Patrimoine, copropriété et voisinage : vos droits en pratique

Préjudices, nuisances, désaccords... autant de situations qui risquent d'altérer votre quiétude ! Pour en savoir plus, découvrez les jugements rendus par les tribunaux et recensés par les Éditions Francis Lefebvre.
Seuls les associés peuvent voter
Une décision collective votée par un non-associé est nulle. Après le décès d’Arnaud, associé d’une société civile, ses héritiers prennent part à une assemblée et votent la désignation d’un nouveau gérant alors qu’ils n’ont pas été agréés dans les conditions prévues aux statuts. Éric, l’associé d’Arnaud, demande alors l’annulation de l’assemblée générale et de la nomination du gérant.
La Cour de cassation approuve la demande : seuls les associés ont, en effet, le droit de participer aux décisions collectives de la société (article 1844 du Code civil). Or, les héritiers d’Arnaud n’avaient pas la qualité d’associé à défaut d’avoir été agréés. Cass. 3e civ. 8 juillet 2015 no 13-27.248 (no 838 FS-PB).
Charges locatives : qui supporte la rémunération du gardien ?
Dans les deux hypothèses, le forfait reste récupérable en cas d'intervention d'un tiers pendant les repos hebdomadaires, les congés du gardien, ainsi qu'en cas de force majeure. À ce propos, la Cour de cassation a décidé que le forfait de 75 ou de 40 % n'est récupérable que si le gardien ne peut assurer sa mission qu'à la suited'une impossibilité matérielle temporaire. Si cette impossibilité matérielle est permanente, le forfait n'est pas récupérable.
(Arrêt de la Cour de cassation du 17 décembre 2013).
Mise en conformité des ascenseurs
En 2014, les ascenseurs devront, notamment, disposer d'un système de télé-alarme entre la cabine et un service d'intervention ainsi que d'un éclairage de secours.
Par ailleurs, les obligations de travaux relatifs à la précision d'arrêt de la cabine sont désormais limitées aux seuls ascenseurs des établissements recevant du public
Troubles de voisinnage : construire sans nuire
Immobilier : le vice n'était pas apparent...
Mélanie et Paul G... n'ont pas hésité : ils ont fait jouer la garantie décennale contre les vices cachés. Ayant acheté sur plan, le couple avait été livré le 28 janvier 2004. Mais un défaut de la rampe d'accès aux sous-sols les empêchait d'accéder à leur garage avec un véhicule de grande dimension !
Le vendeur a été condamné à verser 27 500 ? de dommages-intérêts, malgré sa tentative de qualifier le défaut invoqué de "vice apparent". Selon lui, un copropriétaire avait déjà révélé, lors d'une assemblée générale tenue dans le mois de la réception des travaux, l'inaccessibilité des sous-sols.
Les juges d'appel ne l'ont pas entendu de cette oreille. L'AG s'étant déroulée après la livraison du bien, ils ont estimé que le vice ne pouvait être considéré comme apparent lors de la prise de possession. Et de préciser que la remarque faite en assemblée par un copropriétaire n'établit pas que les époux aient pu constater dans les jours suivants l'inaccessibilité de leur propre garage.
(Arrêt de la Cour de cassation du 29 janvier 2013).
Acheteur non vigilant, attention !
C'est ce qu'a compris, à ses dépens, Mme Josette R...
Une fois propriétaire de sa nouvelle maison, elle a découvert l'existence de tirs de mines provenant d'une carrière exploitée à une distance de 700 mètres environ de la maison.
Elle a alors demandé l'annulation de la vente pour dol. Son action a été rejetée. Motifs : la présence de la carrière en activité ne pouvait pas échapper à Mme Josette R... qui avait visité plusieurs fois la maison avant la vente. La carrière était non seulement visible de la maison, mais de la route qui y conduisait. De plus, l'existence de cette carrière en cours d'exploitation était notoire.
(Arrêt de la Cour de cassation du 9 octobre 2012)
Ascenseurs : montée en puissance des contrôles
- présence d'un représentant du propriétaire lors des visites régulières du technicien d'entretien, en vue d'échanges d'informations utiles ;
- assistance du contrôleur technique par le technicien de l'entreprise d'entretien pendant la réalisation du contrôle technique ;
- obligation du fabricant ou de l'installateur d'ascenseurs de rendre accessibles au prestataire d'entretien toutes les parties de l'installation et de mettre à la disposition du propriétaire toute la documentation technique et les outils spécifiques de maintenance.
Réparation sur tout-à-l'égout partiel
C'est ce qu'a fait Mme Josette C. après avoir constaté qu'une salle de bains, deux machines à laver et un WC n'étaient pas reliés au réseau collectif.
Argumentant que le vendeur s'était engagé à délivrer un bien dont "tous les écoulements étaient raccordés", Mme C. a demandé au vendeur le remboursement des travaux de raccordement et l'indemnisation du préjudice subi du fait de ces travaux. La Cour de cassation, dans un arrêt du 11 juillet 2012, lui a donné raison.
PAS de pitié... pour les arbres !
- le chêne, bicentenaire, est répertorié comme arbre remarquable dans le plan vert de la commune ;
- l'arbre ne présente pas de danger pour le voisin ;
- toute taille mettrait en danger le devenir du chêne, causant ainsi un dommage irréparable à l'écosystème ;
- aucun trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage n'est établi par le voisin.
Vous avez dit "Certificat de donation" ?
Jacques M. écrit, date et signe de sa main un acte qu'il intitule "certificat de donation". Il y déclare "faire donation" de sa maison et de son véhicule à un couple. Il ajoute : "Pour ce qui reste, le pourcentage aux ayants droit. C'est tout !". Le document est ensuite envoyé à son notaire qui lui demande des précisions sur ses intentions et l'invite à rédiger un testament si c'est un legs, et non une donation, qu'il entend faire. Invitation restée sans suite.
Après le décès de Jacques M., son fils unique demande la nullité de l'acte. Il prétend qu'il s'agit d'une donation. Or, une donation établie par acte sous seing privé est nulle pour violation de l'article 931 du Code civil.
Le fils a été débouté par la cour d'appel : celle-ci a exclu la qualification de donation et a retenu que l'acte, qui révélait la volonté de son auteur de disposer de ses biens après son décès, constituait un testament olographe (testament entièrement écrit à la main, daté et signé par son auteur) valable. Cette décision a été approuvée par la Cour de cassation.
Un mur qui ne fait pas d'ombre !
Pour rejeter la demande, les juges ont relevé que la surélévation du mur ne produit d'ombre que sur une petite partie (14 m²) de la pelouse du voisin, vers 10 heures. Cette ombre portée diminue par la suite, pour être nulle la plus grande partie de la journée.
En outre, la construction respecte les règles d'urbanisme applicables. Dans ces conditions, il a été considéré que le désagrément subi ne dépassait pas les inconvénients normaux de voisinage en milieu urbain.
(Arrêt de la Cour de cassation du 5 septembre 2012)
Rirevrain assommés par les poids lourds !
Ils ont argumenté que le bruit causé par les véhicules constituait un trouble anormal de voisinage. La justice les a entendus. Il a été notamment retenu que :
- le bruit, occasionné par l'activité d'une entreprise de transport, n'était pas normal dès lors que les voisins ont fait construire leur maison avant l'implantation de l'entreprise et avant le classement en zone artisanale ;
- le bruit des camions, passant devant la maison de Clara et Pierre dépassait de 4 décibels le niveau admis dans cette tranche horaire par le décret du 18 avril 1995. Et c'était sans compter les émergences ponctuelles proches de 30 décibels, s'accompagnant de vibrations !
- les nuisances sonores émanaient directement de l'activité de l'entreprise, ne pouvant être confondues avec le bruit occasionné par la voie ferrée voisine, plus homogène et d'élévation moins brutale.
Signature du procès verbal d'assemblée générale
LEGS
L'annulation d'un legs ne peut être demandée que par un héritier...
C'est l'histoire d'Henriette. Par testament, cette marseillaise avait institué deux associations légataires universelles. Après son décès, sa soeur Marthe demande la nullité du testament pour insanité d'esprit de la testatrice.
En vain. La nullité relative pour insanité d'esprit du testateur n'est ouverte qu'aux successeurs légaux ou testamentaires du défunt.
N'étant pas héritière, la soeur de la défunte n'a pas qualité pour demander la nullité du testament consenti aux associations. À bon entendeur !
Cass. 1er civ. 5 novembre 2014 nos 13-15.578 et 13-25.455 (no 1302 F-D), P. c/ Assoc. départementale des Bouches-du-Rhône pour adultes et jeunes handicapés.
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