Immonot, l'immobilier des notaires
Le notaire et l'immobilier - 20 Janvier 2023

Vendeurs
Négociez le virage 2023


Vendeurs - Négociez le virage 2023

Avec le taux d'inflation et le coût des rénovations, certains biens pourraient rester sur le bord du chemin en 2023… Sauf à confier la transaction au notaire qui ouvre la voie à une belle négociation avec l'acheteur, comme en témoigne François-Éric Paulet, président de la chambre des notaires d'Ille-et-Vilaine et notaire à Rennes.

En quoi le marché immobilier devient-il moins favorable aux vendeurs en ce début d'année ?

François-Éric PAULET : Depuis quelques mois, nous observons un ralentissement du volume des transactions avec pour corollaire la reconstitution des stocks de biens à vendre. Cela permet aux acheteurs de se positionner sur le produit qui leur correspond le mieux. Une situation qui tranche avec la période post-covid où les acquéreurs se trouvaient en compétition et risquaient de choisir un bien par défaut. Dans cette course effrénée à l'acquisition, les prises de décisions pouvaient manquer du temps de réflexion nécessaire… Ce fléchissement de l'activité redonne de la sérénité aux porteurs de projets. Sur tous les secteurs géographiques, y compris la côte Atlantique, ils subissent moins la pression des vendeurs.

Pour quelles raisons vaut-il mieux se rapprocher d'un notaire pour vendre un bien ?

François-Éric PAULET : Au moment de signer le mandat de vente, le notaire analyse les principales caractéristiques du bien et le titre de propriété. Cette collecte d'informations permet de rassembler les diagnostics immobiliers, de vérifier les servitudes, d'analyser le cadre réglementaire… dans la perspective de mener la négociation sur de bonnes bases. Dans ces conditions, il existe peu de risque que le déroulement de la transaction soit pris en défaut jusqu'à la signature de l'acte authentique.

En quoi les diagnostics constituent-ils un bon indicateur de la santé du bien ?

François-Éric PAULET : Le diagnostic de performances énergétiques (DPE) vient sanctionner les logements trop énergivores en conditionnant leur vente ou location à des travaux de rénovation. Quant à la surface des appartements, elle doit faire l'objet d'un mesurage Carrez pour déterminer les mètres carrés utiles. Tous ces contrôles participent à la réflexion des clients au moment de prendre leur décision d'acheter.

Comment les notaires procèdent-ils pour fixer le prix ?

François-Éric PAULET : les notaires tiennent compte de l'état du bien, des travaux… Pour réaliser leur estimation, ils comparent la maison avec les ventes réalisées sur le même secteur. Pour conforter leur évaluation, les notaires s'appuient sur des valeurs de référence issues de la base Perval. Elle centralise l'ensemble des ventes enregistrées sur le territoire français. Bien sûr, ils prennent en compte tous les standards du moment concernant l'agrément, l'équipement… d'un bien immobilier en 2023.

En quoi une transaction obéit-elle à une véritable règlementation ?

François-Éric PAULET : Le notaire engage sa responsabilité lorsqu'il se charge de négocier le bien et de rédiger le compromis de vente. Dans ce cas, sa prestation obéit à une tarification encadrée par le Code du commerce. L'avant-contrat décrit les modalités de la transaction et prévoit un délai de rétractation de 10 jours. Autant de précautions prises pour que la vente se concrétise. Rassuré, le vendeur peut signer tandis que l'acheteur profite d'un cadre parfaitement sécurisé ! Rappelons que le notaire veille à l'obligation de loyauté tant du vendeur que de l'acheteur, comme le prévoit le Code civil. Aucune information ne doit être sciemment éludée. Cela relèverait d'une "réticence dolosive" qui revient à cacher quelque chose pour tromper l'acquéreur. Telle une maison qui risquerait de s'effondrer sans porter cette information à la connaissance de l'acheteur.

Que conseillez-vous dans le contexte actuel ?

François-Éric PAULET : Il faut se fier à la valeur indiquée par les professionnels. Compte tenu du retournement de marché immobilier, il ne faut plus s'attendre à des hausses de prix de l'ordre de 5 à 10 % par an ! Vendez au juste prix, sinon cela risque de compromettre la transaction. En effet, le bien va rester trop longtemps sur le marché et va se trouver dévalorisé. Cela témoigne d'une inadéquation du prix par rapport à la conjoncture. Certains acheteurs se hasarderont à faire une offre à bas prix espérant que le propriétaire soit contraint de vendre vite… Une mauvaise stratégie d'autant que depuis le Covid, la majorité des Français a perdu l'habitude de négocier. Ils n'acceptent plus de signer au-delà du prix réel. Aujourd'hui, les marges de négociation restent faibles car le prix fixé par les professionnels fait valeur de référence. Attention aussi à la solvabilité des acquéreurs qui doivent
composer avec des taux d'intérêt plus élevés en plus de l'effet ciseau du ratio d'endettement limité à 35 %. Les refus de prêt peuvent coûter cher au vendeur qui perd du temps et doit rechercher un nouveau client…

Propos recueillis le 19/01/23 par C. Raffaillac

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