Quel est l'intérêt de créer une SCI pour l'acquisition d'un bien immobilier ?
Vous souhaitez acquérir un bien immobilier, mais vous ne savez pas quelle société choisir parmi les nombreuses possibilités offertes par le droit français ? Que votre projet soit d'ordre privé ou professionnel, la SCI est sans aucun doute la société la plus adaptée à vos besoins.
Qu'est-ce qu'une SCI ?
On distingue en droit les sociétés commerciales et les sociétés civiles. La SCI, ou société civile immobilière, appartient à la seconde catégorie. Elle est dotée d'une personnalité morale distincte des personnalités de ses associés.
Elle est obligatoirement fondée par au moins 2 personnes. Elle se distingue donc d'autres sociétés commerciales unipersonnelles comme l'EURL ou la SASU.
La SCI a une activité civile : son but est la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers. Elle détient donc un patrimoine immobilier et chaque associé possède des parts sociales proportionnelles à son apport au capital social.
Mais pourquoi la création d'une SCI est-elle intéressante pour l'acquisition d'un bien immobilier ?
Faciliter l'acquisition du bien immobilier
Le fait d'être obligé de s'associer à plusieurs pour constituer une SCI peut être très intéressant d'un point de vue financier. La création d'une SCI, parce qu'elle met en commun plusieurs patrimoines d'associés, rend plus facile l'achat du bien immobilier convoité. De plus, elle permet d'avoir plus de crédibilité auprès des investisseurs potentiels, comme les banques par exemple. Grâce à la création d'une SCI, vous disposerez d'une importante capacité financière.
La protection de votre patrimoine personnel
En outre, votre patrimoine personnel est en partie protégé. D'une part, votre responsabilité est limitée au montant de vos apports. C'est-à-dire que les créanciers ne pourront pas vous poursuivre pour un montant supérieur à ce que vous avez apporté au capital social de la société. D'autre part, les créanciers doivent épuiser tous les recours dont ils disposent contre la SCI avant de vous poursuivre personnellement.
Faciliter la gestion
Une des caractéristiques de la SCI est la liberté laissée par la loi pour la rédaction des statuts. Vous pouvez librement organiser le fonctionnement de la société dans les statuts que vous rédigerez lors de la création de votre société. Vous décidez des pouvoirs du gérant, des modalités de décisions, ou encore des conditions de vente de parts sociales. Cela vous permet également d'éviter la rigidité et la complexité du régime de l'indivision qui s'applique en principe lorsque plus d'une personne possède un bien immobilier transmis lors d'une succession. Dans ce régime, certaines décisions comme la vente du bien doivent impérativement être prises à l'unanimité.
De plus, la SCI permet une mutualisation des charges et des coûts liés à la possession du bien. Cela signifie notamment que les dettes engendrées par le bien immobilier sont réparties entre les associés à hauteur de leurs apports. Concrètement, si des travaux sont nécessaires, l'ensemble des associés participe au financement, mais seulement à hauteur de ce qu'ils ont apporté. Cela est particulièrement utile si le bien immobilier que vous achetez a besoin de rénovations importantes.
Protection du bien immobilier acquis
Grâce à la création d'une SCI, le bien immobilier acquis est protégé contre vos créanciers. Ces derniers ne pourront pas saisir directement le bien immobilier acquis. Cela n'est possible que si un créancier possède une hypothèque conventionnelle ou judiciaire sur ce bien. Les créanciers sans hypothèque ne peuvent que saisir les parts sociales des associés. Enfin, la vente forcée de ces parts saisies est difficile à obtenir.
Faciliter la transmission du bien immobilier acquis
Grâce à la liberté laissée dans la rédaction des statuts de la SCI, vous êtes libre de décider des modalités de transmission des parts sociales.
Mais la création d'une SCI familiale reste le moyen le plus adapté pour acquérir un bien immobilier si vous souhaitez le transmettre ensuite à vos enfants. Au sein de cette société, les associés sont forcément des membres de votre famille. Vos enfants peuvent donc être vos associés. Il est alors plus simple de leur constituer un patrimoine.
En outre, vous pouvez effectuer une donation de vos parts sociales à vos enfants et bénéficier ainsi d'abattements fiscaux prévus pour les droits de succession en ligne directe. Ces abattements s'élèvent jusqu'à 100 000 € par enfant sur 15 ans. Cela signifie que durant 15 années, vous ne pouvez pas donner à un de vos enfants une ou plusieurs parts sociales dont le montant total dépasse 100 000 €. Si vous ne dépassez pas cette somme, vous évitez ainsi le paiement de droits de succession.
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