Calcul des frais de notaire : nos conseils pour optimiser vos coûts d'acquisition en 2025

Pourquoi parle t on de

Le terme recouvre un ensemble de postes distincts, dont certains ne reviennent pas au notaire. Les connaître permet d'agir sur les rares éléments optimisables, tout en sécurisant la transaction.
 

• Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) et taxes assimilées : versés principalement au département et à la commune. Ils constituent la plus grande part dans l'ancien. Selon les départements, le taux global de droits et taxes applicables à l'acquisition d'un logement ancien avoisine généralement 5,80 %.
   
• Contribution de sécurité immobilière (CSI) : perçue par l'État pour la formalité de publicité foncière ; son taux est de 0,10 % du prix, avec un minimum forfaitaire.
   
• Débours : frais avancés par l'office (documents d'urbanisme, cadastre, géomètre, conservations, pièces d'état civil sécurisées, etc.).
   
• Émoluments du notaire : rémunération réglementée pour la rédaction et la réception de l'acte, proportionnelle par tranches du prix, complétée d'éventuels honoraires pour missions particulières convenues avec le client.
   
• Frais de garantie du prêt (le cas échéant) : privilège de prêteur de deniers (PPD) quand c'est possible, hypothèque, ou cautionnement par un organisme spécialisé ; ces frais ne sont pas des " frais de notaire " à proprement parler, mais ils s'additionnent au coût global d'acquisition.
   

Ce que signifient ces postes pour l'acheteur
 

• Dans l'ancien : la taxe de mutation domine. Les marges d'optimisation portent surtout sur la base taxable (mobilier) et sur la garantie du prêt.
   
• Dans le neuf (VEFA ou construction neuve vendue avec TVA) : les droits de mutation sont fortement réduits ; l'essentiel provient des émoluments, débours et de la CSI, ce qui explique un total souvent entre 2 et 3 %.
   
• Terrain à bâtir : la taxation s'apparente à celle d'un bien ancien ; il faut prévoir en plus certains coûts de bornage ou de division le cas échéant.

Comment calculer le coût d'acquisition et le calcul frais de notaire en 2025

Le calcul suit une logique simple :
Prix du bien (éventuellement minoré de la valeur du mobilier)

• DMTO et taxes assimilées
• CSI
• Débours
• Émoluments TTC
• Frais de garantie du prêt (si crédit)
  = Coût d'acquisition total

Étape 1 — Déterminer la base taxable

• Déduire le mobilier vendu avec le bien : cuisine équipée amovible, électroménager, meubles sur mesure démontables, placards non-" immeubles par destination ", poêles indépendants, etc. Cette déduction, justifiée et raisonnable, réduit la base des DMTO et de la CSI.
   
• Évaluer le mobilier à sa valeur d'usage (prix du neuf moins vétusté) et lister les éléments sur l'inventaire annexé au compromis puis à l'acte. En pratique, un ratio de 2 à 5 % du prix du bien est courant quand le logement est bien équipé, mais la valeur doit rester objectivée (factures, photos, références).

Étape 2 — Identifier le régime du bien

• Ancien : DMTO " plein " + CSI + émoluments + débours.
   
• Neuf avec TVA (VEFA): DMTO réduit, la TVA est incluse dans le prix promoteur ; total de frais d'acquisition souvent 2 à 3 %.
   
• Logement achevé depuis moins de 5 ans mais déjà revendu : le régime peut différer selon que la vente est soumise à TVA ou non ; le notaire vous indiquera la bonne clé de calcul.

Étape 3 — Choisir (ou vérifier) la garantie du prêt

• PPD privilège de prêteur de deniers : moins coûteux car il est exonéré de taxe de publicité foncière contrairement à l'hypothèque, possible sur l'ancien (pas sur le neuf à construire) et seulement pour la part du financement qui finance le prix de vente. Soumise également à mainlevée en cas de revente anticipée.
   
• Hypothèque : plus onéreuse et soumise à mainlevée en cas de revente anticipée.
   
• Caution : sans publicité foncière, souvent compétitive ; son coût dépend du barème de l'organisme (dont une part récupérable parfois).
   

Étape 4 — Appliquer le barème des émoluments

• Les émoluments proportionnels de vente sont réglementés par tranches ; une remise jusqu'à 20 % peut être accordée sur la fraction d'émoluments portant sur la partie du prix qui excède un certain seuil, lorsque l'office la pratique. Demandez explicitement si une remise est proposée pour 2025 et dans quelles conditions.

Exemples chiffrés 2025 pour mieux se repérer

Ces exemples sont indicatifs ; le notaire établit toujours un décompte précis selon votre dossier et votre département.

À noter qu'en 2025, certains départements ont voté une augmentation de 0,5 point des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), portant ainsi cette taxe sur les transactions immobilières de 4,5 % à 5 %.

Exemple A — Appartement ancien à 250 000 € avec mobilier déclaré à 5 000 €

• Base taxable DMTO/CSI : 245 000 €
• Droits et taxes dans l'ancien (ordre de grandeur) : ~5,80 % de 245 000 € = 14 210 €
• CSI (0,10 %) : ~245 €
• Débours : 800 à 1 200 € selon les pièces et formalités (prenons 1 000 €)
• Émoluments de vente (ordre de grandeur) + TVA : environ 2 200 à 2 800 € selon tranches ; retenons 2 500 €
• Total frais d'acquisition hors garantie : environ 17 955 €
• Garantie du prêt :
  • PPD : quelques centaines d'euros à un peu plus de 1 000 € selon le financement ;
  • Hypothèque : plutôt 1 500 à 2 500 € ;
  • Caution : souvent 0,5 à 1,5 % du montant garanti (barème de l'organisme).
• Coût d'acquisition total estimatif (avec PPD) : ~19 000 €.

Exemple B — Logement neuf (VEFA) à 300 000 € TTC

• DMTO réduit + CSI + débours + émoluments : total souvent compris entre 2 et 3 % du prix TTC.
• Hypothèse moyenne 2,5 % : 7 500 € environ hors garantie de prêt.
• Garantie : souvent cautionnement ; prévoir un coût propre à l'organisme.

Exemple C — Maison ancienne à 420 000 € avec négociation d'une remise d'émoluments sur la tranche éligible

• DMTO/CSI et débours : fers de lance du coût ; ordre de grandeur global dans l'ancien : 7 à 8 % du prix (hors mobilier).
• Une remise de 10 à 20 % sur la fraction d'émoluments admissible réduit modestement la facture finale (souvent quelques centaines d'euros).
• La plus forte économie reste la valorisation correcte du mobilier et le choix de la garantie du prêt.

 

7 leviers concrets pour optimisation frais notaire en 2025

1. Valoriser le mobilier vendu avec le logement
Établissez une liste précise avec valeurs réalistes (factures si possible). La déduction diminue la base des DMTO et de la CSI, donc un gain immédiat et sécurisé juridiquement lorsqu'elle est justifiée.

2. Vérifier le régime " neuf avec TVA "
En VEFA, les droits de mutation sont réduits : c'est le levier le plus puissant sur le total. Si vous hésitez entre ancien rénové et neuf, intégrez cette différence dans votre comparaison.

3. Choisir la garantie de prêt la plus économique

• PPD sur l'ancien quand c'est possible : frais d'inscription moindres qu'une hypothèque.
• Cautionnement : comparez le coût total et les conditions de restitution de la part mutualisée.
• Hypothèque : utile dans certains cas, mais plus coûteuse à l'inscription et à la mainlevée.
   

4. Anticiper la revente à court terme
Une hypothèque entraîne des frais de mainlevée à la revente. Si vous projetez de revendre sous 5 à 7 ans, la caution ou le PPD peuvent être plus adaptés.

5. Solliciter, si l'office la pratique, une remise d'émoluments réglementaire
Depuis les évolutions tarifaires récentes, les offices peuvent accorder une remise plafonnée sur une partie des émoluments. Demandez clairement si une remise existe en 2025 et si votre dossier y est éligible.

6. Distinguer travaux et prix d'acquisition
Évitez de gonfler artificiellement le prix de vente avec des travaux après-vente : des travaux séparés du prix principal peuvent parfois optimiser votre plan de financement et la garantie, sans impacter la base des DMTO. Parlez-en à votre notaire pour choisir la structuration conforme.

7. Utiliser un simulateur frais immobilier fiable pour arbitrer
Avant de signer, simulez plusieurs scénarios : ancien vs neuf, avec/ sans mobilier, type de garantie, montant et durée du prêt. Un simulateur frais immobilier vous donne une fourchette réaliste et met en évidence les variables qui changent le plus la donne.

Démarches pour réduire les frais : votre feuille de route

• En amont de l'offre : identifiez la nature du bien (ancien, neuf, terrain) et anticipez le mode de financement.
   
• Au compromis : listez précisément le mobilier, joignez les justificatifs, mentionnez la ventilation prix du bien / prix du mobilier.
   
• Avec votre banque : comparez PPD, hypothèque, caution, et chiffrages associés. Demandez une simulation complète " frais annexes inclus ".
   
• Avec l'office notarial : demandez un état prévisionnel des frais ; interrogez sur l'existence d'une remise d'émoluments en 2025 et ses conditions d'application.
   
• Avant la signature : relisez le projet d'acte pour vérifier l'inventaire du mobilier, la base taxable et la nature de la garantie inscrite.
   
• Après la signature : conservez le décompte détaillé et toutes les pièces ; elles pourront servir lors d'une revente ou d'un contrôle.

Erreurs fréquentes qui coûtent cher

• Déclarer un mobilier surévalué : c'est risqué et contestable ; la valeur doit être justifiée.
   
• Oublier d'indiquer le mobilier dès le compromis : vous perdez l'effet sur la base taxable.
   
• Choisir par défaut l'hypothèque alors qu'un PPD est possible : c'est souvent plus onéreux.
   
• Négliger la mainlevée d'hypothèque en cas de revente rapide : un coût évitable avec une autre garantie.
   
• Croire que les " frais de notaire " vont tous au notaire : mal comprendre la ventilation empêche d'optimiser correctement.

Repères 2025 à garder en tête

• Ancien : anticipez 7 à 8 % du prix (hors mobilier) pour l'enveloppe globale de frais d'acquisition, avant frais de garantie.
• Neuf (VEFA): tablez sur 2 à 3 %.
• CSI : 0,10 % du prix (minimum légal).
• Émoluments : barème proportionnel réglementé ; possibilité de remise encadrée, à vérifier avec votre notaire.
• Mobilier : levier légal et efficace quand il est bien documenté.

Check list

• Le bien est il ancien, neuf avec TVA, ou terrain ?
• La liste du mobilier est elle réaliste, chiffrée et justifiée ?
• La garantie de prêt la plus économique a t elle été retenue (PPD, caution, hypothèque) ?
• Une remise d'émoluments est elle proposée en 2025 pour votre dossier ?
• Le décompte prévisionnel inclut il tous les postes (DMTO, CSI, débours, émoluments, garantie) ?
• Avez vous testé plusieurs scénarios via un simulateur frais immobilier pour arrêter votre choix ?

FAQ

Comment calculer exactement les frais de notaire ?
Additionnez :

1. Droits de mutation (ou DMTO) et taxes assimilées selon le type de bien et le département ;
2. Contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix, avec minimum);
3. Débours (pièces et formalités);
4. Émoluments de l'office, calculés selon le barème proportionnel réglementé et soumis à TVA ;
5. Frais de garantie du prêt le cas échéant (PPD, hypothèque, caution).
   Pour un bien ancien de 250 000 € avec 5 000 € de mobilier, les droits sont calculés sur 245 000 €; on ajoute CSI, débours, émoluments, puis la garantie.

Comment calculer le coût d'acquisition d'un bien ?
Le coût d'acquisition = prix du bien + frais d'acquisition (" frais de notaire ") + frais de garantie du prêt (si crédit). Dans l'ancien, comptez globalement 7 à 8 % du prix (hors mobilier) pour les frais d'acquisition, et ajoutez la garantie. Dans le neuf (VEFA), visez 2 à 3 %.

Comment puis je payer moins de frais de notaire ?

• Identifiez les biens vendus neufs avec TVA (frais 2–3 %).
• Valorisez le mobilier vendu avec le logement et documentez le.
• Choisissez la garantie la plus adaptée : PPD quand c'est possible, sinon comparez caution et hypothèque.
• Demandez à l'office s'il pratique une remise d'émoluments en 2025.
• Utilisez un simulateur frais immobilier pour arbitrer et vérifier l'impact réel de chaque levier.

Comment puis je réduire les frais de notaire ?
En agissant sur ce qui est modulable : base taxable via le mobilier, type de garantie de prêt, éventuelle remise d'émoluments, et choix du neuf lorsque votre projet s'y prête. La clé est d'anticiper ces points dès le compromis, avec un notaire qui vous remet un décompte prévisionnel détaillé.