Par Stéphanie Swiklinski, le 26 Octobre 2017 dans J'ACHETE - J'achète dans le neuf

Vous souhaitez faire construire ? Pourquoi ne pas tenter l'aventure en achetant un terrain à bâtir en lotissement ?  Il convient de se poser les bonnes questions avant de se lancer.

Qu'est-ce qu'un lotissement ?

Le lotissement est une opération immobilière qui divise un terrain en lots, en vue d'y recevoir des constructions. Ces constructions seront vendues ensemble ou séparément, après que le lotisseur ait réalisé des voies d'accès, des travaux de viabilisation, des raccordements aux réseaux et des espaces collectifs. Le lotisseur va ensuite suivre toutes les étapes de la construction :
  • définir les possibilités de divisions de terrains ;
  • étudier les différents documents d'urbanisme afférents aux terrains (Plan Local d'Urbanisme, cadastre, etc.) ;
  • établir un projet de lotissement ;
  • constituer le dossier de demande d'autorisation de lotir ;
  • établir le plan de financement des travaux d'infrastructure des terrains et d'études des sols ;
  • faire le cahier des charges du lotissement ;
  • faire réaliser les travaux de voirie et l'installation des divers réseaux ;
  • préparer et coordonner les travaux ;
  • et enfin commercialiser les lots, soit directement à des particuliers qui y feront construire leur maison, soit à un constructeur immobilier qui édifiera les constructions et les vendra à l'unité.

Quels sont les avantages de l'achat en lotissement ?

Acheter une  parcelle en lotissement est pour vous un gage de tranquillité. En effet, votre futur terrain présente des garanties non négligeables.
Il est tout d'abord constructible. Votre lotisseur aura demandé préalablement un certificat d'urbanisme à la mairie, qui lui confirmera :
  • le caractère constructible de la parcelle
  • les différentes normes architecturales à respecter (ardoise ou tuiles pour la toiture…)
  • les règles de densité de construction par rapport à la surface
  • autres contraintes d'aménagement.
Un lotissement peut être réalisé selon deux procédures. Le permis d'aménager (article R 421-19 du Code de l'urbanisme) ou la déclaration préalable (article R 421-23 du Code de l'urbanisme) autoriseront l'opération et définiront la réglementation applicable afin de vous garantir un accès à la propriété en toute quiétude. Cette parcelle aura également l'avantage, par rapport à l'achat d'un terrain isolé, d'être viabilisée. Cela signifie qu'il est raccordable aux voiries et aux différents réseaux (eau, électricité, téléphone…). Il vous restera donc à effectuer les branchements entre votre future construction et les réseaux. L'achat d'un terrain borné est également l'un des atouts du lotissement. Le bornage n'est par principe pas obligatoire sauf, par exemple, en lotissement. Le terrain que vous allez acheter aura donc été préalablement délimité par un géomètre-expert, par la pose de bornes. Ce bornage permettra de vous rassurer pour l'avenir. Personne ne pourra venir contester les limites de votre terrain !

Comment choisir son lot ?

Pour acheter une parcelle de terrain, plusieurs paramètres doivent être pris en compte. Vous avez, certes, des critères personnels, mais il faudra également tenir compte des contraintes imposées par le terrain en lui-même.
Je me renseigne tout d'abord sur l'emplacement du terrain. Pour trouver le lot idéal, vous avez à votre disposition des professionnels, comme des notaires ou des agences immobilières, qui peuvent vous aider dans vos recherches. N'hésitez pas non plus à vous déplacer vers les lieux qui vous intéressent. Allez même voir en mairie s'il n'y a pas des projets de lotissements sur le feu ! L'emplacement est primordial. Est-il à proximité des commerces, des écoles ? Est-il bien desservi par les transports ? Autant de questions auxquelles vous devrez répondre pour faire le bon choix.
J'anticipe également ma future construction en regardant l'exposition. Choisissez donc votre lot en fonction de ce paramètre, qui peut faire toute la différence. Ainsi, la conception d'un projet de maison sur un terrain où l'on accède par le nord, sera différente d'une parcelle desservie par un chemin au sud... Une bonne orientation par rapport au soleil peut vous permettre aussi de faire des économies de chauffage.
Je choisis "ma vue". C'est le point faible de l'achat d'un lot en lotissement : la proximité des voisins... Privilégiez les lotissements avec des parcelles d'une grande surface,  pour ne pas avoir une "vue imprenable" sur le salon de votre voisin...
Je me renseigne sur la qualité du sol et du sous-sol, car cela peut avoir des conséquences à la fois pratiques et financières sur la construction de votre maison. Mais peut-on exiger de son lotisseur d'avoir une étude des sols préalable ? Je n'oublie pas de consulter en mairie le Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles (PPRN) pour ne pas avoir de mauvaises surprises...

Quelles sont les règles applicables en lotissement ?

Afin de maintenir une certaine harmonie architecturale, en plus des règles "classiques" d'urbanisme, le lotissement obéit à des règles qui lui sont propres. Ces règles figurent dans deux documents qu'il est impératif de consulter avant d'acheter un terrain en lotissement.
Le cahier des charges du lotissement est un document de droit purement privé, établi de manière contractuelle. Il n'est pas obligatoire. Il permet de fixer les règles internes du lotissement en ce qui concerne l'implantation des maisons, l'interdiction de construire sur certaines parties du lot, la destination des constructions, les règles précises d'urbanisme concernant éventuellement les clôtures et les plantations, etc. Fixer les droits et les obligations des co-lotis et régir la vie collective en lotissement. C'est un peu un "mode d'emploi du savoir-vivre en lotissement."
Le règlement du lotissement, quant à lui, est bien spécifique car il ne comporte que des règles d'urbanisme concernant notamment : l'implantation des bâtiments, l'aspect extérieur des constructions ou les clôtures. Attention, ces règles peuvent être beaucoup plus strictes que celles prévues par le PLU (plan local d'urbanisme) applicable sur votre commune.
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