Par Marie-christine Ménoire, le 12 Octobre 2018 dans J'ACHETE - J'achète dans le neuf

Construire sa maison est souvent le projet d'une vie. Alors il ne faut pas le rater, car l'enjeu est important. Pour éviter que ce qui doit être une belle aventure ne vire au cauchemar, mieux vaut confier votre projet à des professionnels qualifiés et signer un contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

La sérénité assurée

En signant un contrat de construction, vous mènerez votre projet dans des conditions optimales :
  • vous n'aurez qu'un seul interlocuteur : le constructeur. Vous y gagnerez en temps et en efficacité. C'est lui qui suivra votre dossier de A à Z, qui coordonnera les interventions des différents artisans et professionnels, s'occupera du dossier de permis de construire... C'est à lui que vous devrez vous adresser si vous souhaitez un renseignement ou une explication sur l'évolution du chantier. Il vous livrera une maison clés en main ;
  • le constructeur que vous aurez choisi sera à votre écoute pour répondre à vos attentes et étudier avec vous tous les aspects du projet (étude des règles d'urbanisme et environnementales concernant votre terrain, conception d'un plan qui vous sera propre, prise en compte de vos envies et de vos besoins (volume et répartition des pièces, équipements dernier cri, choix des matériaux et des couleurs…), respect des normes de construction et utilisation des procédés les plus performants en matière d'isolation et d'économies d'énergie ;
  • vous connaissez, dès le départ, le coût total de la construction. Il est inscrit noir sur blanc dans le contrat que vous aurez signé et il n'augmentera pas d'un centime (sauf si vous demandez au constructeur d'ajouter un élément non prévu à l'origine ou, par exemple, de remplacer le revêtement de sol par un autre…).

Différents types de contrat au choix

Impérativement signé avant le début des travaux, le CCMI pourra prendre deux formes :
  •  avec fourniture de plan. Le constructeur vous fera choisir votre maison sur catalogue ou fera intervenir un architecte pour votre compte. C'est une formule simple, rapide, peu contraignante et moins onéreuse. Par contre, votre maison ne sera pas personnalisée (à part quelques petits détails toujours négociables avec le constructeur) ;
  •  la seconde formule, sans fourniture de plans, laisse plus de place à votre imagination et à vos goûts personnels. En fait, c'est vous qui apporterez le plan au constructeur. Ces plans pourront, là aussi, avoir été réalisés avec l'aide d'un architecte.
Très réglementé, le contrat doit comporter un certain nombre de clauses obligatoires :
  •  la désignation précise du terrain (situation, superficie, références cadastrales...) 
  •  l'affirmation que le projet est conforme aux règles d'urbanisme et de construction 
  •  la consistance et les caractéristiques de la maison (avec un descriptif technique et une notice d'information en annexe) 
  •  le prix de la construction, ses modalités de révision et de paiement et, le cas échéant, le coût des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution 
  •  les délais d'exécution des travaux, la date d'ouverture du chantier ainsi que les pénalités en cas de retard 
  •  l'indication que l'acquéreur pourra se faire assister par un spécialiste lors de la réception (architecte, contrôleur technique…)
  •  la justification de la garantie de remboursement en cas de défaillance du constructeur 
  •  les différentes conditions suspensives (par exemple l'obtention du prêt).

Des paiements échelonnés dans le temps

Les paiements s'effectuent au fur et à mesure de l'avancée des travaux :
- 15 % à l'ouverture du chantier, incluant l'éventuel dépôt de garantie, qui ne peut excéder 3 % du prix de la construction (somme bloquée auprès d'un établissement habilité jusqu'à l'ouverture du chantier), ou l'éventuel acompte de 5 % versé lors de la signature du contrat de construction, si le constructeur délivre une garantie de remboursement,
- 25 % à l'achèvement des fondations,
- 40 % à l'achèvement des murs,
- 60 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture),
- 75 % à l'achèvement des cloisons et de la mise hors d'air (pose des portes et des fenêtres),
- 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.

Les 5 % restants sont consignés dans l'hypothèse où vous avez émis des réserves lors de la réception des travaux. Cette somme sera alors bloquée tant que les travaux nécessaires ne seront pas exécutés.

Des garanties financières

Le contrat de construction prévoit deux types de garanties :
  • une garantie de remboursement d'acompte. Si votre contrat prévoit des versements avant la date d'ouverture du chantier (5 % à la signature et 5 % à la délivrance du permis de construire), votre constructeur doit pouvoir justifier d'une garantie de remboursement d'acompte. Cette garantie permet de récupérer les sommes versées si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, si le chantier n'est pas ouvert à la date convenue ou si vous exercez votre droit de rétractation,
  • une garantie de livraison à prix et délais convenus. Cette garantie est fondamentale. Son défaut de production rend le contrat nul. Elle est délivrée par un assureur ou un établissement de crédit et fait l'objet d'une attestation nominative. Elle vous garantit que même en cas de défaillance de votre constructeur en cours de chantier, votre maison sera achevée au prix convenu et dans les délais prévus.

L'incontournable assurance dommages-ouvrage

Cette assurance, obligatoire pour toute construction, extension ou travaux de rénovation, doit être souscrite avant même l'ouverture du chantier.
Elle couvre tous les vices et malfaçons liés au gros oeuvre compromettant la solidité de la construction (même s'ils résultent d'un vice du sol) et aux éléments indissociables du bâti (défauts d'étanchéité de la toiture ou d'isolation thermique entraînant condensation ou moisissures, déformations ou fissurations de la charpente, problèmes d'installation électrique, affaissement du plancher...).
En revanche, cette assurance ne couvre pas les sinistres pouvant survenir pendant les travaux et qui relèvent de l'assurance professionnelle de l'entrepreneur (incendie, vols...), ni le non-achèvement des travaux dans les délais prévus (couvert par d'autres garanties). Valable 10 ans, elle a pour but de vous permettre de procéder aux remboursements ou à l'exécution des réparations sans attendre une décision de justice.

Des garanties concernant le bâtiment

En signant un CCMI, vous aurez une maison garantie à 100 %. La réception des travaux déclenchera toute une série de garanties :
  • la garantie de parfait achèvement. Elle couvre les malfaçons et les désordres apparents, relevés lors de la réception des travaux et ceux qui sont apparus durant l'année qui suit la réception des travaux (signifiés à l'entrepreneur par lettre recommandée avec avis de réception). Cette garantie a pour but de permettre la réparation en nature des désordres subis ;
  • la garantie biennale de bon fonctionnement des éléments d'équipements. Comme son nom l'indique, cette garantie de deux ans, à compter de la réception des travaux, concerne les désordres affectant le bon fonctionnement des éléments d'équipement pouvant être remplacés sans détériorer le logement (chauffe-eau, poignées de portes, volets, portes et fenêtres) ;
  • la garantie décennale couvre les vices ou dommages de construction qui peuvent affecter la solidité de l'ouvrage (affaissement d'une charpente) et ses équipements indissociables (c'est-à-dire ne pouvant être enlevés, démontés ou remplacés sans détériorer l'ouvrage qu'ils équipent, ou qui le rendent inhabitable ou impropre à l'usage auquel il est destiné.
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