Quelle protection pour le locataire d’un logement ?

Le mécanisme du congé

Contrairement au locataire qui a la possibilité de donner congé à tout moment sans avoir à se justifier (sauf l'obligation de respecter un délai de préavis d'un ou trois mois), le droit du propriétaire est, quant à lui, limité. Le mécanisme du congé donné par le bailleur est prévu par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé est soumis à un formalisme strict à peine de nullité. Il doit être délivré au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d'huissier ou encore par remise en main propre contre récépissé. Le bailleur doit respecter un délai de préavis de six mois, alors que pour le locataire, le délai maximum est de trois mois. Le congé ne prendra effet qu'à l'échéance prévue au contrat de bail, étant entendu qu'en l'absence de congé valablement délivré, le bail est tacitement et automatiquement reconduit.

Congé pour vente

L'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ouvre au bailleur la possibilité de donner congé à son locataire pour vente du logement, permettant ainsi à ce dernier d'acquérir le bien loué en priorité à tout autre candidat. Pour être valable, le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Dans l'hypothèse où le congé n'a pas été délivré dans les règles, le locataire peut en invoquer la nullité. Faute d'un congé régulièrement délivré, le bail est automatiquement renouvelé. Le bailleur devra donc donner un nouveau congé dans les délais et formes légaux. Il faut également préciser que dans l'hypothèse où la nullité du congé a causé un grief au locataire, ce dernier a la possibilité de réclamer des dommages et intérêts à son propriétaire. De plus, en cas de litige, le juge saisi peut imposer la réintégration de l'ancien locataire dans son logement.

Congé pour reprise

Le propriétaire d'un logement loué a la possibilité de reprendre les locaux pour y habiter ou loger un membre de sa famille à titre de résidence principale. Il doit en outre justifier du caractère réel et sérieux de cette décision de reprise. Le propriétaire souhaitant reprendre le bien pour y habiter a toujours l'obligation de donner congé pour reprise six mois avant le terme du bail. À cet égard, il est important de préciser que lorsque l'on acquiert un logement loué et que la durée du bail restant à courir est inférieure à deux ans, le congé ne prendra effet qu'à l'issue de ces deux ans. Ainsi, pour une acquisition le 30 décembre 2020 d'un logement dont le bail arrive à terme le 15 octobre 2021, le congé devra obligatoirement être donné au plus tard le 15 avril 2021. Le locataire n'aura pas à quitter les lieux le 15 avril 2021 et pourra rester jusqu'au 29 décembre 2022. Ce dispositif octroie donc au locataire en place une prolongation de son bail, finalement dérogatoire au droit commun.

La fixation du loyer

Le loyer initial est en principe librement fixé par les parties. Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, modifié par celui n° 2019-802 du 26 juillet 2019 et celui n° 2020-1818 du 30 décembre 2020, vient définir les modalités d'application du dispositif d'évolution des loyers. Il précise les communes concernées par ce dispositif par renvoi à la liste de communes annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, ainsi que les modalités de détermination des loyers de référence et les modalités d'application du complément de loyer. Ce texte prévoit notamment que « le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ». En cas de nouvelle location, le bailleur ne peut donc pas fixer librement le montant du loyer.  Il convient de préciser que ce dispositif s'applique même au nouveau propriétaire d'un logement anciennement loué. Le notaire chargé de la vente devra donc informer l'acquéreur du montant du loyer appliqué au dernier locataire en place. Ce dispositif est toutefois exclu ou limité dans les hypothèses suivantes :

• première mise en location d'un logement ;
• location d'un logement inoccupé depuis plus de dix-huit mois ;
• location d'un logement ayant fait l'objet « de travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer ». Dans cette hypothèse, la hausse du loyer est limitée à 15 % TTC du coût réel des travaux ;
• si le dernier loyer appliqué était « manifestement sous-évalué ». Dans cette hypothèse,  la hausse du loyer est limitée à « la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues à l'article 3 » ;
• location d'un logement ayant fait l'objet « depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer » . Dans cette hypothèse, le nouveau loyer peut être librement fixé ;

Les articles 6 et 7 dudit décret viennent apporter quelques nuances sur le montant des travaux qui peuvent être pris en compte. Ils limitent notamment l'augmentation des loyers à la seule hypothèse où, à l'issue des travaux réalisés, « la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331kWh par mètre carré et par an ». Une évaluation énergétique sera donc nécessaire.

L'encadrement des loyers

La loi Elan est venue remplacer le mécanisme de l'encadrement des loyers prévu par la loi Alur, par un dispositif expérimental établi pour une durée de cinq ans. Ce dispositif ne doit pas être confondu avec le dispositif de l'évolution des loyers précédemment évoqué, il ne s'applique aujourd'hui que sur le territoire de la ville de Paris et de Lille. Sur ces territoires, un loyer de référence est fixé par un arrêté annuel du préfet (Arrêté du préfet d'Île-de-France no IDF-2020-06-03-001 du 4-6-2020 et Décret 2020-41 du 22-1-2020 : JO 24 texte no 30, Arrêté de la préfecture du Nord du 30-1-2020). Le loyer de référence varie en fonction des catégories de logement et du secteur géographique. Pour le bailleur ne respectant pas les dispositions relatives à la fixation du loyer, la loi Elan prévoit une amende pouvant aller jusqu'à
5 000 € pour une personne physique, et 15 000 € pour une personne morale.

Maître Laura SERY
Notaire à Bordeaux (33)