Démembrement de propriété : une autre façon de transmettre

Démembrement de propriété : cette expression ne vous dit peut-être pas grand-chose. Pourtant, il s'agit là d'un mécanisme de transmission du patrimoine très intéressant, notamment sur le plan fiscal.

Avant toute chose, il est nécessaire de comprendre le mécanisme du démembrement de propriété et d'expliquer quelques termes juridiques incontournables. Cette opération suppose que votre patrimoine immobilier soit scindé en deux parties : "l'usufruit" et la "nue-propriété". "L'usufruit" est un droit permettant d'occuper un bien ou de le louer (et donc d'en percevoir les revenus).

Mais vous n'en êtes pas propriétaire. Cet attribut revient au "nu-propriétaire" qui, bien que possédant le logement, ne peut pas l'occuper ni le mettre en location.

À savoir : la vente du bien démembré nécessite l'accord de l'usufruitier et du (ou des) nu(s)-propriétaire(s). En cas de conflit, il y a risque d'impasse avec l'impossibilité de vendre un bien dont vous êtes usufruitier si le nu-propriétaire (ou un des nus-propriétaires  s'ils sont plusieurs) s'y oppose(nt).

Donner la nue-propriété d'un bien vous permet de conserver l'usage du bien et vous donne la possibilité d'en tirer des revenus. Mais vous ne pouvez pas le vendre sans l'accord du nu-propriétaire.

Avantage : les droits de donation ne seront pas calculés selon le barème applicable aux donations "classiques", mais sur la valeur de la nue-propriété transmise. Cette valeur étant variable selon l'âge du donateur, au moment de la donation : Au décès du donateur, le nu-propriétaire récupérera la pleine-propriété du bien, sans devoir payer de droits de succession.

Pour diverses raisons, vous pouvez souhaiter donner un "coup de pouce" financier à vos enfants. La donation temporaire d'usufruit lui permettra de percevoir des revenus (par exemple les loyers du bien donné) durant un certain temps. De votre côté, vous ne vous déposséderez pas de votre patrimoine puisque vous en conservez la nue-propriété.