Par Marie-christine Ménoire, le 27 Avril 2017 dans J'ACHETE - J'achète dans le neuf

Vous souhaitez acheter. Mais un dilemme se pose à vous : faut-il préférer le neuf ou l'ancien. Votre entourage ne sera pas d'un grand secours pour répondre à cette question. Chacun ayant des positions bien précises et souvent bien arrêtées. Alors à vous de jouer en mettant tous les arguments dans les plateaux de la balance. Et de voir de quel côté votre coeur penchera !

Le prix

  • Dans le neuf, les frais d'acquisition (souvent dénommés à tort frais de notaire) sont moins élevés. Ils sont de l'ordre de 3 à 4 % (contre 6 à 8 % dans l'ancien). Par contre, les prix à l'achat au mètre carré sont nettement plus élevés que dans l'ancien. Vous pouvez bénéficier d'une exonération totale ou partielle de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant les 2 années suivant l'achèvement des travaux.
  • Dans l'ancien, les prix de vente sont plus attractifs et l'acheteur peut même envisager de négocier le prix de vente s'il s'avère que des travaux sont nécessaires. Et en plus, les travaux de rénovation ou d'amélioration énergétique bénéficient d'une TVA réduite (10 % pour la première catégorie de travaux et 5,5 % pour la seconde). Alors que dans le neuf, la TVA est à 20 %. Les logements anciens, ayant fait l'objet de travaux dans le but de réaliser des économies d'énergie, peuvent bénéficier d'une exonération de taxe foncière pendant 5 ans. Et en cas de revente, l'acheteur a la possibilité de réaliser une belle plus-value s'il a réalisé des travaux d'amélioration ou de rénovation.

Qu'appelle-t-on un logement neuf ?

Selon le Code général des impôts (art. 257, I, 2, 2° du Code général des impôts et art. 245 A de l'annexe II du Code général des impôts), un logement neuf est un immeuble qui n'est pas achevé depuis plus de 5 ans, qu'il résulte d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf certains éléments :
- soit la majorité des fondations
- soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
- soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
- soit l'ensemble des éléments de second œuvre déterminés par décret en Conseil d'État, à savoir : les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques, les installations de chauffage lorsque l'opération est réalisée en métropole.

Garanties, travaux et confort

  • Qui dit ancien dit travaux à prévoir. Même si ce n'est pas une généralité et si les diagnostics à fournir lors de l'achat vous préservent de mauvaises surprises, l'acheteur doit s'attendre tôt ou tard à être contraint d'entreprendre quelques travaux de rénovation. Mais a contrario, les immeubles anciens offrent souvent une réelle qualité de construction qui ne se démentira pas au fil des années et sera un solide argument de vente.
  • Avec le neuf, vous serez assuré d'avoir un logement répondant aux dernières normes de construction le rendant particulièrement performant au plan énergétique et respectueux de l'environnement. De plus, le neuf est accompagné de tout un panel de garanties fort utiles en cas de petits (ou gros) problèmes "techniques" (garantie décennale, garantie biennale...).
  • Si les constructions neuves se situent plus souvent en périphérie, le secteur de l'ancien offrira une grande diversité de biens qui auront l'avantage de se situer souvent au coeur des villes, dans des quartiers proches des commodités et qui se valorisent au fil des années.

Délais

Si l'on prend le cas d'un achat en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement), un délai moyen de 18 à 30 mois peut s'écouler entre la signature du contrat de réservation et la remise des clés. Alors que dans l'ancien, les choses sont plus rapides. De la signature de l'avant-contrat à la signature de l'acte de vente définitif et l'aménagement, il ne s'écoulera guère plus de 3 mois en moyenne.

Le financement

  • Le neuf bénéficie d'un dispositif d'aide à l'acquisition d'une première résidence principale : le Prêt à taux zéro (le PTZ) et de réductions d'impôts dans le cadre du dispositif Pinel, pour les personnes souhaitant acheter pour investir. Pour mémoire, le montant des réductions est de 21 % du prix du bien pour une durée de location de 12 ans,18 % du prix du bien pour une durée de location de 9 ans ou 12 % du prix du bien pour une durée de location de 6 ans.
  • Mais l'ancien n'est pas oublié pour autant. Le dispositif Pinel a sa version "ancien réhabilité". L'investisseur peut bénéficier des mêmes réductions d'impôts que dans le neuf, à condition que le contribuable transforme des locaux destinés, à l'origine, à d'autres usages (commerce...) en logements ou que les logements ne remplissent pas les caractéristiques de décence exigées par la loi pour être mis en location. Ces biens devront faire l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret, permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs. Côté financement, le PTZ peut financer l'achat d'un logement existant ayant  fait l'objet d'un programme de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à 25 % du coût total de l'opération. Il s'agit de tous les travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes, ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie.
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