Par Stéphanie Swiklinski, le 15 Décembre 2016 dans J'ACHETE - J'achète dans le neuf

Acheter un logement sur plan c'est acheter un appartement ou une maison qui n'est pas encore construit ou dont la construction n'est pas encore achevée. Cette opération s'appelle "la vente en état futur d'achèvement" ou VEFA. Elle est strictement encadrée par la loi. Il y a cependant certains pièges à éviter. Les 3 étapes de l'achat en VEFA

1. La signature du contrat de réservation

En pratique, une vente en état futur d'achèvement est toujours précédée d'un avant-contrat par lequel le promoteur va réserver à l'acquéreur un lot déterminé du programme de construction : le contrat de réservation. En contrepartie, vous devrez verser un dépôt de garantie dont le montant est plafonné, selon la date prévisionnelle du contrat de vente définitif :

  • montant maximum de 5  % dans le cas d'une signature dans un délai d'1 an,
  • 2 % si signature dans un délai de 2 ans,
  • aucun dépôt si le délai pour la vente excède 2 ans.

Pas de stress ! En cas de précipitation de votre part, vous avez 10 jours (à compter de la remise du contrat signé) pour changer d'avis, sans avoir à fournir de motif. Comme vous ne pouvez visualiser le bien que vous achetez, tout a été prévu pour vous protéger !
Le contenu du contrat de réservation doit répondre à certaines obligations légales. À peine de nullité, il doit être établi par écrit et contenir les indications essentielles relatives à l'immeuble, à la description du logement, à la qualité de la construction, aux délais d'exécution des travaux… C'est à ce stade que l'on peut prévoir avec le promoteur les éventuels aménagements que vous souhaitez apporter à la construction ou aux prestations prévues.

2. La signature du contrat de vente définitif chez le notaire

Lorsque l'opération de construction est bien avancée et que le promoteur a signé un certain nombre de réservations, vous êtes convié chez le notaire pour signer le contrat d'acquisition à proprement parler. Au moins un mois avant cette date, un projet d'acte vous est adressé. Vérifiez bien qu'il soit conforme à ce qui était prévu.

À compter de cet envoi, le promoteur ne peut plus modifier le contenu du contrat sans votre accord  ! Ce contrat est impérativement conclu par acte authentique chez un notaire et doit contenir des indications obligatoires protégeant l'acquéreur  : description de l'immeuble, prix, modalités de paiement et révision éventuelle, délai de livraison, garantie d'achèvement ou de remboursement souscrite par l'acquéreur. Le paiement du prix s'effectue au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Il doit respecter un échéancier prévu par la loi.

3. La livraison du logement

Ça y est  : la date de livraison est enfin prévue ! Les travaux étant achevés, le promoteur fixe une date pour que vous preniez possession de votre logement : on parle de « livraison ». C'est le moment où vous évaluez la bonne réalisation des travaux et leur conformité à ce qui était prévu dans le contrat de vente. N'hésitez pas à vous faire accompagner d'un professionnel du bâtiment. À l'issue de la visite de votre futur logement, un procès-verbal de livraison est établi. Vous pourrez ainsi prendre possession de votre bien, émettre des réserves ou carrément refuser la livraison, selon les cas.

Des aléas possibles qui peuvent être évités

Renseignez-vous sur l'environnement du bien
Avec l'achat sur plan, impossible de visiter à l'avance ce que l'on achète ! Afin de vous projeter dans l'avenir, rien ne vous empêche de vous renseigner sur l'environnement du bien. Informez-vous sur le quartier, faites le point sur la présence de commerces et de transports, repérez les éventuelles nuisances sonores…

Soyez vigilant sur le contenu des contrats
Prenez le temps de tout lire même si c'est fastidieux ! Au moment du contrat de réservation, contrôlez bien que toutes les mentions figurent au contrat (description détaillée du futur logement, liste des équipements collectifs…). Attention, la loi permet également au promoteur de fixer dans le contrat de réservation un prix de vente ferme et définitif ou un prix prévisionnel. Dans ce dernier cas, le prix ne pourra toutefois être majoré au maximum que de 5 % lors de la signature du contrat de vente définitif. Si vous faites un emprunt, demandez à intégrer à votre contrat une condition suspensive d'obtention du prêt. Ainsi, en cas de refus de la banque, cela vous permettra de vous désengager en récupérant votre dépôt de garantie.

Ouvrez l'œil au moment de la livraison du bien
L'heure de la livraison est enfin arrivée ! Soyez attentif : c'est à ce stade que vous pouvez vous rendre compte des vices de conformité ou de construction. Si vous avez demandé du parquet  et vous vous retrouvez avec du carrelage, c'est un vice de conformité. En revanche, si votre parquet est mal posé, c'est un vice de construction. Si des choses vous ont échappé, tout n'est pas perdu ! Vous avez une garantie de 2 ans qui assure le bon fonctionnement des équipements et une de 10 ans, si des dommages mettent en danger la solidité du bâtiment.
Un conseil : venez avec un professionnel du bâtiment !

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