Dire tout haut, ce qui se passe tout bas

"Dire tout haut ce que tout le monde pense tout bas", c'est le mot d'ordre d'Anaïs FABRE, clerc négociatrice au sein de la SCP FABRE, MASSENET et GALHAUD à Léognan. En effet, les acquéreurs profitent d'un boulevard pour se lancer car les prix de l'immobilier enregistrent 10 à 20 % de baisse tous secteurs confondus dans le Bordelais, par rapport aux prix affichés en 2022. Logiquement, les vendeurs tentent de semer quelques embûches en maintenant des prix au sommet… Une mauvaise tactique car ils s'exposent à la sortie de piste avec des biens dont la valeur sombrera inexorablement ! Pour négocier les meilleures conditions d'acquisition, il faut se laisser guider par le notaire. Il maîtrise toutes les subtilités du terrain et connaît les prix du marché. Le cours de la pierre vient d'amorcer la pente descendante, il ne faut pas manquer de profiter de l'expérience et des conseils de son notaire pour acheter !

Quelle baisse de prix connaissent Bordeaux et sa région ?

Anaïs FABRE : Bordeaux et sa périphérie enregistrent une baisse de prix certaine… Une situation qui doit aujourd'hui se traduire par des faits concrets. Par conséquent, il faut que les vendeurs prennent conscience de cette réalité économique pour débloquer le marché. À défaut, leur bien va rester en vente très longtemps et subira inévitablement une décote. Nous devons composer avec cette nouvelle donnée sur la base de prix assagis, pour que l'immobilier retrouve de la fluidité et les acteurs de la sérénité.

Cette baisse de prix vous paraît-elle justifiée ?

Anaïs FABRE :  Malheureusement, même avec la meilleure volonté du monde, les acheteurs ne peuvent plus se permettre de céder à leur coup de cœur. Ils savent que le banquier détient les clés de leur futur projet immobilier. Avec la hausse des taux, les acquéreurs ne peuvent plus acheter aux prix pratiqués en 2022. Finalement, c'est la banque qui contrôle en grande partie le marché de l'immobilier. Tant que les taux vont rester à leur niveau actuel, 4,5 % en moyenne, ou s'ils continuent d'augmenter, il faudra agir sur le levier possible, le prix. Par conséquent, le prix de la pierre en fait les frais avec des baisses.

Quels secteurs profitent de cette baisse de prix ?

Anaïs FABRE :  Ce repli des prix de l'immobilier touche tout le territoire national, y compris le secteur littoral. Il résulte un déficit d'offres au regard de biens encore surcotés. En effet, les acheteurs potentiels - dans l'immobilier de luxe - se refusent à acheter au tarif qui se pratiquait en 2022. Cela vaut aussi pour les personnes qui peuvent financer en cash et estiment que le prix demandé n'est pas justifié. Elles renoncent même à soumettre une offre d'achat. Seule exception à cette baisse généralisée des prix, les garages qui conservent leur valeur. C'est logique car il existe un fort déficit de l'offre.

Pour quelles raisons vaut-il mieux prospecter avec son notaire ?

Anaïs FABRE :  Dès que le projet d'acheter se dessine, il faut en faire part à son notaire ou son négociateur. Ils peuvent orienter vers des biens idéalement positionnés en termes de prix et de géographie. Côté vendeur, une transaction réclame un minimum d'organisation. Comme pour la commercialisation de tout produit, il faut en assurer la promotion afin d'aboutir à une vente. Autant de paramètres que le service immobilier de l'étude maîtrise parfaitement. Sans oublier toutes les vérifications juridiques et techniques que le notaire s'emploie à réaliser.  L'aspect rénovation s'invite également au programme et réclame de s'entourer de professionnels pour chiffrer les travaux. Il faut aussi réunir un dossier technique complet : diagnostics, factures, garanties décennales et autres documents qui permettront une sérénité dans l'acquisition et la vente. Dans ces conditions, vendre ou acheter requiert un véritable savoir-faire, cela fait office de pierre angulaire chez le notaire.

Pour quelles raisons faut-il se lancer aujourd'hui ?

Anaïs FABRE :  Il ne faut pas hésiter à faire une offre. Toute offre mérite une réflexion de la part des vendeurs. Si le bien n'est pas au prix du marché, les acquéreurs auront du mal à se projeter sur le bien. À titre d'exemple, des biens à la vente depuis mai/juin se trouvent encore sur le marché car les propriétaires ne concèdent aucun geste. Le retour à une tendance haussière des prix ne va pas s'opérer dans les mois qui viennent… Rien ne sert d'attendre dans l'espoir de vendre plus cher. Ce qui ne signifie pas de vendre à n'importe quel prix. Les acquéreurs intéressés pour payer le juste prix ne tarderont pas à se manifester. Il faut savoir que tout bien au prix suscitera de l'intérêt dans les jours qui suivent sa commercialisation.

Quels sont les biens à prospecter en priorité ?

Anaïs FABRE :  Ce sont les biens qui se rapprochent au maximum des critères de l'acquéreur. Sachant que les critères clés sont la situation et le budget. Cela vaut pour l'ensemble des biens immobiliers. Exception faite pour les terrains à bâtir qui enregistrent une forte baisse. Cela s'accompagne de belles opportunités car les aménageurs lotisseurs se voient obligés d'accorder des baisses de prix. Aujourd'hui, le coût de construction commence à revenir à la normale. Il faut dire que les prix des terrains à bâtir se sont envolés depuis 2018 avec des valorisations exceptionnelles. Sans doute excessives car aujourd'hui le coût du crédit décolle.

Comment faut-il s'organiser pour emprunter ?

Anaïs FABRE : Je conseille de consulter un courtier ou de comparer les propositions de plusieurs banques. La banque de l'acquéreur n'accorde pas nécessairement les meilleures conditions à la première simulation.
Si " le compte est bon " avec un établissement concurrent, il faut absolument le privilégier pour épargner le porte-monnaie ! Pensez également à vérifier la garantie emprunteur qui peut être un levier.

Quels changements positifs peut-on observer ?

Anaïs FABRE : Les prix des matériaux - après avoir flamblé jusqu'à l'été 2022 - mettent désormais un frein à l'inflation galopante. Cette baisse de tensions permet à nouveau d'envisager des projets de construction et de rénovation. Aujourd'hui, beaucoup d'acquéreurs se rabattent sur la surélévation de leur bien immobilier. Faire construire commence à redevenir plus accessible.

Pourquoi faut-il s'intéresser aux biens avec travaux ?

Anaïs FABRE : On constate que les biens nécessitant des travaux, rénovation ou rafraîchissement, reçoivent des offres à la baisse étant donné le coût des travaux. Des opportunités sont à saisir. Par ailleurs, nous recommandons de consulter les biens mis en vente par un système d'enchères en ligne ou aux enchères.

En quoi le notaire permet-il de négocier en toute sécurité ?

Anaïs FABRE : Si une transaction impose quelques sacrifices financiers compte tenu du recul des prix, elle ne doit pas en impacter la sécurité. Avoir son notaire comme allié est synonyme d'achat en toute sérénité. Deux maîtres mots qui résonnent tout particulièrement dans l'esprit des clients vendeurs et acheteurs. Il est nécessaire que les vendeurs comme les acquéreurs sollicitent leur notaire dès que les mots " achat " ou " vente " sont envisagés. Il est de plus en plus courant que la satisfaction des clients soit significative à partir du moment où leur projet immobilier a bien été étudié par leur notaire.


Propos recueillis le 17/10/23