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Actualités - 26 June 2015

La tontine : pour le meilleur ou pour le pire ?

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Christophe Raffaillac

La tontine : pour le meilleur ou pour le pire ?

L'achat d'un bien immobilier peut être réalisé avec une tontine. Cette clause particulière encore appelée "pacte tontinier" ou "clause d'accroissement" peut être intéressante à prévoir si vous achetez à deux et que vous n'êtes ni marié, ni pacsé. Quels en sont les avantages et les inconvénients ? Combinée à une société, la tontine devient alors un moyen efficace d'assurer l'avenir du conjoint survivant à moindres frais.

La tontine ? Oui...
Du nom de son inventeur, le banquier italien Lorenzo TONTI, la tontine est une technique patrimoniale. Ainsi, quand on achète en tontine avec son compagnon, on insère une clause particulière dans l'acte d'achat. Cette clause prévoit que le bien acheté en commun sera réputé appartenir au seul coacquéreur survivant, en cas de décès. La tontine est une création de la pratique et ne repose sur aucun texte spécifique. Pour la Cour de Cassation, c'est "une opération conditionnelle : chaque coacquéreur est censé acquérir seul l'immeuble tout entier sous la condition suspensive de sa survie et sous la condition résolutoire de son pré-décès".  Elle échappe de ce fait à l'interdiction des pactes sur succession future.

Fiscalement, la part recueillie par le survivant est soumise aux droits de mutation à titre gratuit. Énorme inconvénient pour les concubins non pacsés qui se retrouvent avec une taxation au taux de 60 %. Cependant, s'il s'agit de la résidence principale, la part transmise au survivant sera soumise aux droits de mutation à titre onéreux, à condition que la valeur globale du logement ne soit pas supérieure à 76 000 euros.

Le montant de 76 000 euros (non revalorisé depuis 1980) peut laisser perplexe... Y a-t-il, en effet, encore réellement des résidences principales dont la valeur aujourd'hui est inférieure à 76 000 euros ?

À côté de cet inconvénient fiscal, il existe aussi le blocage que peut engendrer le pacte tontinier, en cas de mésentente. Les co-acquéreurs ne sont pas des propriétaires indivis. Chaque co-acquéreur est présumé être seul propriétaire de l'immeuble, rétroactivement au jour de l'achat. En conséquence, le partage ne peut être provoqué ! Et la formule "nul n'est contraint de rester dans l'indivision" n'est pas applicable ! Alors que faire ?

... Mais avec une SCI !
Afin de contourner ces obstacles juridiques et fiscaux, il faut combiner tontine et société. En intégrant un pacte tontinier dans les statuts de votre société, vous avez la solution ! Attention, cette technique est à manier avec prudence, pour ne pas tomber dans l'abus de droit. Vous devez donc, avant toute chose, éviter de créer une Société civile immobilière (SCI) dans un but exclusivement fiscal.

La tontine sociétaire n'entre pas dans le champ d'application de l'article 754 A du CGI, abordé ci-dessus pour la fiscalité applicable à la tontine, car il ne concerne que "les contrats d'acquisition en commun". Or, un contrat de société n'est pas une acquisition. Vous pourrez ainsi insérer la clause de tontine dans les statuts d'une SCI, qui possède elle-même le bien concerné. Au décès, le survivant récupèrera les parts sociales en payant seulement les droits de mutation à titre onéreux. Ce qui est plus intéressant fiscalement !

Autre avantage pour éviter les blocages dus à la mésentente : vous constituez une société pour une durée de 5 ans par exemple, avec la possibilité pour chaque associé d'y mettre fin moyennant un préavis. Si tout va bien au bout de 5 ans, vous prorogez la société et si c'est la guerre, la dissolution s'impose !

Dans ce cas :

  • soit vous vendez l'immeuble : le prix est partagé ;
  • soit l'immeuble tombe en indivision et le partage redevient possible.

SSW