Par Bernard Thion, le 10 Octobre 2018 dans JE M'INFORME SUR L'IMMOBILIER - Regard sur l'actualité

Alors que les taux d'intérêts voisins de zéro devraient contribuer à assainir les dettes, la BRI - Banque des banques centrales - s'inquiète à juste titre de la situation actuelle, les prêts à risque étant en plein essor.

Les taux d'intérêts sont le résultat d'un équilibre entre la demande et l'offre d'argent, entre ceux qui détiennent des fonds et ceux qui en ont besoin. Lorsque ce taux est proche de zéro, cela signifie qu'en moyenne l'argent proposé est pratiquement gratuit pour les emprunteurs et ne procure que très peu d'enrichissement aux prêteurs, comme c'est le cas du livret A. On peut alors se demander comment les investisseurs détenteurs de fortune plus ou moins importantes peuvent continuer à s'enrichir lorsque les taux d'intérêts sont proches de zéro, ce qui devrait limiter d'autant les revenus qu'ils tirent de leur patrimoine.

Mais comme ce taux qui régule toutes les places financières est le résultat d'une moyenne, on imagine aisément qu'il y a des écarts plus ou moins importants avec le taux de référence. Il en va ainsi des taux d'intérêts négatifs correspondants à des organismes prêteurs qui, au lieu de se faire rémunérer, vont payer des intérêts pour que leurs fonds soient mis en sécurité dans les caves des banques centrales. Il en va surtout ainsi des investisseurs qui n'hésitent pas à prendre des risques importants pour obtenir des taux élevés beaucoup plus rémunérateurs.

Car, lorsque les prêteurs s'enrichissent, c'est forcément au détriment des emprunteurs, particuliers, entreprises, communes ou Etats qui eux s'appauvrissent jusqu'au moment où ils ne pourront plus rembourser. Parallèlement, pour survivre face à la concurrence, les établissements financiers ont besoin d'une part de développer leur activité, activité qui repose nécessairement sur l'offre de prêts et d'autre part, d'augmenter les bénéfices provenant de ces prêts. Mais lorsqu'une banque octroie un prêt immobilier équivalent à 30 % du montant d'un logement, avec en garantie une hypothèque sur ce bien, le taux qu'elle va devoir offrir, face à la concurrence, sera proche de zéro et ses bénéfices, comme son risque de non remboursement quasiment nuls. Il en va très différemment lorsque le prêt couvre plus des ¾ du montant de l'achat et que le bien est survalorisé par rapport au marché. Le taux offert sera alors très élevé pour compenser un risque de non remboursement beaucoup plus fort. Ce type de prêt va cependant permettre à l'établissement financier de se démarquer par rapport à la concurrence et d'augmenter son fonds de commerce.



Ainsi, plus les taux d'intérêts sont faibles et plus les banques et autres prêteurs sont incités à prendre des risques importants, parfois en prêtant à tout va avec des garanties insuffisantes, mais des taux élevés. On parle "d'effet de levier" lorsque ces prêts risqués sont financés par des fonds empruntés à un taux beaucoup plus faible. En se procurant de l'argent à un taux de 1 % et en le re-prêtant au taux de 10 %, on obtient un levier équivalent à 10. Bien évidemment, le risque de perdre la mise sera d'autant plus élevé que le levier sera important.

Afin de ne pas être considéré lui-même comme risqué, toute la stratégie du prêteur va être alors de se débarrasser de ces prêts "toxiques" tout en conservant une part des profits attendus. Il y parviendra en les revendant à des investisseurs avides de bénéficier de taux élevés. Car, avec une inflation quasiment nulle, 100 000 € prêté pendant 10 ans au taux de 10 %, procure dès la première année un revenu de 10.000 € auquel s'ajoute le remboursement d'1/10ème du montant prêté. Ce qui va permettre au prêteur de récupérer sa mise bien avant l'échéance. C'est cette perspective qui va inciter des investisseurs à racheter 120 000 € le prêt de départ, en espérant que le risque de non remboursement sera moindre que prévu ou qu'il n'interviendra qu'après un délai suffisamment long pour qu'il en soit correctement indemnisé. D'autant que, la possibilité de revendre le bien en cas de défaillance de l'emprunteur, minimise sensiblement le risque qu'il prend.

C'est ainsi que pour conserver leur notoriété et pouvoir continuer à assurer leur activité tout en bénéficiant de ressources bon marché, les prêteurs vont essayer de se défaire de ces prêts en les revendant à d'autres investisseurs à des conditions plus ou moins alléchantes. Cela va devenir un peu le jeu de la patate chaude, par lequel on cherche à refiler à son voisin les actifs malsains tout en conservant une partie des bénéfices qu'ils vous ont apportés grâce à cet "effet de levier". L'une des solutions mise en œuvre pour y parvenir est de regrouper les prêts dits toxiques dans un même portefeuille qui sera lui même découpé pour être plus aisément revendu. Dans cet ensemble, le non remboursement d'un ou même plusieurs des prêts deviendra moins dommageable pour les acquéreurs que leur détention individuelle. Mais cette technique appelée titrisation est à l'origine de l'effondrement du marché des subprimes, prêts immobiliers à risque, en 2007-2008.

Or, dans son dernier rapport publié le 23 septembre, la Banque des règlements internationaux (BRI), institution qui se décrit comme la banque des banques centrales observe qu'aux Etats-Unis : "le marché des prêts à effet de levier a été brûlant. Les volumes ont été élevés, les banques s'étant déchargées de leurs prêts auprès d'une base d'investisseurs très demandeurs. Certains, via des Collateralised Loan Obligations, proches cousins des tristement célèbres titres de créance adossés à des prêts hypothécaires (CDO) de la crise financière mondiale". Cet état des lieux est d'autant plus préoccupant qu'une crise financière survenue aux Etats-Unis se répand très rapidement sur l'ensemble de la planète, et que Donald Trump a pris un malin plaisir à lever les barrières de sécurité mis en place après la précédente crise financière.
Voir l'article de Delphine Cuny dans La Tribune du 24/09/2018 "La dette est trop élevée à l'échelle mondiale selon la banque des banques centrales".
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