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Je finance mon projet - 23 Novembre 2021

Prêt immobilier
Un prêteur prudent en vaut deux


Prêt immobilier - Un prêteur prudent en vaut deux

Contrairement à la fourmi de Jean de La Fontaine, votre banque est prêteuse. Et en prêteur averti, elle va s'entourer de garanties. On ne sait jamais ! Un "accident" de remboursement est si vite arrivé.

Après avoir étudié le dossier de l'emprunteur et avant de donner son accord définitif, l'établissement prêteur demande une garantie du prêt immobilier. Il existe plusieurs solutions : les garanties de l'État (l'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers), les garanties des sociétés de cautionnement bancaire (garantie crédit logement…) ou des sociétés de cautionnement mutuel de fonctionnaire par exemple dès lors que l'emprunteur remplit les critères d'éligibilité. La prise de garantie est un poste de dépenses à prendre en compte lors du montage du dossier de financement.
Tout comme l'assurance emprunteur qu'il ne faut pas confondre avec la garantie de prêt. Cette dernière protège l'établissement financier en cas de défaut de paiement des mensualités. L'assurance quant à elle prend le relais des emprunteurs lorsque survient un "accident de la vie" mettant en péril le remboursement du prêt.

L'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers
La banque a un gage

Avec une hypothèque, en cas de défaut de remboursement, l'établissement prêteur pourra récupérer ses fonds par le biais de la saisie et la vente du bien. L'hypothèque existe sous deux formes : l'hypothèque conventionnelle et le privilège du prêteur de deniers (ou PPD). Pour être effective, l'hypothèque doit être constatée par un notaire et publiée aux services de la publicité foncière. Il en découlera des frais avoisinant généralement 1,5 % de la somme empruntée. La garantie hypothécaire est valable tout au long du prêt (sans jamais dépasser 50 ans) et court jusqu'à 1 an après le terme du crédit. Ensuite, l'hypothèque tombe automatiquement sans frais ni formalités. Cependant, il est possible de réaliser une mainlevée d'hypothèque avant le terme initialement prévu lorsque le bien est mis en vente par exemple. Cela engendrera des frais de l'ordre de 0,7 % à 0,8 % du montant total du prêt immobilier.
Le PPD est une variante de l'hypothèque, en moins chère et en plus souple. Il fonctionne de la même façon que l'hypothèque et permet au prêteur de saisir l'immeuble et le vendre si vous ne payez pas votre crédit. L'intérêt pour l'emprunteur est que cette garantie, prise également chez le notaire et inscrite au service de publicité foncière, est exonérée de taxe de publicité foncière. Contrairement à l'hypothèque conventionnelle.
Prenons l'exemple de Mélanie et Lucas qui envisagent de devenir propriétaires d'une longère. Pour y parvenir, ils ont souscrit un prêt de 300 000 € assorti d'un privilège de prêteur de deniers. Pour financer cette garantie, Mélanie et Lucas doivent prévoir un budget de 1 655 €. Un budget nettement moins élevé que s'ils avaient opté pour une hypothèque.
 

Émoluments TTC du notaire 1 105 €
Taxe Publicité Foncière 0 €
Contribution de sécurité immobilière 300 €
Emoluments de formalités et débours (1) 250 €
Total 1 655 €
(1) montant variable, évalué de façon approximative. Résultats communiqués à titre indicatif
Source Anil

À savoir Le PPD ne s'applique que pour des biens existants dont la construction est terminée. Il ne peut pas servir à garantir une partie du prêt qui financerait des travaux.

La caution bancaire
Elle prend le relais

La caution est un contrat par lequel les établissements financiers, les assurances ou encore les mutuelles professionnelles s'engagent à assurer le paiement des mensualités d'un crédit immobilier en cas de défaillance de l'emprunteur. Lors d'un cautionnement bancaire, en contrepartie de la garantie, l'emprunteur verse à la société de caution une commission pour rémunérer l'organisme (en moyenne de 150 à 600 €) et une participation à un Fonds Mutuel de Garantie (FMG), calculée en pourcentage du montant emprunté pour rembourser les prêts des emprunteurs défaillants. Une partie de cette participation sera reversée si le prêt est remboursé sans incident (en moyenne, environ 0,8 % du capital emprunté + une somme forfaitaire d'environ 200 €).
La procédure de cautionnement ne nécessite pas d'acte authentique ni de publication aux services de la publicité foncière. Donc pas de droits d'enregistrement à acquitter. En cas de remboursement anticipé du prêt, l'emprunteur n'a pas non plus à payer de frais de mainlevée.
Pour un crédit immobilier de 300 000 €, les frais se décomposent de la façon suivante :
 

Établissement du dossier
3 390€
Frais de mainlevée
0 €
Restitution au remboursement du prêt
2 100 €
Coût total de la caution
1 290 €
Simulation à titre indicatif basée sur les chiffres ANIL et Crédit Logement

Attention Il faut savoir que la caution ne peut garantir un Prêt d'Accession Sociale (PAS) supérieur à 15 000 €. En cas de PTZ, la garantie est obligatoirement une hypothèque lorsqu'un PAS est associé. Enfin, selon le profil de l'emprunteur, les sociétés de cautionnement mutuel peuvent refuser de garantir le prêt si elles estiment que le dossier du futur acquéreur est à risque.

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