Tout savoir sur le calcul des frais de notaire pour un achat immobilier

Les frais de notaire : qu'est-ce que c'est exactement ?

Les frais de notaire ne sont pas exclusivement des honoraires du notaire. Ils se composent principalement de taxes perçues pour le compte de l'État, de débours (sommes avancées pour divers documents et formalités), et d'émoluments dus au notaire pour son travail.

On distingue ainsi trois grandes composantes :
·       Les droits de mutation (ou droits d'enregistrement) qui représentent la majeure partie du montant.
·       Les débours, soit les frais avancés par le notaire (cadastre, géomètre, état hypothécaire…).
·       Les émoluments du notaire, encadrés par un barème national.

Pour l'acquéreur, connaître ces éléments est essentiel afin d'éviter les mauvaises surprises au moment de signer l'acte de vente définitif.
 

Comment se calcule le montant des frais de notaire en 2025 ?

Le calcul des frais de notaire dépend de plusieurs critères, notamment :
·       La nature du bien (neuf ou ancien),
·       Sa localisation géographique,
·       Son prix de vente.

Pour un bien ancien
En 2025, les frais de notaire dans l'ancien s'élèvent généralement entre 7 % et 8 % du prix d'achat. Sur une maison à 200 000 €, cela représente environ 15 000 €.

Pour un bien neuf
Les frais sont plus légers, en général entre 2 % et 3 %. Cette différence s'explique par une exonération partielle des droits d'enregistrement dans le neuf.
Exemple : pour un appartement neuf vendu 250 000 €, les frais de notaire seront compris entre 5 000 € et 7 500 €.
 

Simulateur de frais de notaire : un outil indispensable

Pour avoir une estimation rapide et personnalisée, l'utilisation d'un simulateur des frais de notaire est fortement recommandée. Ces outils disponibles en ligne permettent de :
·       Saisir le prix du bien,
·       Indiquer s'il s'agit d'un bien neuf ou ancien,
·       Préciser le département où se situe le bien.

En quelques clics, le simulateur fournit une estimation détaillée des frais, ventilés par type (émoluments, droits, débours). Attention toutefois, le montant final peut légèrement varier, notamment en fonction des particularités du dossier.
 

Calcul des frais pour l'achat d'une maison : exemples concrets

Cas n°1 : calcul frais achat maison à 35 000 €
Pour une petite maison ancienne à ce prix, les frais de notaire peuvent représenter environ 3 000 €, soit un taux supérieur à 8 % en raison du caractère dégressif des honoraires notariaux.

Cas n°2 : calcul frais achat maison à 170 000 €
Les frais de notaire seront ici d'environ 12 500 €, ce qui correspond à une moyenne de 7,35 %. Ce pourcentage diminue avec le prix du bien grâce à l'échelle progressive appliquée aux émoluments.

Notaire : estimation des frais et rôle dans l'achat immobilier

Le notaire joue un rôle central dans la démarche pour faire un achat immobilier. Il vérifie la légalité de la transaction, sécurise les fonds, rédige l'acte de vente, et procède à la publicité foncière.
Avant même la signature, il est possible (et conseillé) de demander au notaire une estimation des frais d'acquisition. Cela permet d'ajuster son budget et d'anticiper les dépenses annexes (prêt, déménagement, rénovation…).

Comment faire baisser les frais de notaire ?

Certains leviers permettent de réduire les frais de notaire, sans remettre en cause la légalité de l'opération :

1.     Dissocier le prix du bien et celui des meubles : si la maison est vendue avec des équipements (cuisine équipée, électroménager…), leur valeur peut être déduite du prix de vente pour le calcul des frais.

2.     Négocier les émoluments : dans certains cas (ventes importantes), une remise sur les honoraires est possible depuis la réforme de 2020.

3.     Acheter dans le neuf : les frais étant réduits, cela représente un avantage non négligeable.

4.     Passer par une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) : certaines exonérations fiscales s'appliquent.
 

Achat immobilier en 2025 : les démarches et étapes

Les démarches pour un achat immobilier impliquent plusieurs étapes, où le notaire intervient régulièrement :
·       Avant-contrat : compromis ou promesse de vente signé devant notaire ou sous seing privé.
·       Obtention du prêt immobilier.
·       Signature de l'acte authentique chez le notaire, qui officialise la vente.

C'est à ce moment que les frais de notaire sont réglés, en un seul paiement global.
 

Focus 2025 : évolutions réglementaires et barèmes

Chaque année, certaines évolutions peuvent affecter le calcul des frais de notaire :

·       Le barème des émoluments est régulièrement révisé.
·       Les droits de mutation peuvent varier selon les décisions des conseils départementaux.
·       Le taux de TVA appliqué aux prestations notariales reste fixé à 20 %.

En 2025, certains départements ont voté une augmentation de 0,5 point des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), portant ainsi cette taxe sur les transactions immobilières de 4,5 % à 5 %.
 

FAQ – Vos questions fréquentes sur le calcul des frais de notaire

Comment sont calculés les frais de notaire sur un bien immobilier ?
Les frais de notaire sont composés de taxes (droits de mutation), de débours (frais avancés pour le compte de l'acheteur), et des émoluments (honoraires du notaire). Le montant dépend du prix de vente, de la nature du bien (neuf ou ancien) et de sa localisation.

Quels sont les frais de notaire pour une maison de 35 000 € ?
Ils sont estimés autour de 3 000 €, ce qui représente plus de 8 % du prix. Le coût en pourcentage est plus élevé pour les petits montants, car certaines charges fixes s'appliquent quel que soit le prix du bien.

Comment se calculent les honoraires d'un notaire ?
Les honoraires, appelés émoluments, sont fixés selon un barème dégressif en fonction du prix de vente :

• 3,870 % jusqu'à 6 500 €,
• 1,596 % de 6 500 € à 17 000 €,
• 1,064 % de 17 000 € à 60 000 €,
• 0,799 % au-delà.
  Une remise est possible sur la part supérieure à 100 000 €.

Quels sont les frais de notaire pour une maison de 170 000 € ?
Ils avoisinent les 12 000 à 13 000 €, soit environ 7 à 8 % du prix d'achat, si le bien est ancien. Dans le neuf, ces frais peuvent descendre à environ 5 000 €. À retenir
Le calcul des frais de notaire calcul est une étape incontournable pour tout projet d'achat immobilier. Grâce aux simulateurs des frais de notaire, à une bonne compréhension des composantes et à quelques astuces, il est possible d'anticiper précisément ces dépenses et de sécuriser son budget. En 2025, les démarches restent les mêmes, mais une veille sur les évolutions réglementaires demeure essentielle pour acheter en toute sérénité.