Par Marie-christine Ménoire, le 29 Octobre 2018 dans J'ACHETE - J'achète dans le neuf

Qui dit neuf dit souvent VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement ou achat sur plans). Mais cette formule d'achat, synonyme d'inconnu, peut en faire hésiter plus d'un. Il ne faut pas. Une vente en VEFA, c'est en fait une vente comme les autres et peut-être même plus sécurisée que les autres. Prix, délais et caractéristiques du logement… Étape par étape, tout est prévu dans le contrat de vente. Et si, finalement, la VEFA c'était le bon plan ? Suivez le guide.

 

1- Le contrat de réservation

En pratique, une vente en état futur d'achèvement est toujours précédée d'un avant-contrat par lequel le promoteur va réserver à l'acquéreur un lot déterminé du programme de construction. C'est le contrat de réservation. À peine de nullité, il doit contenir plusieurs éléments obligatoires. Notamment :
  • la description détaillée du logement : surface habitable en m², nombre de pièces, description des matériaux, situation à l'intérieur de l'immeuble ou du lotissement, la liste des équipements collectifs mis à disposition, une note technique sommaire
  • le prix prévisionnel de vente du logement et les conditions de révision du prix, le cas échéant
  • la date à laquelle le contrat définitif sera conclu
  • le délai d'exécution des travaux
  • les conditions de renonciation à l'acquisition et de restitution du dépôt de garantie prévues par la loi (par exemple si le contrat de vente définitif n'est pas signé à la date prévue du fait du vendeur, si l'un des équipements prévus au contrat n'est pas fourni…).
Prenez le temps de tout lire, même si c'est fastidieux ! C'est également à ce stade que vous pourrez prévoir avec le promoteur les éventuels aménagements que vous souhaitez apporter à la construction ou aux prestations prévues (remplacement de la moquette par du parquet, douche à la place de la baignoire…). Tout est affaire de négociation et donc de diminution ou de majoration du prix de vente !

 

Avant toute chose…

Afin de vous projeter dans l'avenir et de mener à bien votre projet :
- informez-vous sur le quartier
- faites le point sur la présence de commerces et de transports
- repérez les éventuelles nuisances sonores
- renseignez-vous sur la fiabilité du promoteur
- rendez-vous sur le terrain et visitez des appartements témoins
- lisez attentivement le contrat de réservation
- mettez à profit votre délai de rétractation pour "éplucher" le contrat de vente

2 - Le contrat de vente

Comme pour une vente "classique", l'étape suivante sera la signature de l'acte de vente définitif devant notaire. Lorsque l'opération de construction est bien avancée et que le promoteur a signé un certain nombre de réservations, vous prendrez un rendez-vous chez votre notaire pour signer le contrat d'acquisition. Au moins un mois avant cette date, le texte complet du projet d'acte vous aura été adressé par l'office notarial, par lettre recommandée avec accusé de réception.Vous avez alors un délai légal de 10 jours vous permettant de faire part à votre notaire de vos éventuelles observations. Vérifiez bien, à ce moment-là, la conformité du projet avec ce qui était prévu. À compter de cet envoi, le promoteur ne peut plus modifier le contenu du contrat sans votre accord !

Savoir lire un plan !

Pas facile de visualiser ce que sera un logement une fois terminé. Le plan peut vous y aider ! Il vous indiquera la disposition, la proportion des pièces et leur accès… Lors de la lecture du plan, certains points, qui peuvent passer pour des "détails", ne doivent pas être négligés pour éviter des désagréments lorsque vous serez chez vous. Vous devrez porter toute votre attention sur :
-    l'orientation. Votre confort et votre consommation d'énergie seront directement liés à cet élément. L'idéal est d'avoir les pièces à vivre au sud pour profiter au maximum de la lumière et de la chaleur naturelle ;
-    l'implantation des fenêtres et des ouvertures de portes (leur débattement est dessiné avec leur sens d'ouverture). Imaginez la luminosité de chaque pièce pour visualiser l'éclairage dont vous allez avoir besoin ;
-    les surfaces de chaque pièce. Elles  sont indiquées sur le plan, de même que les hauteurs sous plafond. Soyez très attentif à cet élément, car on se retrouve très vite avec des pièces trop petites ;
-    la disposition des pièces. Réflé­chissez à la façon dont vous allez évoluer d'une pièce à l'autre. Vous ne devez à aucun moment être gêné dans vos déplacements. La circulation doit être fluide et "logique". Vous devez vous sentir à l'aise, quelle que soit la situation. Pensez aux zones de passage, posi­tion­nement du mobilier, rangements et placards.

3 - Le paiement

Le paiement s'effectue selon un échéancier bien précis, calqué sur l'avancée des travaux et selon l'échéancier prévu par le contrat de vente.. Plus précisément, les versements ne doivent pas dépasser :
  • 35 % du prix total à l'achèvement des fondations,
  • 70 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture et réalisation de l'étanchéité des terrasses),
  • 95 % à l'achèvement des travaux (installation des éléments d'équipement indispensables à l'utilisation de l'immeuble) ;
  • le solde (5 %) est versé à la livraison, sauf si l'acquéreur émet des réserves portant sur des défauts de conformité.

À savoir

Aucune somme ne peut être réclamée durant le délai de réflexion.

4 - La livraison

Ça y est, c'est le moment tant attendu. Vous allez enfin prendre possession de votre logement. Cette étape de la livraison est particulièrement importante. car non seulement c'est le moment où le promoteur (le vendeur) vous remet les clés de votre logement, mais c'est aussi le moment ou jamais pour faire part des "désordres" que vous pourrez constater. La livraison, c'est le moment où vous évaluez la bonne réalisation des travaux et leur conformité à ce qui était prévu dans le contrat de vente. Soyez attentif, car c'est à ce stade que vous pourrez vous rendre compte des vices de construction. N'hésitez pas à vous faire accompagner d'un professionnel du bâtiment. À l'issue de la visite approfondie du logement, un procès-verbal de livraison sera établi. Il y a alors 3 possibilités :
  • vous ne constatez aucun défaut d'exécution : vous acceptez la livraison sans réserve, vous payez le solde du prix et le promoteur vous remet les clés ;
  • vous relevez des défauts de conformité (absence de placard par exemple) : vous faites des "réserves" dans le procès-verbal pour lister les défauts. Vous avez alors le droit de consigner le solde du prix de vente chez un tiers (banque, notaire) jusqu'à la mise en conformité de votre logement. Pour autant, le promoteur ne peut pas refuser de vous remettre les clés à l'issue de la livraison ;
  • vous constatez des défauts de conformité importants vous empêchant d'habiter la maison ou l'appartement : vous pouvez refuser carrément la livraison ! Il n'y a, dans ce cas, ni de remise des clés ni de paiement du solde du prix tant que les réparations n'ont pas été effectuées.

Il y a défaut et défaut

-    Défaut de conformité : inadéquation entre ce qui était prévu au contrat et le bien livré. Un retard dans la livraison n'est pas considéré comme un défaut de conformité justifiant la consignation du solde. Il peut toutefois engendrer une indemnisation en faveur de l'acquéreur, en application de la clause de pénalités prévue au contrat.
-    Vices de construction apparents : malfaçons suffisamment apparentes pour qu'un non professionnel de l'immobilier puisse les déceler
-    Vices cachés à la réception des travaux bénéficiant de la garantie biennale ou décennale
 
  •  Imprimer