Par Marie-christine Ménoire, le 5 Octobre 2018 dans JE RÉNOVE - Je réalise des travaux

La façade de votre maison montre des signes de fatigue. Elle est terne, tachée, quelques fissures commencent à apparaître ici et là… Pour lui donner un petit coup de jeune et la rendre plus neuve que neuve, rien ne vaut un petit ravalement !

Ravalement : commencez par le début

Avant de vous lancer dans les grands travaux, il est indispensable de faire un "état des lieux" et évaluer l'ampleur des "dégâts". Seul un professionnel sera en mesure d'établir un vrai diagnostic, traiter les problèmes détectés (humidité…) et vous conseiller les solutions les plus adaptées. Le ravalement peut être juste "d'entretien" pour maintenir votre façade propre. Dans ce cas, un simple nettoyage sera nécessaire pour débarrasser les murs de simples salissures issues de la pollution atmosphérique… ou de quelques graffitis. En fonction de l'état de la façade, mais aussi du type des matériaux, de l'état du support… vous avez le choix entre le nettoyage par projection (sablage, gommage…), le nettoyage à sec (ponçage, peeling) ou le nettoyage par voie humide (nettoyage à haute pression, nettoyage chimique). Si cela ne suffit pas et dans les cas plus "critiques" il faudra passer aux choses sérieuses et entreprendre des travaux plus conséquents. Un traitement "curatif" s'imposera pour traiter des "pathologies" souvent liées à des facteurs naturels. La pollution, les intempéries, les infiltrations, l'altération des joints… peuvent provoquer une dégradation du support. À chaque pathologie correspond une multitude de causes possibles et des conséquences variées. Et il ne faut pas oublier que les matériaux qui recouvrent les murs extérieurs ne sont pas qu'esthétiques, ils servent aussi à protéger votre logement. Après un bon nettoyage pour préparer le support, et le rebouchage des éventuelles fissures, il faudra choisir un enduit en fonction du revêtement existant, mais aussi des contraintes climatiques de votre région puis une couche de peinture pour la finition (mais pas qu'une couche d'enduit ni de peinture sinon vous risquez d'être vite déçu !).

Hissez les couleurs… mais pas trop !

Vous ne voulez pas que votre maison ressemble aux autres. L'idée de profiter d'un ravalement de façade pour mettre de la couleur sur les murs vous a traversé l'esprit. Oui mais voilà, pour éviter toute faute de (mauvais) goût ou que votre maison ne détonne avec celles de vos voisins, certaines règles légales risquent de freiner vos envies créatives. Vous devez tout d'abord savoir que c'est la commune qui gère le choix des couleurs des façades (et pas que… c'est aussi le cas pour les matériaux utilisés et les menuiseries extérieures). Ces règles, plus ou moins strictes d'une commune à l'autre, n'ont qu'un seul objectif : préserver un minimum d'harmonie visuelle. Si votre maison est située à proximité d'un monument ou d'un site classé, c'est encore plus strict puisque tout changement d'aspect extérieur de la maison devra obtenir l'approbation de l'architecte des bâtiments de France. En résumé, pour savoir ce que vous pouvez ou ne pouvez pas faire, rendez-vous à votre mairie et consultez les documents d'urbanisme. Si vous êtes dans un lotissement, règlement et cahier des charges vous donneront aussi de précieuses informations à ce sujet.

Ravalement et isolation : parfois jamais l'un sans l'autre

Si des travaux importants de ravalement des façades (dits aussi travaux "lourds") sont projetés, la loi impose qu'ils s'accompagnent de travaux d'isolation thermique. Les travaux de ravalement sont dits lourds lorsqu'ils concernent au moins 50 % de la façade de l'immeuble et comprennent :
  • la réfection de l'enduit existant
  • le remplacement d'un parement existant
  • la mise en place d'un nouveau parement
Mais pour diverses raisons, l'isolation peut être irréalisable techniquement (risque de pathologie du bâti…) ou juridiquement (si les travaux entraînent des modifications de l'état des parties extérieures ou des éléments d'architecture et de décoration de la construction en contradiction avec les prescriptions prévues pour les sites patrimoniaux remarquables classés, les abords des monuments historiques, les sites inscrits et classés). Dans ce cas, l'obligation de lier les travaux de ravalement lourds aux travaux d'isolation thermique est écartée. Les travaux d'isolation thermique ne sont pas non plus obligatoires lorsqu'il existe une disproportion manifeste entre les avantages de l'isolation et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale.



Ravalement et copropriété : ça se vote !

" À Paris et dans certaines communes, les propriétaires ont l'obligation de procéder à un ravalement de façade tous les 10 ans "

En copropriété, le principe est simple : tout ce qui concerne les travaux dans les parties communes doit être adopté par vote en assemblée générale. Si le syndicat des copropriétaires a reçu une injonction de la mairie, c'est la majorité absolue de tous les copropriétaires présents ou représentés qui est requise (majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965). S'il s'agit d'une volonté délibérée d'apporter une amélioration ou une nouvelle esthétique à l'immeuble, la double majorité sera alors requise, c'est-à-dire la majorité en nombre de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix (article 24).
Côté financement, qu'ils soient imposés par la mairie ou décidés librement, les travaux de ravalement entrent dans la catégorie des charges de copropriété car il s'agit de travaux destinés à l'entretien et la conservation de l'immeuble. Tous les copropriétaires doivent participer financièrement en fonction de leurs tantièmes de copropriété.

Ravalement : ce que disent les textes

À Paris et dans certaines communes, les propriétaires ont l'obligation de procéder à un ravalement de façade tous les 10 ans. Si cette obligation n'est pas respectée, le maire peut adresser au propriétaire négligeant une injonction d'exécuter ce ravalement dans un délai d'au maximum 1 an. Sans action de la part du propriétaire dans ce délai, le maire peut faire exécuter le ravalement à la place du propriétaire et à ses frais. Le propriétaire peut également se voir infliger une amende de 3 750 euros. Pour être certain de ce que vous devez faire ou pas, le plus simple est de vous rapprocher de votre mairie. Par ailleurs, avant de commencer les travaux, une déclaration préalable de travaux est indispensable.
Enfin, qui dit ravalement dit échafaudage qui, selon la configuration de votre logement, devra empiéter sur la chaussée ou chez votre voisin.
Dans le premier cas, une autorisation de la mairie est nécessaire. Dans le second cas, si vous êtes dans l'impossibilité de faire des travaux sans passer sur le terrain du voisin, c'est la servitude dite "du tour d'échelle" qui va s'appliquer. Cette servitude suppose que votre maison soit édifiée très près de la ligne séparative des deux propriétés. Il s'agit d'une contrainte de voisinage que votre voisin est obligé de supporter. Mais attention à ce que les travaux en question soient vraiment indispensables, limités dans le temps et qu'il n'y ait pas d'autre accès possible. Par ailleurs, les travaux ne doivent pas entraîner une gêne disproportionnée. Cette servitude ne résulte d'aucun texte de loi, elle fait partie des obligations de bon voisinage. Vous devez, en premier lieu, contacter votre voisin pour lui demander l'autorisation de passer chez lui. Vous pouvez même lui proposer une indemnisation, afin de compenser la gêne occasionnée. Pour éviter tous soucis ultérieurs, il est préférable d'établir une convention par écrit, signée par les voisins indiquant les travaux prévus, leurs conséquences (pose d'un échafaudage par exemple...), les conditions de réalisation (date de réalisation, longueur du passage demandé...).
En cas de refus de votre voisin, il faudra lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception, en lui rappelant la teneur de la proposition et en le mettant en demeure d'accorder un droit de passage. S'il persiste dans son refus, il faudra alors saisir le Tribunal de Grande Instance qui jugera ou non du bien-fondé de la demande ou du refus.
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