Rénovation énergétique : votre bien en forme olympique

D'après le ministère de la Transition écologique et de la cohésion des territoires, le secteur du bâtiment est le deuxième secteur le plus émetteur de gaz à effet de serre. Il représente 45 % de l'énergie finale consommée en France et 27 % des émissions de gaz à effet de serre. C'est pourquoi il devient un axe prioritaire dans la lutte contre le réchauffement climatique. En France, toujours selon les chiffres du Ministère, 5 millions de logements seraient mal isolés, et 3,8 millions de ménages auraient des difficultés à payer leur facture de chauffage.

Comment peut-on repérer les biens qui nécessitent une rénovation énergétique ?

Maylis BAUCHIERO : L'identification de ces biens dits " passoires énergétiques " est devenue une priorité gouvernementale. Elle passe par l'obligation, en cas de vente ou de location d'un logement, d'établir un diagnostic de performance énergétique (DPE). Il permet d'informer les acquéreurs et les locataires sur les performances du logement et les retombées sur leurs factures d'énergie. Les critères pour déterminer si votre logement nécessite une rénovation énergétique sont les suivants :

• l'isolation des murs, planchers bas, plafonds et de la toiture ;
• l'isolation des menuiseries extérieures ;
• le système de chauffage et de production d'eau chaude utilisé ;
• et le système de ventilation du bien.

Désormais, la mention des étiquettes énergétiques doit apparaître dès l'annonce immobilière. Attention cependant, certains biens sont exclus de cette obligation, notamment s'ils ne disposent pas de système de chauffage.

Quels conseils donneriez-vous aux acquéreurs ?

Laurent PEYBERNES : Investir dans une " passoire énergétique " se prépare, se réfléchit et se chiffre. Votre notaire vous aiguille en fonction de vos projets. Si vous êtes acquéreur, il vous demandera la destination que vous envisagez pour votre bien, sachant qu'une location implique :

• le statut de logement indécent pour les logements avec un DPE de classe G, interdits de louer à compter du 1er janvier 2025 ;
• une interdiction qui s'étendra aux logements de classe F en 2028 ;
• Et en 2034 aux logements de classe E.

De plus, depuis le 24 août 2022, aucune révision, majoration ou réévaluation du loyer n'est possible pour les logements d'habitation classés F ou G.
S'ils sont destinés à l'habitation de leur propriétaire, la rénovation s'inscrira dans un objectif de gestion du budget énergie et de maîtrise de l'impact environnemental du bien.
Reste une particularité pour les appartements en copropriété, car la rénovation n'est pas que la question du propriétaire mais également celle de la copropriété. En cours de déploiement, le plan pluriannuel de travaux devra être consulté attentivement par le futur propriétaire.
Dans tous les cas, il importe de prendre conseil auprès de votre notaire le plus en amont possible, de bien définir votre projet de rénovation. Il faut aussi analyser les aides qui peuvent être accordées et faire chiffrer le coût des travaux. Un bon investissement est mûrement étudié pour éviter les mauvaises surprises…
Vous pouvez effectivement prétendre à diverses aides :

• le dispositif MaPrimeRénov pour l'ensemble des propriétaires, quels que soient leurs revenus, qui entendent rénover leurs biens dans le but d'y habiter ou de le louer. Le montant de la prime accordée dépendra des revenus des propriétaires ainsi que des gains écologiques des travaux ;
• l'éco-prêt à taux zéro, permettant d'emprunter une somme à taux 0 pouvant aller jusqu'à 50 000 €, ce dispositif ayant été prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 ;
• les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) par lesquels des entreprises de fourniture d'énergie proposent des aides pour la réalisation de travaux de rénovation globale de l'habitat.

Enfin, des dispositifs plus ponctuels existent tels que les chèques énergie, le dispositif coup de pouce économies d'énergie ou encore des aides locales.

Comment peut-on effectuer une bonne lecture du DPE et de l'audit énergétique ?

Olivier SAULIERE : Le DPE a été mis en place en 2006 et refondé en 2021 avec un double objectif : renseigner sur la performance énergétique en évaluant les consommations énergétiques du bien et leur coût, mais également renseigner sur l'impact de ce logement sur le réchauffement climatique en mesurant ses émissions de gaz à effet de serre. En fonction des résultats obtenus, ce DPE s'accompagne de recommandations de travaux à réaliser permettant une amélioration de la performance énergétique du logement.
Depuis le 1^er avril 2023, il est devenu obligatoire, en cas de vente de maisons d'habitation ou de bâtiments en monopropriété classés F ou G par le DPE, d'établir un audit énergétique. Il vous sera remis dès avant la signature de l'avant-contrat. Votre notaire est expert du droit, mais pas un ingénieur en bâtiment. Avec cet audit, c'est un véritable guide à la rénovation énergétique qui vous est fourni. Au-delà des simples performances énergétiques, il vous permet d'appréhender le potentiel de rénovation de votre logement. Il va vous proposer divers scénarii de travaux en une ou plusieurs étapes, dont chacune comporte le coût estimatif ainsi que les économies d'énergie attendues. C'est un outil de projection, mais sur lequel il faut garder un sens critique. Il ne faut pas oublier que vos artisans sont les mieux placés pour vous accompagner. 

Quelles précautions faut-il prendre au moment de réaliser les travaux ?

Maylis BAUCHIERO : Au-delà du simple coût des travaux, il convient donc d'être vigilant sur plusieurs points. Tout d'abord, certains travaux peuvent nécessiter l'obtention d'une autorisation d'urbanisme auprès de votre mairie. Il en va ainsi en cas de modification de l'aspect extérieur (isolation des façades par l'extérieur, changement des menuiseries). Selon le secteur géographique, de tels travaux pourraient être refusés ou assortis de prescriptions particulières à respecter.
En copropriété, il ne faut pas oublier que vous n'êtes en principe pas propriétaire des structures et que tous travaux affectant les parties communes ou modifiant l'aspect extérieur devront passer par une autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires.
C'est pourquoi, il importe de consulter le règlement de copropriété, votre syndic et votre notaire, bien sûr.
Au-delà de l'aspect juridique, vous devrez aussi vous assurer du sérieux des entreprises que vous allez faire intervenir. Ces dernières doivent vous fournir leur attestation d'assurance décennale correspondant aux travaux à réaliser ainsi qu'à l'année de réalisation desdits travaux. De plus, pour bénéficier de certaines aides, telles que Ma PrimeRénov, CEE, Eco-PTZ... il est impératif de choisir un artisan disposant de la certification RGE – reconnu garant de l'environnement. Si les travaux sont trop importants, prenez contact avec un maître d'œuvre qui suivra le chantier pour vous, et souscrira une assurance dommages-ouvrage.

Pour quelles raisons faut-il régulièrement faire évoluer sa maison ou son appartement ?

Laurent PEYBERNES : Entretenir régulièrement son lieu de vie est un gage de confort et d'économie. C'est un investissement à long terme. On minimise souvent l'impact que peut avoir un robinet qui fuit ou encore une toiture mal nettoyée. De petits dégâts aujourd'hui peuvent engendrer de grandes catastrophes demain, extrêmement coûteuses.
Faire évoluer son logement permet également de maintenir voire d'augmenter la valeur de son bien. Il est toujours plus compliqué pour un acquéreur de négocier un prix de vente lorsque le bien ne présente aucun défaut. Il est plus aisé de maîtriser son budget lorsque les dépenses effectuées sont régulières et lissées dans le temps. À l'instar du carnet de santé, le carnet d'information du logement, introduit par la loi climat et résilience, va devenir l'outil de prédilection du suivi de la rénovation de votre logement. L'évolution de nos normes vers plus de sobriété énergétique est un fait. En tant que notaire, nous en faisons le constat quotidiennement et accompagnons nos clients sur le long terme dans toutes ces transformations. Maintenir votre logement aux normes vous assure un avenir plus serein avec votre bien.

À quelle évolution faut-il s'attendre en matière de performance énergétique ?

Olivier SAULIERE : Un assouplissement des règles pour les logements de moins de 40 mètres carrés est à prévoir dans les prochains jours. En effet, Monsieur Christophe Béchu, le ministre de la Transition écologique, l'avait annoncé lors de ses vœux, le 31 janvier. " À la mi-février, j'annoncerai une simplification du DPE qui permettra de conserver l'ambition du calendrier initial tout en fiabilisant le dispositif pour les petites surfaces et en actant des mesures de flexibilité qui permettront aux propriétaires et aux locataires d'aborder la date du 1er janvier 2025 avec plus de confiance ", avait déclaré le ministre, sans plus de précisions.
Affaire à suivre donc…

Propos recueillis le 14/02/24 par C Raffaillac