Par Marie-christine Ménoire, le 3 Décembre 2018 dans J'ACHETE - Je finance mon projet

Acheter un bien immobilier est un projet de longue haleine. La première étape sera de définir le budget disponible avant même de faire le tour des établissements bancaires. Cette étape indispensable nécessite un peu de rigueur pour éviter les déconvenues. Mais le prêt, ce n'est pas tout. À côté, il y a d'autres frais auxquels on ne pense pas toujours.

Faites un budget prévisionnel

Bien tenir ses comptes est la base de tout. Au quotidien, bien sûr, mais aussi et surtout si vous avez un gros projet en tête comme celui de devenir propriétaire. Vous devrez savoir exactement où en sont vos comptes et quelle somme vous pouvez investir pour réaliser votre rêve. Pour calculer votre budget au plus près, c'est simple : faites un tableau avec une colonne "recettes" et une colonne "dépenses". Dans les "recettes" inscrivez vos revenus réguliers (salaires...) et dans l'autre les frais récurrents que vous avez tous les mois (prêts à la consommation, factures d'énergie…).En faisant les totaux, vous verrez vite ce qu'il vous reste et les sommes que vous pourrez potentiellement mettre de côté pour faire face à vos futures mensualités de prêt. Cela peut paraître "fastidieux" mais c'est indispensable pour savoir vraiment où vous en êtes et asseoir votre projet sur des bases solides.
Dans le montage de votre dossier financier, pensez aussi aux éventuelles aides auxquelles vous pouvez prétendre (PTZ, Prêt action logement, aides locales...).

Emprunt : dites 33 !

33 % c'est le "plafond" maximum conseillé pour vos mensualités. Au-delà, vous risquez d'avoir un budget plus que "serré" pour faire face aux dépenses quotidiennes mais aussi aux imprévus (voiture à changer…) ou tout simplement continuer à vous faire plaisir (ce n'est pas parce que l'on souscrit un prêt immobilier qu'il faut se priver !). Pour arriver à équilibrer tout cela, vous devrez choisir le "bon" prêt (sa durée, à taux fixe ou à taux variable…) et (si possible) avoir un bon apport personnel. Cela prend du temps. Vous devrez faire le tour de plusieurs banques et demander à chaque fois des simulations pour comparer de façon objective. Si vous n'avez pas le temps ou si vous craignez de ne pas y arriver, optez pour la solution courtier qui fera toutes ces démarches pour vous et vous proposera le prêt le mieux adapté à votre budget.

Anticipez les frais incontournables

Dans cette liste de dépenses, n'omettez pas d'intégrer ensuite toutes celles inhérentes à votre projet d'achat. Il s'agira, pour ne donner que quelques exemples :
  • bien évidemment du prix d'achat du bien et des éventuels travaux si vous optez pour de l'ancien avec rénovation ;
  • des frais d'acquisition : dans l'ancien, ils sont en moyenne de 7 à 9 % du prix du bien et dans le neuf (ou en VEFA), de l'ordre de 2 à 3 % ;
  • des frais de dossier. Lors de la souscription de votre prêt immobilier, l'établissement prêteur vous demandera d'acquitter des frais de dossier. Plus ou moins importants selon l'établissement (ils sont généralement compris entre 1 % et 1,5 % du capital emprunté), ils servent à financer tout le traitement administratif de votre crédit immobilier (recherche du meilleur financement à vous proposer, l'étude de vos revenus, de vos dépenses et du calcul du risque de non remboursement, le montage du prêt, sa gestion courante pendant la phase de remboursement...) ;
  • de la rémunération du courtier en prêt si vous optez pour cette solution. Le mode de rémunération diffère selon les établissements de courtage. Le tarif s'établit en pourcentage de la somme empruntée et il est plafonné. Comptez, en général, entre 1 000 et 2 000 euros ;
  • des frais liés aux garanties bancaires. Caution et hypothèque permettent à la banque de saisir le bien en cas de non paiement des échéances du prêt. L'hypothèque représente en général 1,5 % du prix du bien et la caution 1 %.

Pensez-y aussi !

- le coût du déménagement. Que vous recouriez à un déménageur ou que vous le fassiez seul en louant une camionnette, le coût dépendra pour beaucoup du volume à transporter et de la distance entre votre ancien et nouveau logement. Par ailleurs, vous devrez peut-être aussi acheter de nouveaux meubles, installer une cuisine...
- les charges courantes du logement et factures d'énergie (chauffage, électricité…)
- les frais de transport si votre acquisition est située loin de votre lieu de travail
- les charges de copropriété. Il s'agit des dépenses courantes générées pour le fonctionnement et l'entretien de l'immeuble que doivent payer collectivement les copropriétaires. Il y a deux types de charges. Les charges générales sont toutes les dépenses engagées pour l'entretien (ravalement de façade, gros œuvre, peinture...), la conservation (frais de nettoyage, de gardiennage, d'éclairage…) et l'administration des parties communes (honoraires du syndic, frais d'assemblée générale…). Les charges spéciales regroupent tous les frais engendrés par des équipements et services collectifs (l'eau, le chauffage central collectif, les charges d'ascenseur...) ;
- les taxes et impôts : taxe des ordures ménagères, impôts fonciers, taxe d'habitation… Avant d'acheter, renseignez-vous sur leur montant. D'une commune à l'autre, il peut y avoir de grandes différences et cela vaut peut-être le coup de faire quelques kilomètres de plus pour payer moins.

L'assurance de prêt : un poste important

Sans assurance, pas de prêt. C'est une composante indispensable de votre prêt immobilier. Elle vous permet de bénéficier de garanties au cas où vous ne pourriez plus faire face à vos échéances. L'assurance emprunteur englobe plusieurs types de garanties :
  • la garantie décès/perte totale et irréversible d'autonomie. Dans ces deux cas, l'assureur remboursera à la banque le capital restant dû. La garantie décès a, en général, une durée limitée et s'éteint, selon les contrats, à 70, 75, 80 ans ou plus ;
  • la garantie invalidité/incapacité temporaire, partielle ou totale de travail suite à un accident ou une maladie. Cette garantie est assortie d'un délai de franchise et ne s'applique plus aux personnes au-delà d'un certain âge ou lors du départ à la retraite, prise en charge durant cette période de l'échéance du prêt ;
  • l'assurance perte d'emploi. Cette assurance facultative prendra temporairement en charge le remboursement de vos mensualités d'emprunt en cas de chômage.

Important

Choisir une assurance de prêt n'est pas un acte anodin. Quand on sait que l'assurance peut représenter entre 5 et 20 % du coût total du crédit, il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence ! En cherchant l'offre de prêt la plus compétitive, vous pouvez économiser jusqu'à  65 % sur le poste assurance !
Et n'oubliez pas que vous pouvez en changer ! Si votre assurance ne vous convient plus, en vertu de la loi Hamon, durant l'année suivant la signature du contrat d'assurance, il est possible de le résilier en adressant un courrier recommandé (de préférence avec accusé de réception) à l'organisme auprès duquel vous avez souscrit l'assurance, au plus tard 15 jours avant le terme des 12 mois. Et depuis le 1er janvier 2018, l'assuré emprunteur peut résilier à tout moment son assurance chaque année à compter de la première année. Il suffit de trouver un nouveau contrat à garanties équivalentes selon la liste fournie par l'assureur et de demander la substitution à n'importe quel moment pendant toute la durée du prêt immobilier après un an.
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