Simulation des frais de notaire pour une SCI : Guide pratique

Pourquoi les frais de notaire diffèrent-ils en SCI ?

Lorsqu'un bien immobilier est acquis par une société civile immobilière (SCI), les frais de notaire sont globalement similaires à ceux supportés lors d'un achat en nom propre. Cependant, certaines particularités juridiques et fiscales viennent influer sur leur calcul. Il est donc indispensable d'effectuer une simulation des frais de notaire pour un achat en SCI spécifique pour éviter toute mauvaise surprise.

Les frais d'acquisition comprennent :
·       Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO),
·       Les émoluments du notaire,
·       Les débours (frais administratifs avancés par le notaire),
·       Et dans certains cas, des honoraires spécifiques ou des frais de rédaction d'actes particuliers liés à la SCI, comme la rédaction des statuts de la société quand il s'agit d'une création.
 

Simulation des frais de notaire pour un achat en SCI : les étapes à suivre

Réaliser une simulation pertinente implique de bien cerner les éléments à renseigner. Voici les étapes essentielles pour simuler correctement les frais de notaire pour un achat immobilier par une SCI :

1.     Déterminer la nature du bien (ancien, neuf, terrain à bâtir).
2.     Indiquer le prix d'acquisition hors frais.
3.     Préciser le statut fiscal de la SCI (soumise à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés).
4.     Intégrer les éventuels frais de constitution ou de modification des statuts si l'achat est réalisé au moment de la création de la SCI.
5.     Utiliser un simulateur fiable, en ligne ou en vous rapprochant de votre notaire.

En 2025, les droits de mutation pour un bien ancien s'élèvent généralement à environ 5,80 % du prix de vente, ce qui constitue la majeure partie des frais.
 

Frais immobiliers et SCI : une structure plus complexe

Contrairement à un achat en nom propre, l'acquisition via une SCI peut engendrer des frais supplémentaires, notamment :

·       Frais de rédaction des statuts : en cas de création de la SCI au moment de l'achat.

·       Frais de publication légale (obligatoires en cas de création ou de modification de la SCI).

·       Honoraires de conseil : si vous sollicitez votre notaire pour des montages patrimoniaux ou fiscaux spécifiques.

Ces frais ne sont pas intégrés dans les simulateurs classiques. Il convient donc de les ajouter au coût total estimé lors de la simulation des frais de notaire pour une SCI.
 

Notaire achat en SCI : un rôle central

Le notaire joue un rôle incontournable dans l'achat immobilier via une SCI. Il intervient à plusieurs niveaux :
·       Vérification des statuts de la SCI,
·       Contrôle de la capacité juridique de la SCI à acheter,
·       Rédaction de l'acte d'achat au nom de la société,
·       Collecte et reversement des droits d'enregistrement à l'administration fiscale.
·       Conseils en amont sur la pertinence de créer une SCI pour un achat immobilier.

Son expertise permet aussi d'optimiser les frais immobiliers liée à une SCI selon la situation des associés, notamment en matière de transmission ou de fiscalité.
 

Comment réduire les frais de notaire lors d'un achat en SCI ?

En 2025, plusieurs stratégies peuvent être envisagées pour faire baisser les frais de notaire :

·       Investir dans le neuf ou en VEFA : les frais sont réduits à environ 2 à 3 % du prix de vente.

·       Acheter un bien avec une quote-part de mobilier (cuisine équipée, électroménager), ce qui permet de diminuer la base taxable.

·       Recourir à un apport en nature d'un bien dans la SCI (au lieu d'un achat direct) dans certaines conditions.

·       Anticiper la transmission : un acte d'apport peut parfois permettre de réduire les coûts successoraux à long terme.

Attention toutefois, ces solutions doivent être validées par votre notaire, car elles dépendent de votre projet, de la fiscalité applicable et du contexte juridique.
 

Déduction des frais de notaire en SCI : est-ce possible ?

La réponse dépend du régime fiscal choisi par la SCI :

·       SCI à l'impôt sur le revenu (IR) : les frais de notaire sont ajoutés au prix d'acquisition du bien et non déductibles immédiatement.
·       SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) : les frais peuvent être amortis ou passés en charges selon leur nature, ce qui permet une déduction fiscale plus rapide.

Ce choix fiscal a un impact important sur la rentabilité de votre projet. Il est donc crucial d'anticiper cette question lors de votre simulation des frais de notaire pour un achat en SCI.
 

Cas pratiques : exemples concrets de simulation

Exemple 1 : achat d'un appartement ancien de 300 000 € par une SCI à l'IR
·       Droits de mutation : environ 17 400 €
·       Émoluments du notaire : ~3 000 €
·       Débours : ~800 €
·       Total estimé des frais de notaire : environ 21 200 €

Exemple 2 : achat d'un bien neuf de 300 000 € par une SCI à l'IS
·       Droits d'enregistrement : ~5 400 €
·       Émoluments : ~3 000 €
·       Débours : ~800 €
·       Total estimé : environ 9 200 € (possibilité de déduction partielle)

Ces montants peuvent varier selon les départements et les options retenues dans les statuts de la SCI.

A noter que les frais de constitution d'une société son " en honoraires libres " pour le notaire. Ils peuvent donc varier d'une étude à l'autre.
 

Bien utiliser un simulateur en ligne

De nombreux simulateurs gratuits permettent d'estimer les frais de notaire. Pour une simulation des frais de notaire pour un achat en SCI fiable, veillez à :
·       Choisir un simulateur mis à jour pour 2025 ;
·       Vérifier que l'outil permet de préciser le type d'acheteur (SCI ou particulier) ;
·       Ajouter manuellement les frais annexes liés à la constitution ou à la modification de la SCI.

N'hésitez pas à utiliser les simulateurs proposés par les notaires eux-mêmes, généralement plus précis que ceux des courtiers ou portails grand public.
 

Les erreurs à éviter

1.     Oublier les frais annexes (statuts, annonces légales, etc.).
2.     Confondre SCI à l'IR et SCI à l'IS dans les déductions fiscales.
3.     Sous-estimer les honoraires du notaire en cas de montage complexe.
4.     Ne pas anticiper les conséquences de l'achat (transmission, revente, imposition des plus-values).

Une simulation rigoureuse évite ces pièges et permet de construire un projet immobilier serein.
 

FAQ

Comment faire le calcul de frais de notaire pour une SCI ?
Il faut additionner les droits de mutation (environ 5,8 % pour l'ancien, 2 à 3 % pour le neuf), les émoluments du notaire (calculés par tranche selon un barème réglementé), les débours, ainsi que les frais spécifiques à la SCI (statuts, publications, etc.). L'idéal est d'utiliser un simulateur en ligne ou de consulter son notaire.

Quel est le tarif d'un notaire pour la création d'une SCI ?
En 2025, le tarif peut varier entre 900 € et 1 500 € selon la complexité des statuts et les services demandés (rédaction, conseil, formalités juridiques, immatriculation). À cela s'ajoutent les frais de greffe et d'annonce légale (environ 250 € à 300 €).

Est-il possible de déduire les frais de notaire dans une SCI ?
Oui, mais cela dépend du régime fiscal de la SCI. Sous IS, certains frais peuvent être déduits en charges ou amortis. Sous IR, ils sont immobilisés et ne sont pas déductibles immédiatement.


À retenir : Simuler les frais de notaire pour une SCI ne se résume pas à entrer un montant dans un simulateur. C'est une démarche juridique et financière qui nécessite de prendre en compte de nombreux paramètres : type de bien, fiscalité, structure de la SCI, intentions patrimoniales… Une bonne simulation vous aidera à sécuriser et optimiser votre investissement immobilier.