PSLA - Quand Les Locataires Rachètent Leur Logement - Immonot.com
Immonot, l'immobilier des notaires
Je finance mon projet - 26 Janvier 2018

PSLA
Quand les locataires rachètent leur logement


PSLA - Quand les locataires rachètent leur logement

C'est bien connu : "on est mieux dans un petit chez soi que dans un grand chez les autres". Le Prêt social de location-accession (PSLA) permet, sous certaines conditions, aux locataires aux revenus modestes de devenir propriétaires du logement qu'ils occupent à des conditions particulièrement avantageuses.

Consenti à des personnes morales (organismes HLM, promoteurs privés...), ce prêt conventionné permet de financer des opérations de construction ou d'acquisition de logements neufs faisant l'objet d'un contrat de location-accession, après obtention d'un agrément et signature d'une convention.

  • À savoir • Le PSLA n'est pas réservé aux primo-accédants. Le montant du PSLA peut couvrir jusqu'à 100 % du montant de l'opération et sa durée maximale est de 30 ans

Deux étapes pour un projet

Le mécanisme du PSLA est un peu particulier puisqu'il se décompose en deux étapes obligatoires :

  • la phase locative, d'une durée variable (entre 1 à 5 ans), durant laquelle l'accédant qui occupe le logement verse à l'opérateur une redevance. Elle se compose de deux parties : l'une est due en compensation de la jouissance du logement, il s'agit donc d'un loyer. L'autre est la fraction acquisitive qui constitue une épargne imputable sur le prix du logement. Cette épargne participe à l'apport personnel ;
  • la levée d'option et la phase d'accession permettent au locataire de concrétiser ou non son projet d'acquisition du logement. Lorsque le ménage le souhaite, et selon les dispositions prévues par le contrat de location-accession, il peut lever l'option. Ou y renoncer.
Si le locataire renonce à exercer son option, le vendeur conserve la partie correspondante à la fraction locative, mais doit restituer la fraction acquisitive déduite d'une indemnité variant généralement de 1 à 2 %. Le locataire ne dispose d'aucun droit au maintien dans les lieux.
Lorsque le locataire opte pour l'acquisition, il doit alors verser le solde qui est le prix du bien initialement précisé dans le contrat et dont est déduite la fraction acquisitive. Pour compléter son financement, le futur acquérant peut souscrire un ou plusieurs prêts aux mêmes conditions que n'importe quel autre emprunteur. Le transfert de propriété se fera selon les mêmes modalités qu'une vente traditionnelle par un acte authentique devant notaire.

  • La fraction locative est plafonnée • Afin de limiter la charge financière des occupants du logement, la fraction locative est limitée. En 2018, elle est de :
    - 13,29 euros/m2 en zone Abis
    - 10,22 euros/men zone A
    - 8,80 euros/men zone B1
    - 8,44 euros/men zone B2

Un prêt adapté aux revenus modestes

Le PSLA a pour vocation de permettre aux personnes aux revenus modestes d'accéder à la propriété. Pour connaître les personnes éligibles, un barème est établi en fonction de la zone géographique où se situe le bien et de la composition de la famille occupant le logement.
 

Plafonds de ressources en euros 2018
Nombre de personnes Zone A Zones B et C
1 31 797 24 102
2 44 515 32 140
3 50 875 37 177
4 57 870 41 196
5 66 011 45 203
Zone A : agglomération Parisienne, Côte d'Azur, Genvois Français, grandes agglomérations de province
Zone B1: Agglomérations de + de 250 000 habitants, grande couronne Parisienne, pourtour de la Côte d'Azur, quelques agglomérations où les prix sont élevés (Outre-Mer...)
Zone B2 : Agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes chères en zones littorales et frontalières, pourtour de l'ïle-de-France
Zone C : reste du territoire

Outre des conditions de ressources, le prix de vente du logement ne doit pas excéder un plafond fixé par zone géographique et par mètre carré de surface utile, majoré du montant de la TVA. Ce plafond est revu chaque année, en fonction de la variation annuelle de l'Indice du coût de la construction.

  • Les avantages de la location-accession • Pour l'acquéreur, c'est l'assurance notamment :
    • D'un logement à prix encadré et avantageux (TVA réduite)
    • D'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans
    • De tous les garanties d'un logement neuf : garantie d'achèvement, garantie biennale, garantie décennale, frais d'acquisition réduits... mais aussi l'assurance d'avoir un bien de qualité tant au niveau architectural que "technique" (respect des normes de construction, protection de l'environnement, économie d'énergie...) et à la conception soignée
    • D'une sécurisation de l'achat dans le temps : assurance revente, garantie de rachat (15 ans), garantie de relogement (15 ans)
    • De la possibilité de cumuler le PSLA avec un PTZ (selon les conditions en vigueur)
    • De bénéficier de l'APL (selon la réglementation en vigueur)
    • D'éviter de payer à la fois un loyer et un remboursement de prêt. Le prêt ne commencant à courir qu'une fois la levée d'option réalisée.

Des garanties

Le PSLA s'adresse tout particulièrement aux jeunes actifs et aux ménages aux revenus modestes qui souhaitent devenir propriétaires

Le bon déroulement du processus d'acquisition peut parfois être perturbé par un événement imprévu (licenciement, maladie…). Pour couvrir cette éventualité, après la levée de l'option, l'acquéreur bénéficie de deux garanties :

  • une garantie de rachat du logement, par le vendeur ou par la personne morale avec qui le vendeur a conclu une convention, s'il survient un des événements suivants : décès, décès d'un descendant direct faisant partie du ménage, mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé, chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à Pôle emploi, invalidité reconnue, divorce, dissolution d'un PACS. Cette garantie joue pendant 15 ans à compter de la levée de l'option. La demande doit intervenir dans un délai d'un an suivant la survenance d'une des circonstances énoncées plus haut. En cas de mise en jeu de cette garantie, l'opérateur s'oblige à racheter le logement dans les 5 premières années à compter de la date de levée d'option, à un prix égal au prix de vente du logement à la levée d'option. De la 6e à la 15e année à compter de la date de levée d'option, le prix est égal au prix de vente du logement à la levée d'option, minoré de 2,5 % par année écoulée ;
     
  • une garantie de relogement. Dans les 6 mois de la mise en jeu de cette garantie, l'opérateur fait au ménage 3 propositions de relogement correspondant à ses besoins et ses capacités financières. Le ménage a alors 1 mois à compter de la dernière offre pour se prononcer. À l'expiration de ce délai, si le ménage n'a pas accepté l'une des trois offres, la garantie cesse de s'appliquer.


La rédaction vous recommande :