Tout savoir sur le calcul des frais de notaire pour un achat immobilier

Les frais de notaire, qu'est-ce que c'est en 2025 ?

 Les "frais de notaire" désignent un ensemble de sommes versées lors de la signature de l'acte authentique. Contrairement à une idée reçue, la plus grande part correspond à des taxes collectées par le notaire pour le compte de l'État et des collectivités. En 2025, ces frais se composent généralement de :
 

• Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ou taxe de publicité foncière.
• Contribution de sécurité immobilière (CSI).
• Émoluments du notaire (rémunération réglementée).
• Émoluments et débours liés aux formalités (frais avancés : cadastre, documents d'urbanisme, géomètre/diagnostics le cas échéant, copies, etc.).
• TVA sur la rémunération du notaire et certaines formalités.
   

Ce panorama vaut pour la plupart des achats : maison, appartement, terrain, parts de copropriété. Les taux varient selon que le bien est ancien, neuf soumis à TVA, ou terrain à bâtir.
 

Zoom sur la structure des frais : à quoi correspond chaque poste ?

1. Droits de mutation (DMTO) ou taxe de publicité foncière

• Dans l'ancien, ils représentent souvent l'essentiel du coût, autour de 5 à 5,8 % du prix selon les départements.
• Dans le neuf soumis à TVA (ex. VEFA), la taxe de publicité foncière est fortement réduite (autour de 0,715 %), ce qui explique des "frais de notaire" totaux plus faibles (environ 2 à 3 %).
• Pour un terrain, le régime se rapproche de l'ancien, sous réserve de particularités locales.
   

2. Contribution de sécurité immobilière (CSI)

• Elle rémunère la formalité d'enregistrement au service de la publicité foncière.
• Forfait de base de 0,10 % du prix avec un minimum fixe (le notaire vous indiquera le montant exact dans votre dossier).
   

3. Émoluments du notaire (barème réglementé)

• Rémunération proportionnelle par tranches du prix, identique pour tous les notaires sur le territoire.
• Des remises partielles sont possibles au-delà d'un certain seuil du prix (celles-ci doivent être affichées à l'étude).
   

4. Émoluments et débours de formalités

• Frais réellement engagés (documents d'urbanisme, pièces d'état civil, géomètre dans certains cas, copies, etc.).
• Montant variable selon la complexité du dossier et la localisation.
   

5. TVA

• S'applique sur la rémunération du notaire et certaines formalités (taux de TVA en vigueur).

PARTIE 1 — CALCUL DANS L'ANCIEN

Étape 1 : Définir l'assiette taxable

• Prix de vente net vendeur.
• Déduction possible des biens mobiliers (cuisine équipée, électroménager, poêles, dressing démontable…) si leur valeur est justifiée et mentionnée distinctement dans l'acte. Cela réduit la base de calcul des droits et peut faire baisser le total. Le notaire vous conseillera sur la pertinence et les justificatifs (factures, estimation).
   

Étape 2 : Appliquer les droits de mutation (DMTO)

• Le taux départemental (souvent autour de 5 % en 2025) + taxes additionnelles (commune/État) aboutissent à un pourcentage global voisin de 5 à 5,8 % du prix (hors mobilier).
   

Étape 3 : Ajouter la contribution de sécurité immobilière (CSI)

• Montant calculé sur la base du prix (minimum forfaitaire), à intégrer telle quelle.
   

Étape 4 : Calculer les émoluments du notaire

• Barème proportionnel par tranches, identique sur tout le territoire. À titre indicatif, le barème en vigueur repose sur 4 tranches avec des pourcentages dégressifs, puis une éventuelle remise au-delà d'un seuil. Le notaire vous communiquera le détail précis appliqué à votre dossier 2025.
   

Étape 5 : Formalités et débours

• Sommes avancées par l'étude (documents, cadastre, urbanisme, copies, etc.), variables selon les cas.
   

Étape 6 : Appliquer la TVA sur la rémunération concernée
 

PARTIE 2 — CALCUL DANS LE NEUF (VEFA, LIVRAISON 2025) OU BIEN SOUMIS A TVA

• Les droits d'enregistrement sont fortement réduits (autour de 0,715 % du prix).
   
• La TVA (généralement 20 %) est déjà comprise dans le prix promoteur du logement neuf. Les "frais de notaire" restent ainsi globalement plus faibles, en moyenne 2 à 3 % du prix, hors cas particuliers (logements sociaux, dispositifs spécifiques).
   
• Les émoluments du notaire suivent le même barème proportionnel réglementé, mais comme la part "taxes" est plus faible, le total baisse significativement.

PARTIE 3 — SPECIFICITES TERRAINS ET MAISONS RECENTES

• Terrain à bâtir : souvent un régime proche de l'ancien pour les droits d'enregistrement, avec des variations locales.
• Maison de moins de 5 ans : selon qu'elle est ou non soumise à TVA (première ou seconde mutation), le régime peut se rapprocher du neuf (taxes réduites) ou de l'ancien (DMTO pleins). Le notaire sécurise le diagnostic fiscal et calcule les frais au cas par cas.

Exemple 1 — Calcul frais achat maison ancienne à 170 000 €
Contexte : maison ancienne, département avec DMTO standard, pas de mobilier déduit, honoraires d'agence inclus dans le prix et à la charge vendeur.

• Assiette taxable : 170 000 €
• Droits de mutation : environ 5,80 % x 170 000 € ? 9 860 €
• CSI : environ 0,10 % x 170 000 € = 170 € (minimum éventuel si applicable)
• Émoluments du notaire (barème proportionnel) : de l'ordre de 1 400 à 1 900 € TTC pour cette tranche de prix, selon les formalités et éventuelles remises pratiquées
• Débours et formalités : ordre de grandeur 600 à 1 000 € (variable selon dossiers/communes) Estimation de fourchette : environ 12 000 à 13 500 € de "frais de notaire" au total. Point d'optimisation : inclure un inventaire mobilier justifié (ex. 5 000 € d'électroménager et meubles fixés démontables) peut réduire l'assiette, donc les droits de mutation et légèrement la CSI.
   

Exemple 2 — Calcul frais achat appartement neuf (VEFA) à 170 000 € TTC livré en 2025
Contexte : logement neuf soumis à TVA, taxes réduites, frais de notaire plus faibles.

• Assiette : 170 000 €
• Taxe de publicité foncière réduite : ? 0,715 % x 170 000 € ? 1 216 €
• CSI : ? 170 €
• Émoluments du notaire : barème proportionnel identique ; ordre de grandeur 1 200 à 1 700 € TTC
• Formalités et débours : 500 à 900 € Estimation de fourchette : environ 3 100 à 4 000 €.
   

Exemple 3 — Ancien avec honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur
Contexte : prix net vendeur 165 000 €, frais d'agence 5 000 € à la charge de l'acheteur, mention distincte dans le compromis et l'acte.

• DMTO calculés sur 165 000 € (et non 170 000 €) si les conditions légales sont réunies.
• Gain : les droits s'appliquent sur une assiette réduite, ce qui peut économiser plusieurs centaines d'euros.
• Attention : mécanisme valable si les honoraires sont à la charge acquéreur et mentionnés distinctement. Le notaire vérifiera la rédaction des actes.
   

Simulateur des frais de notaire : pourquoi l'utiliser systématiquement ? Un simulateur des frais de notaire permet d'obtenir en quelques secondes une fourchette réaliste de votre budget global.
Ses atouts :

• Il tient compte du type de bien (ancien, neuf, terrain).
• Il applique les règles départementales à jour.
• Il intègre le barème des émoluments et les postes de formalités usuels.
• Il compare divers scénarios : avec ou sans mobilier déduit, honoraires d'agence à la charge acquéreur ou vendeur, etc. Pour affiner le résultat, demandez ensuite une notaire estimation frais personnalisée : votre étude confirmera la simulation, ajustera les formalités selon la commune, et repérera les leviers d'optimisation.

Comment faire baisser les frais de notaire légalement ?

• Distinguer mobilier et immobilier : dresser une liste chiffrée et justifiée (factures, estimation) des éléments mobiliers (électroménager, équipements démontables). Chaque euro correctement qualifié en mobilier réduit l'assiette des droits.
   
• Structurer les honoraires d'agence : lorsqu'ils sont à la charge de l'acquéreur et mentionnés distinctement, l'assiette des droits porte sur le net vendeur. À envisager avec l'agence et le notaire, si compatible avec votre négociation.
   
• Profiter du neuf (soumis à TVA) : en VEFA ou assimilé, la taxe d'enregistrement réduite limite fortement le poids des frais. À comparer avec l'ancien dans votre zone de recherche.
   
• Bénéficier des remises sur émoluments : certaines études appliquent une remise sur la tranche supérieure du barème au-dessus d'un certain montant ; demandez l'affichage et les conditions.
   
• Anticiper les pièces du dossier : fournir rapidement des documents complets permet d'éviter des formalités additionnelles ou des compléments, et de sécuriser les délais.

Démarches achat immobilier : la checklist utile

• Étape projet : définir votre enveloppe globale intégrant prix + frais de notaire + éventuels travaux + frais bancaires. Utiliser un simulateur frais de notaire pour cadrer le budget.
   
• Compromis ou promesse : faire préciser la charge des honoraires d'agence, inventorier précisément le mobilier, vérifier les diagnostics et le statut urbanistique. Le notaire sécurise la rédaction.
   
• Financement : transmettre au banquier l'estimation chiffrée des frais pour calibrer l'apport et le plan de financement ; anticiper les délais de déblocage.
   
• Acte authentique : la veille, demander le décompte final (prix, frais, taxes). Le jour J, régler le montant exact, puis le notaire procède à la publicité foncière et à la remise des clés.
   
• Après signature : conserver votre attestation de propriété, et surveiller la réception de la copie authentique électronique et des pièces justificatives.

Calcul pas à pas : méthode simple à mémoriser

1. Identifier le type de bien : ancien, neuf soumis à TVA ou terrain.

2. Déterminer l'assiette : prix net vendeur – mobilier valorisé – honoraires d'agence charge acquéreur le cas échéant.

3. Appliquer les taxes :

• Ancien : DMTO autour de 5 à 5,8 % selon département.
• Neuf soumis à TVA : taxe de publicité foncière réduite (? 0,715 %).
• Terrain : régime proche de l'ancien.

4. Ajouter la CSI (0,10 % avec minimum forfaitaire).

5. Calculer les émoluments proportionnels du notaire (barème national) et les formalités.

6. Appliquer la TVA sur les émoluments et formalités concernés.

7. Vérifier les remises éventuelles et la bonne qualification du mobilier.

8. Boucler avec le notaire : obtenir une notaire estimation frais officielle avant la signature.

Cas pratiques : biens particuliers

• Biens vendus meublés : mieux distinguer le mobilier (inventaire précis). Le notaire vous aide à sécuriser l'évaluation pour éviter une requalification.
   
• Biens en copropriété : s'ajoutent parfois des pièces complémentaires (PV d'AG, état daté côté syndic), qui peuvent influer marginalement sur les débours.
   
• Maisons récentes (< 5 ans) : la fiscalité dépend du statut TVA de l'opération. Si la vente est soumise à TVA (cas de première vente après achèvement dans certains délais), les taxes d'enregistrement sont réduites. Dans le cas contraire, elles se rapprochent du régime de l'ancien.

Questions fréquentes (FAQ)

Comment calculer le montant des frais de notaire ?

• Commencez par caractériser le bien (ancien, neuf soumis à TVA, terrain).
• Retenez l'assiette : prix net vendeur, moins la valeur du mobilier dûment justifié, plus/minus l'effet de la charge des honoraires d'agence.
• Appliquez les taxes : en ancien, droits d'enregistrement autour de 5 à 5,8 % ; en neuf soumis à TVA, taxe réduite ? 0,715 %.
• Ajoutez la contribution de sécurité immobilière (0,10 % avec minimum).
• Calculez les émoluments proportionnels du notaire selon le barème national (puis TVA).
• Intégrez les formalités et débours.
• En pratique, utilisez un simulateur frais de notaire pour obtenir une première estimation, puis demandez au notaire un décompte personnalisé.
   

Quels sont les frais de notaire pour une maison de 170 000 € ?

• Ancien (hypothèse standard 2025, sans mobilier déduit) : fourchette indicative autour de 12 000 à 13 500 € tout compris. La part principale vient des droits d'enregistrement.
• Neuf soumis à TVA (VEFA livrée en 2025) : fourchette indicative autour de 3 100 à 4 000 €.
• Les chiffres exacts dépendent du département, de la charge des honoraires d'agence, d'un éventuel mobilier valorisé et des formalités. Demandez une notaire estimation frais définitive avant la signature.

Comment calculer les frais de notaire en 2025 ?

• Utilisez la méthode en 8 étapes donnée plus haut : type de bien, assiette, taxes (DMTO ou taxe réduite), CSI, émoluments, formalités, TVA, remises éventuelles.
• En 2025, les principes demeurent : ancien ? 7 à 8 % tout compris ; neuf soumis à TVA ? 2 à 3 %. Un simulateur frais de notaire affine le résultat selon votre département et votre dossier.

Quels sont les frais de notaire pour une maison de moins de 5 ans ?

• Deux possibilités :

1. Vente soumise à TVA (cas de première vente après achèvement dans certains délais) : taxes d'enregistrement réduites ? frais globaux proches du neuf, souvent 2 à 3 %.
2. Vente non soumise à TVA (seconde mutation ou cas particuliers) : régime assimilé à l'ancien ? droits d'enregistrement pleins, total plutôt 7 à 8 %.

• Le notaire qualifie juridiquement l'opération et vous fournit l'estimation exacte en fonction de la date d'achèvement, des mutations antérieures et du statut fiscal.

Les frais de notaire, qu'est-ce que c'est ?

• Un package de taxes, rémunération réglementée et formalités, collecté par le notaire. La majorité part aux collectivités et à l'État ; la part "rémunération du notaire" est minoritaire et encadrée.
  
  Comment calculer les frais de notaire pour l'ancien et le neuf ?
• Ancien : assiette = prix net vendeur – mobilier ; DMTO ? 5 à 5,8 % ; + CSI ; + émoluments selon barème ; + formalités ; + TVA.
• Neuf soumis à TVA : taxe d'enregistrement ? 0,715 % ; émoluments selon barème ; formalités ; + TVA. Total ? 2 à 3 %.
  
  Comment faire baisser les frais de notaire ?
• Distinguer et valoriser le mobilier avec justificatifs.
• Structurer la charge des honoraires d'agence pour minorer l'assiette.
• Cibler le neuf (TVA incluse, droits réduits) quand le marché local s'y prête.
• Interroger l'étude sur d'éventuelles remises sur la tranche supérieure des émoluments.

Repères pratiques pour votre achat en 2025

• "Calcul frais achat maison" : gardez une marge de sécurité de 1 à 2 points dans votre budget pour couvrir les écarts liés au département et aux formalités.
• "Notaire estimation frais" : demandez-la dès le compromis pour sécuriser votre plan de financement.
• "Démarches achat immobilier" : anticipez les pièces justificatives et le calendrier bancaire pour éviter tout décalage à la signature.
• "Simulateur frais de notaire" : faites plusieurs scénarios (mobilier oui/non ; agence charge acquéreur/vendeur) avant d'arrêter le montage.

À retenir pour immonot.com

• Calcul des frais de notaire : un processus clair lorsqu'on suit les étapes et que l'on caractérise correctement le bien.
• Dans l'ancien, ce sont les taxes locales qui pèsent le plus ; dans le neuf soumis à TVA, l'économie est substantielle.
• Des leviers existent : mobilier, structuration des honoraires d'agence, remises sur barème.
• La sécurisation juridique et fiscale par votre notaire reste déterminante : au-delà de l'estimation, il garantit la régularité de la vente et la bonne publication de vos droits.

En cas de doute, engagez la discussion avec votre notaire : il pourra vous remettre un décompte prévisionnel détaillant chaque poste (DMTO, CSI, émoluments, formalités, TVA) et valider les pistes d'optimisation adaptées à votre dossier 2025.