Dans l'univers de l'immobilier locatif, le "Pinel" compte parmi les destinations privilégiées des investisseurs. Des prestations qui lui valent 5 étoiles parmi les placements réputés pour leur rentabilité.
Avec ses lettres de noblesse acquises en quelques années, le Pinel contribue largement à l'essor des grandes agglomérations tant il participe à l'effort de construction. Ce qui constitue de belles opportunités pour attirer les investisseurs vers l'immobilier neuf. Ces acquéreurs y trouvent la bonne solution pour réduire leur fiscalité et réaliser un achat immobilier en loi Pinel.
Étoile n°1
CAPITALISER
Du haut de ses immeubles neufs très contemporains, le Pinel marque l'empreinte architecturale des grandes villes. En effet, le dispositif conduit à investir dans un logement neuf qui respecte un haut niveau de performance énergétique.
Situées en zone A, A bis et B1, ces constructions voient le jour dans les secteurs où il existe une tension en matière de besoins en logements. Raison pour laquelle le dispositif Pinel est éligible à Paris, dans l'agglomération parisienne et les grandes villes de plus de 50 000 habitants, des territoires où la pierre connaît une forte valorisation. À l'instar des appartements lyonnais qui ont vu leur prix progresser de 9,1 % en 2018 (période du 1er janvier au 31 décembre 2018, selon la chambre des notaires du Rhône).
Dans ces conditions, l'acquisition d'un appartement neuf constitue une bonne opération au plan patrimonial. S'il s'agit de revendre le bien une fois le dispositif Pinel arrivé à échéance (au bout de 12 ans au plus), le propriétaire peut espérer réaliser une plus-value. Au cas échéant, il dispose d'un patrimoine qui s'est valorisé au fil du temps.
Étoile n°2
RENTABILISER
Revenus locatifs assurés avec la loi Pinel puisque le logement acquis doit être mis en location pendant une période minimale de six, neuf ou douze ans.
Les immeubles se situent dans des secteurs où l'offre de logements locatifs dits " intermédiaires " positionnés entre le secteur privé et le logement social fait défaut. Les occasions de louer le bien ne manquent pas à condition de respecter des plafonds de loyers.
En fonction des zones, ils s'avèrent environ 20 % moins élevés que les tarifs généralement appliqués, sachant que de plus en plus de grandes villes réfléchissent à l'encadrement des loyers. Ce qui se traduit par les montants suivants dans le cadre du Pinel :
* Le dispositif est maintenu dans les zones B2 et C pour les acquisitions ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, avec signature de l'acte d'acquisition avant le 15 mars 2019.
Quant aux plafonds de revenus des locataires, ils s'élèvent aux niveaux de ressources suivants :
Composition du foyer fiscal |
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Précisons que le locataire peut être l'ascendant ou le descendant du propriétaire. À condition que celui-ci ne soit pas membre du foyer fiscal du propriétaire.
Dans ces conditions, un
investissement Pinel offre une rentabilité brute qui se démarque des autres placements. Pour le vérifier, il suffit de prendre pour exemple un appartement de 45 m
2 acheté 180 000 € et loué 472,50 € en zone B1 et de poser le calcul suivant :
- 472,50 € x 12 mois = 5 670 €
- 5 670 € / 180 000 € X 100 = 3,15 %
Ce qui nous donne un rendement locatif brut de 3,15 %.
Étoile n°3
DÉFISCALISER
Tandis que les revenus locatifs permettent de financer pour partie son acquisition, la loi Pinel s'accompagne d'un bel avantage fiscal. En effet, l'acquéreur bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu, étalée sur six, neuf ou douze ans, qui s'élève à 12, 18 ou 21 % du prix d'achat du logement neuf. L'avantage fiscal se lisse sur toute la durée d'engagement dans la limite d'un investissement global de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré.
Prenons notre exemple, pour un logement acheté 180 000 € et loué pendant 9 ans, l'avantage fiscal représente donc :
- 180 000 € X 18 % = 32 400 €
- Soit 32 400 / 9 = 3 600 € par an.
Ce qui se traduit par une économie de 3 600 € par an sur le montant des impôts à régler.
Étoile n°4
ÉPARGNER
Compte tenu de ses avantages fiscaux, le Pinel permet de financer l'opération sans réclamer un effort d'épargne trop important. D'une part les revenus de loyers permettent de couvrir une partie de la mensualité du crédit immobilier.
D'autre part, la réduction Pinel s'accompagne chaque année d'une somme versée au titre des crédits d'impôts en fonction de la situation fiscale de l'investisseur.
D'où l'intérêt de profiter des taux de crédits particulièrement attractifs qui se situent autour de 1,20 % pour un emprunt sur 20 ans. Cela permet de limiter le coût du financement immobilier.
Pour notre exemple relatif à un appartement de 180 000 € pour 45 m2, partons de la simulation suivante :
- Apport personnel : 30 000 €
- Emprunt : 150 000 € sur 20 ans
- Mensualité de crédit : 750 €
- Montant du loyer en zone B1 : 45 m2 x 10,51 €/m2 = 473 €
- Avantage fiscal mensuel du Pinel : 3 600 / 12 = 300 €
- Ressources mensuelles : 473 + 300 = 773 €
Ce qui démontre que l'opération s'équilibre en termes de recettes et de dépenses avec 750 € de mensualités et 773 € de revenus et réduction d'impôt.
Étoile n°5
RENÉGOCIER
Une fois arrivé au terme du dispositif de défiscalisation Pinel, l'investisseur pourra choisir de négocier son bien pour réemployer son capital dans un nouveau programme immobilier ou un autre bien. Dans tous les cas, l'effort d'épargne réalisé pour financer son appartement loi Pinel permet de constituer un capital bien appréciable. Il pourra servir de complément de revenu pour sa retraite ou constituer un patrimoine pour aider ses proches.
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