proposées par les vendeurs, prix rarement identiques à ceux de la vente. Mais leur évolution peut présager aussi de celle du marché. Le nouvel indicateur d'Immonot repose sur le même principe se limitant aux mandats de vente confiés aux notaires. Ainsi, entre l'annonce d'une vente et la publication de sa réalisation, se crée une chaine d'indicateurs qui permet aux professionnels de mieux suivre l'évolution du marché immobilier.
