Mariage et immobilier
Lunion qui fait la force !
Si des couples achètent un bien immobilier sans se marier, ils doivent au moins dire « oui » au testament et au Pacs pour protéger leur conjoint et leur bien ! Corinne Couvelard, notaire à Dunkerque, nous donne les modalités juridiques pour une vie à deux comblée !
Pourquoi diriez-vous qu'il est préférable de se marier avant d'acheter ?
Me COUVELARD : De façon générale, le statut de conjoint est beaucoup plus protecteur que celui de concubin. En cas de décès, ce dernier est héritier de droit. Il faut cependant différencier les situations où les enfants sont nés d'une première union et celles où ils sont issus d'unions précédentes.
À défaut, quelles solutions un couple peut-il envisager pour sécuriser son acquisition ?
Me COUVELARD : J'insiste sur le fait que le mariage et le Pacs n'offrent absolument pas la même protection ! S'ils présentent des avantages comparables au plan économique, ce n'est pas le cas en matière juridique. Par conséquent, en l'absence de mariage, je préconise de rédiger un testament et de se pacser. En effet, les partenaires et les concubins ne sont pas héritiers l'un de l'autre. Pour se protéger mutuellement, il faut nécessairement passer par le testament tout en tenant compte de la présence d'enfants ou non. Je précise que cette précaution reste peu onéreuse, à titre d'exemple, elle est facturée 190 € dans une étude comme la nôtre. Ensuite, la signature d'un Pacs, tout comme le mariage, évite les droits dus à l'État en cas de succession. À défaut, pour un couple en situation de concubinage, les droits s'élèvent à 60 %. Dans ce cas, la solution consiste à prendre une assurance décès pour pouvoir payer le cas échéant. Sinon, l'acte peut prévoir une clause d'attribution préférentielle indiquant qu'en cas de disparition de l'un, le compagnon ou la compagne est prioritaire pour acheter le bien. Dans tous les cas, il faut consulter son notaire pour trouver les solutions appropriées.
Quelles précautions faut-il prendre si l'un des deux concubins détient déjà un patrimoine ?
Me COUVELARD : Les apports respectifs méritent d'être déclarés dans l'acte de vente. Celui qui finance le plus achète avec des quotités plus importantes. S'il s'agit de quotités à 50/50, celui qui contribue le plus pourra récupérer ses avoirs en cas de vente ou séparation. Ces mentions permettent de prendre toutes les précautions nécessaires au plan juridique au moment du décès et au plan économique en cas de divorce.
Que conseilleriez-vous à un couple qui fait construire sur un terrain considéré comme un bien propre ?
Me COUVELARD : En France, la loi obéit à la théorie de l'accessoire, cela signifie que l'accessoire suit le principal, en l'occurrence le terrain. Juridiquement, le bien immobilier construit revient au propriétaire du terrain. Économiquement, il existe des systèmes de créances ou récompenses avec des reconnaissances de dettes ou des déclarations dans l'acte indiquant que le projet de construction est financé par les deux parties. En l'absence de ces clauses, il faudra ménager des preuves, en montrant par exemple que le prêt immobilier a été remboursé par l'un et l'autre des acheteurs. D'où l'intérêt là encore de consulter son notaire pour qu'il envisage les dispositions en cas de décès et de gestion patrimoniale. De plus en plus de concubins achètent et nous les alertons sur tous les enjeux de la protection. 9 fois sur 10, les personnes décident de protéger le partenaire non marié par le biais du testament qui coûte en moyenne de 150 à 250 €, une modique somme comparée aux frais d'acquisition.
Propos recueillis en novembre 2021 par C. Raffaillac
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