Les diagnostics immobiliers

Pourquoi faire des diagnostics ?

À l'exception du diagnostic plomb, tous ces contrôles obligatoires ont une valeur essentiellement informative. Il s'agit d'un "état des lieux" du bien inspecté qui permet à l'acheteur de mieux connaître son futur logement.
Pour l'acquéreur, c'est :

• l'assurance d'une transparence totale sur l'état du bien ;
• la possibilité de négocier le prix à la baisse si des travaux s'avèrent nécessaires.

• un critère d'estimation du prix de vente ;
• un argument de négociation ;
• une garantie contre un éventuel recours pour vices cachés si un dommage survenait après la vente.

Les diagnostics obligatoires

• l'amiante pour la vente de tout appartement ou maison individuelle dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997 ;
• les termites lors de la vente d'un bien dans une zone à risque ;
• le  gaz dans le cas de la vente d'un logement dont l'installation individuelle de gaz naturel a plus de 15 ans ;
• les risques naturels, technologiques et sismiques pour les bâtiments situés dans des zones à risque ;
• le contrôle des installations d'assainissement non collectif si, lors de la vente, le bien n'est pas raccordé au tout-à-l'égout ;
• le plomb : pour la vente et la location d'un bien construit avant le 1^er janvier 1949 ; 
• l'électricité : pour la vente d'un bien dont l'installation d'électricité date de plus de 15 ans ;
• la performance énergétique (DPE) donnant aux futurs acquéreurs ou locataires une estimation de la consommation énergétique du logement ;
• le diagnostic "loi Carrez" : pour les ventes en copropriété d'appartements neufs ou anciens, de plus de 8 m².

Les diagnostics conseillés

Selon la région où vous habitez ou les caractéristiques de votre logement, il peut s'avérer prudent de procéder à certains contrôles supplémentaires.

Par exemple :

• la légionellose. Il s'agit d'une bactérie, engendrant des infections pulmonaires graves. Elle se développe dans l'eau et les milieux humides. Pour l'instant, seuls les établissements recevant du public (piscines, hôpitaux...) sont tenus par la loi de traquer ce germe ;
• le radon. Ce gaz inodore et incolore s'infiltre dans les habitations par les fissures, les jointures... Il peut avoir de graves conséquences sur la santé. Le ministère de la Santé a classé 31 départements français comme prioritaires pour la détection de radon. Le diagnostic radon est obligatoire dans ces départements pour les bâtiments destinés à l'accueil du public (écoles, hôpitaux...) ;
• le mérule est un champignon qui apprécie particulièrement les endroits humides. Très connu des habitants de la région Ouest, il s'attaque aux boiseries et charpentes des maisons humides, sombres, mal ou pas aérées.

Trouver le bon diagnostiqueur

Il est conseillé de faire appel à un diagnostiqueur certifié par le Comité français d'accréditation (COFRAC).

Il devra :

• être titulaire d'une assurance responsabilité civile et professionnelle ;
• être indépendant vis-à-vis du propriétaire et des entreprises qui effectueront les éventuels travaux ;
• travailler en toute transparence et fournir les informations nécessaires à la compréhension de sa mission (grille tarifaire, description du déroulement des opérations...).

Les sanctions en cas de mauvais diagnostics

Vis-à-vis de l'acheteur, le vendeur est entièrement responsable des résultats des diagnostics immobiliers. Suivant l'inexactitude des diagnostics, les sanctions varient.

S'il manque l'état des risques naturels et technologiques, l'acheteur peut demander au juge la résolution du contrat de vente ou une diminution du prix. Idem si la superficie calculée est erronée, l'acquéreur dispose d'un an pour se retourner et demander l'annulation de la vente ou une diminution du prix au prorata du nombre de mètres carrés.

Quant au diagnostic de performance énergétique (DPE), il n'a qu'une valeur informative vis-à-vis de l'acquéreur qui ne peut s'en servir pour exiger des travaux.

VIDEO : Les diagnostics immobiliers

L'importance des diagnostics immobiliers et les nouveautés 2013


Interview de Olivier Gicquel - Agenda France