Par Marie-christine Ménoire, le 10 Septembre 2018 dans JE VENDS - Je consulte mon notaire

Si acheter un bien immobilier est un projet qui se prépare, il en va de même pour la vente. Pour signer dans les meilleures conditions possibles, il existe quelques "astuces" incontournables. Et surtout pensez à vous entourer de personnes compétentes, telles que votre notaire.

1- Je choisis le bon moment

Eh oui ! C'est comme pour tout, en immobilier il y a aussi des saisons plus propices que d'autres pour vendre. Le printemps est réputé pour être la saison idéale. C'est généralement vers avril-mai que le marché de l'immobilier se réveille de la léthargie hivernale. Avec les beaux jours, on fait de nouveaux projets et on a envie de changements. Ensuite, il est prouvé que les familles avec enfants choisissent cette période pour mener leurs recherches et signer un avant-contrat afin de déménager l'été et permettre à leurs enfants de faire leur rentrée scolaire dans de bonnes conditions dans un nouvel établissement. Si vous n'avez pas le choix et que vous deviez vendre en hiver, ce n'est pas pour autant mission impossible. À vous de jouer sur d'autres arguments comme une décoration chaleureuse, l'efficacité de votre système de chauffage, le charme des soirées au coin de votre cheminée, la performance de l'isolation de votre maison ou encore la proximité des commerces et des transports...
Si la saison est un élément déterminant, ce n'est pas le seul. La décision des acheteurs sera aussi influencée par le contexte économique, les taux de crédit en vigueur, les aides à l'achat mises en place par les pouvoirs publics et surtout les prix pratiqués. Votre notaire sera là pour vous dire si la tendance est à la vente ou s'il vaut mieux encore patienter un peu.

2 - Je fais bonne impression

C'est bien connu. 90 % des ventes se concrétisent au premier coup d'oeil. C'est la première impression qui compte. Mettez-vous à la place de l'acquéreur potentiel et demandez-vous si, à sa place, vous aimeriez vivre dans le bien que vous proposez à la vente. Si le "oui" n'est pas spontané et immédiat, c'est qu'il y a quelque chose qui "cloche". Parfois il ne faut pas grand chose pour présenter le bien sous son meilleur jour. Sans engager des frais importants, une petite séance de nettoyage et de rangement peut suffire. Cela permettra d'évacuer les objets et meubles encombrants dont vous ne vous servez plus. S'il s'agit d'une maison, pensez aussi à soigner les extérieurs. Une pelouse tondue, une haie taillée au cordeau, quelques fleurs ou un beau potager peuvent tout changer. Si vous avez une piscine (bien entretenue), une véranda ou un garage (bien rangé), ce sont des points en plus. Évitez les accessoires vétustes ou défectueux (absence de portail ou portail qui ne ferme pas…) qui risquent de faire mauvaise impression.

Le home-staging : une "aide" à la vente

Le home-staging n'est pas qu'une mode. Il répond à un véritable besoin et permet de mieux vendre son bien immobilier. Ce concept vise à revaloriser un logement, en éliminant les détails qui font fuir et qui incitent l'acheteur à négocier les prix à la baisse. Mais en aucun cas il ne s'agit de mentir… ou de camoufler des défauts ! Simplement on attire l'attention sur les points forts du bien et on le présente sous son meilleur jour afin de séduire le plus grand nombre d'acquéreurs potentiels. Pas question d'abattre des cloisons, éventuellement on passe un coup de peinture sur les murs. Il s'agit plutôt d'une mise en scène, d'un relooking qui met juste en avant les atouts du bien. Concrètement, cela signifie valoriser les volumes, la luminosité et la circulation dans l'espace. Le home staging favorise le "coup de cœur" et agit comme un déclencheur.
Comment ? On dépersonnalise, on range, on harmonise, on modernise. Dès la première visite, il faut que le futur acquéreur se sente bien sans être envahi par les souvenirs des anciens propriétaires. À l'inverse de la décoration, qui consiste à personnaliser son intérieur, le home staging s'inscrit davantage dans une logique de séduction de l'acheteur. Il faut que la maison ou l'appartement plaise à un maximum de personnes et que les acquéreurs se projettent aisément dans les lieux.

3 - Je fais les travaux nécessaires

Mais parfois ménage et rangement ne suffisent pas. Des travaux plus importants peuvent être nécessaires. Mais avant d'investir des sommes astronomiques, il est préférable de cibler les travaux "prioritaires" qui vont permettre de valoriser votre bien.
Refaire la toiture ou ravaler la façade de votre maison avant la mise en vente, en espérant répercuter le coût des travaux sur l'estimation de la maison est une fausse bonne idée. Vous ne serez pas assuré pour autant de vendre votre maison plus cher. Statistiquement, les travaux intérieurs particulièrement lourds et coûteux ne sont pas les plus rentables. La construction d'une nouvelle cuisine, la réfection d'une salle de bain risquent fort de vous coûter beaucoup plus cher qu'elles ne vous rapporteront lors de la vente.
Par contre, les travaux visant à améliorer la performance énergétique et certains travaux de mise aux normes sont incontournables. Le moindre point faible dans ces domaines risquerait de constituer un frein à la vente ou du moins être un facteur de baisse du prix. Si nécessaire, n'hésitez pas à refaire la plomberie, l'installation de gaz ou l'électricité. Les travaux améliorant la performance énergétique de votre logement paieront également à coup sûr (remplacement des fenêtres par exemple).

Votre bien est écolo et économe en énergie : le top du top

Les économies d'énergie, le mode de chauffage et le respect de l'environnement occupent une place prépondérante dans la réussite d'une vente immobilière. Une bonne isolation, l'utilisation d'énergie renouvelable pour se chauffer, un diagnostic de performance énergétique très bien noté... et c'est le succès assuré.

4 - J'estime le bien à son juste prix

Pas toujours facile d'être objectif et de fixer le juste prix de vente de son bien immobilier. Beaucoup de critères entrent en ligne de compte, de l'emplacement du bien à son état général en passant par ses performances énergétiques. Et la liste n'est pas exhaustive. Si vous surestimez votre bien, la vente peut s'éterniser dans le temps et cela engendrera des doutes dans la tête d'acquéreurs potentiels ("si le bien est en vente depuis si longtemps, c'est qu'il y a un problème"). À l'inverse, sous-estimer le prix de vente vous donnera l'impression de le "brader". Dans un cas comme dans l'autre, le vendeur sera insatisfait. La solution : en confier l'estimation à un notaire qui connaîtra parfaitement les prix pratiqués pour un bien similaire. Pour réaliser l'expertise, le notaire s'appuiera sur ses connaissances du marché immobilier, sur les bases de données dont il dispose, mais aussi sur une étude approfondie du bien. Ainsi, le notaire tient compte du marché immobilier mais aussi du jeu de l'offre et de la demande. La méthode dite "de comparaison" lui permettra d'affiner son calcul. Elle consiste à consulter les prix pratiqués lors des ventes récentes de biens de même nature, situés dans le même secteur.

5 - Je soigne ma communication… avec mon notaire

Il n'y a pas de secret. Sans une bonne communication, la vente a peu de chance d'aboutir. Annonce bien rédigée et largement diffusée sur différents supports spécialisés (presse ou internet), photos attrayantes, visites bien organisées... sont les clés du succès. Et ça aussi, votre notaire sait le faire ! Il est même un intermédiaire privilégié. Non seulement le notaire rédige l'acte de vente, mais il peut aussi prendre en charge toute la phase de négociation. Vendre par le biais de son notaire est un gage de sécurité, de professionnalisme, de transparence et de rapidité. Surtout si vous optez pour une vente en 36 heures "top chrono". Si si… C'est possible ! C'est le principe même du processus du même nom 36h immo. Il s'agit d'un mode de transaction où les acheteurs sont invités à formuler des offres d'achat – selon un principe d'enchères – via le site immonot.com, durant une période de 36 heures. Réalisée par l'intermédiaire du notaire, cette vente obéit à un processus très novateur et permet de mener à bien une négociation dans un délai de 8 à 12 semaines. Tout se déroule suivant des étapes bien définies, l'expertise du bien, la signature d'un mandat exclusif de recherche d'acquéreurs pour 8 à 12 semaines, la réalisation de publicités et des visites à des dates prédéfinies...
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