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Je défiscalise - 26 Avril 2021

Comment déclarer son investissement locatif ?


Comment déclarer son investissement locatif ?

Depuis l'instauration du prélèvement à la source, certains ménages ayant réalisé un investissement locatif s'interrogent sur la manière de le déclarer. Même questionnement du côté des néo-investisseurs pour qui les préoccupations administratives et fiscales peuvent être récurrentes. Qu'il s'agisse d'un investissement Pinel, Denormandie ou Censi-Bouvard, et que celui-ci vous rende éligible au statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ou LMP (Location Meublée Professionnelle), découvrez notre dossier pour vous permettre de bien déclarer un investissement immobilier locatif.

Pourquoi il est important de bien déclarer son investissement locatif ?

Selon une récente étude de l'institut Poll&Roll, réalisée à la demande de la start-up Masteos, 79 % des personnes interrogées jugent trop compliquées les démarches liées à un investissement locatif et peinent à comprendre toutes les obligations fiscales, légales et techniques. Pourtant, maîtriser la gestion administrative d'un bien en location et bien déclarer ses revenus fonciers sont des étapes essentielles pour réussir son investissement.
Lorsqu'il s'agit d'une déclaration loi Pinel, LMNP, Censi-Bouvard ou Denormandie, par exemple, l'avantage fiscal ou la réduction d'impôt est en outre conditionné au respect de certaines règles qu'il est donc primordial de connaître.
Enfin, une erreur ou un oubli dans une déclaration, peut conduire à une régularisation de la part de l'administration fiscale. Si cela entraîne une augmentation de l'impôt à payer, le contribuable devra en plus s'acquitter d'une pénalité de retard. Pour éviter que vienne s'ajouter la majoration de 10 %, le fisc rappelle que « si, à la réception de votre avis d'impôt, vous constatez un oubli ou une erreur, la correction en ligne de votre déclaration depuis votre espace Particulier est le moyen le plus rapide ».

Investissement locatif : quelles déclarations pour percevoir la réduction d'impôt ?

Pour déclarer son investissement locatif, deux formulaires doivent être utilisés : l'imprimé 2044-EB et l'imprimé 2042-C (remplacé en 2021 par 2042RICI dédié aux réductions et crédits d'impôt). Le premier ne doit être rempli qu'une fois, l'année de la première demande de réduction d'impôt, qui correspond soit à l'acquisition du bien (déclaration Censi-Bouvard, par exemple), soit à l'achèvement de la construction ou des travaux (déclaration Denormandie).
Le formulaire 2042-C ou 2042-RICI est également à remplir la première année. L'avis d'impôt qui en résulte permet de connaître l'échéancier indiquant l'ensemble des montants qui devront être reportés sur ce même imprimé les années suivantes. À partir de l'année N+1, il convient aussi d'indiquer dans la catégorie « revenus fonciers », les loyers annuels collectés, ce jusqu'à la fin de l'engagement de location (6, 9 ou 12 ans).

Déclaration de revenus locatifs en location nue : le régime microfoncier

Les contribuables qui collectent moins de 15 000 € de loyers annuellement, tirés de locations nues, bénéficient du régime d'imposition dit « microfoncier ». Un abattement de 30 % est alors directement appliqué au montant déclaré. Il est toutefois possible d'opter pour le régime réel et de déclarer les charges d'entretien et les dépenses pour travaux. Dans ce cas, il faut également remplir l'imprimé 2044, valable aussi pour les revenus fonciers supérieurs à 15 000 € par an.

Déclaration de revenus locatifs en location meublée : le statut LMNP

Si la déclaration de revenus fonciers porte sur une location meublée, alors le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP) s'applique dès lors que les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 €, et/ou si elles sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal. Comme le rappelle le site service-public.fr, « en fonction des revenus locatifs dégagés, vous pouvez choisir entre un régime micro-BIC et le régime d'imposition dit de bénéfice réel ». Le régime microfoncier est donc là aussi possible si les revenus ne dépassent pas 70 000 €. Dans ce cas, un abattement de 50 % est automatiquement appliqué sur les loyers bruts lors de la déclaration lmnp.

Défiscalisation immobilière : zoom sur les dispositifs Pinel, Denormandie et Censi-Bouvard

Il existe de nombreux dispositifs qui entrent dans le champ de la défiscalisation immobilière : dispositif Borloo neuf, dispositif Robien, dispositif Scellier, dispositif Malraux ou encore Monuments historiques. Chacun répond à des objectifs spécifiques, et des conditions liées à l'engagement de durée de location, aux revenus du bailleur et/ou du locataire, à la nature des biens, peuvent exister. Dans ces cas-là, le formulaire 2044 spécial (2044 S) doit remplacer le 2044 utilisé, par exemple, pour le régime microfoncier.
Dans le cas du dispositif Pinel, prorogé jusqu'au 31 décembre 2024, pour lequel l'engagement de location doit être de 6, 9 ou 12 ans, la déclaration doit se faire via l'imprimé 2042. S'ajoutent à ce document l'imprimé 2044 EB uniquement la première année, le formulaire 2044 ou 2044 S en fonction de la situation, ainsi que le 2042 C ou 2042RICI dès 2021, qui permet de bénéficier de la réduction d'impôt.
Le processus est le même pour le dispositif Loi Denormandie. L'investissement locatif est confirmé la première année via le formulaire 2044 EB. Les revenus et charges doivent être déclarés via le formulaire 2044 ou 2044 S et ce chaque année jusqu'à la fin de l'engagement de location (6, 9 ou 12 ans). L'imprimé 2042 C ou 2042RICI doit être utilisé pour obtenir la réduction d'impôt Denormandie.
Enfin, pour déclarer un investissement en loi Censi-Bouvard, le formulaire 2031 (Bénéfices industriels et commerciaux) doit être utilisé, en complément de l'imprimé 2042 C ou 2042-RICI. C'est ce dernier qui permet de bénéficier de la réduction d'impôt de 11 % du montant investi, pendant une période de location de 9 ans. Attention toutefois, depuis 2017, le dispositif est recentré sur les résidences seniors et étudiants. Les résidences de tourisme sont donc désormais exclues.


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