Après le Pinel, le bailleur privé renaît de ses cendres

Cela faisait dix ans que le dispositif Pinel rythmait les décisions d'achat des investisseurs particuliers et portait — à bout de bras — la production de logements neufs. Avec les réductions d'impôt qu'il offrait : les promoteurs vendaient, les épargnants investissaient, les locataires se logeaient. 
Sa disparition au 31 décembre 2024 n'a pas seulement laissé un vide fiscal. Elle a déclenché un effondrement sans précédent de la promotion immobilière.
Les chiffres donnent le vertige : en 2025, à peine 15 000 logements neufs ont été vendus à des investisseurs privés, contre environ 50 000 par an en moyenne historique. La production locative privée s'est considérablement dégradée en cinq ans, entraînant des tensions importantes sur les marchés locatifs de toutes les grandes villes. Il était urgent d'agir !
C'est dans ce contexte que le dispositif Jeanbrun, du nom de son rapporteur parlementaire, entre en vigueur. Son principe est différent de celui du Pinel : plutôt qu'une réduction d'impôt forfaitaire, le mécanisme permet de déduire chaque année du revenu foncier imposable un amortissement : de 3,5 % à 5,5 % par an sur 80 % du prix d'acquisition pour un logement neuf. 
Autre rupture avec le Pinel : tout le territoire est éligible. Finis les zonages A bis, A, B1. Un investisseur peut désormais financer un logement en dehors des grands centres urbains avec les mêmes avantages fiscaux qu'à Paris ou à Rennes. Les marchés de taille intermédiaire, longtemps ignorés, pourraient donc retrouver de l'intérêt pour les investisseurs. Le logement ancien avec travaux lourds est également concerné, ce qui pourrait ouvrir la voie à la réhabilitation du parc existant.
Ce mécanisme est pour le marché du neuf une bouée de sauvetage bienvenue. Le dispositif n'est cependant pas sans ombres. La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente (article 150 VB III du CGI) impose une vision longue et une étude de rentabilité rigoureuse avant toute acquisition. Les limites fixées au montant des loyers entraînent une baisse de la rentabilité. L'amortissement annuel est plafonné : 
de 8 000 euros pour les logements à loyer intermédiaire à 12 000 euros pour les logements à loyer très social. Enfin, le dispositif est prévu pour fonctionner jusqu'au 31 décembre 2028 seulement. Pour des précisions sur ses modalités d'application, retrouvez notre article en page 10.
Mais ces réserves n'effacent pas l'essentiel : après deux années de désert, l'investisseur privé a de nouveau un cadre, un outil, une raison d'acheter du neuf. Le bâtiment peut espérer retrouver des couleurs.

Me Thomas L'OLLIVIER
Président Délégué de la Chambre des Notaires de l'Ouest pour l'Ille-et-Vilaine