Je protège les miens - 6 Octobre 2017

Mariage
Dites "oui" à l'immobilier

Marie-christine Ménoire

Se marier ce n'est pas seulement l'occasion de faire une belle fête en famille et entre amis. Au-delà des sentiments, il y a aussi des conséquences "matérielles" auxquelles on ne pense pas toujours au premier abord ou que l'on remet à plus tard. Le mariage c'est aussi deux patrimoines qui s'unissent ou se construisent au fil du temps. Choix du régime matrimonial, donation entre époux... autant de choses auxquelles il faut penser. Alors avant de dire "Oui" devant M. le Maire... faites un petit détour chez votre notaire.

Quand le notaire s'invite au mariage

Le mariage a des conséquences importantes sur le patrimoine. Le recours à un notaire, s'il n'est pas obligatoire dans tous les cas, est plus que conseillé. Deux personnes unies par le mariage peuvent choisir de mettre ou non en commun les biens de leur patrimoine respectif, constitué avant le mariage. Leur choix produira des effets non négligeables, notamment en cas de séparation ou de décès de l'une des deux personnes. Un contrat de mariage peut s'avérer nécessaire, car il permet pour les deux conjoints de préparer le "futur". Dès lors, le choix de ce contrat de mariage va s'opérer en fonction de la situation personnelle initiale des futurs époux, leurs ambitions patrimoniales respectives, mais aussi leurs contraintes professionnelles. Pour se projeter dans le futur, préparer sa succession et protéger son conjoint (surtout en cas de remariage et de famille recomposée), il peut être également utile de penser à faire une donation en faveur de son conjoint. Pour vous marier en parfaite sérénité et couler des jours heureux, pensez à faire un petit détour chez votre notaire avant de dire "Oui".

Dites oui au contrat de mariage

Un couple sur dix signe un contrat de mariage. Si cette démarche n'est pas obligatoire, elle peut être nécessaire dans certaines circonstances. Le contrat de mariage permet de :

fixer la composition des patrimoines de chaque époux, en distinguant les biens selon leur origine (propres ou communs) ;
préciser comment et par qui ces biens sont gérés ;
indiquer les modalités d'établissement des comptes et du partage entre les époux, lors de la dissolution du mariage.

Conçu pour le cas général, le régime légal de communauté de biens réduite aux acquêts trouve ses limites dès que se présente une situation familiale ou patrimoniale particulière. Il en est ainsi lorsque les époux exercent une profession indépendante entraînant des risques financiers (profession libérale, artisan ou commerçant). Il faut alors se tourner vers un autre statut mieux adapté et établir un contrat de mariage devant notaire. Selon votre situation, votre notaire vous orientera vers la séparation de biens, la participation aux acquêts ou la communauté universelle.

Vous envisagez de construire sur un terrain appartenant à votre conjoint
Construire sur un terrain possédé avant le mariage est une solution de simplicité. Mais cela peut parfois compliquer les choses, surtout si vous êtes mariés sans contrat de mariage. En effet, le propriétaire de la maison n'est pas celui que l'on croit. Selon un grand principe du droit, "la propriété du sol entraîne la propriété du dessus et du dessous". En clair, cela signifie que le propriétaire du terrain est aussi le seul propriétaire de ce qui sera construit dessus. Et c'est là que les choses se compliquent ! Imaginons un peu la situation… Vous possédiez un terrain avant le mariage. Votre conjoint n'a donc pas participé à son achat. En revanche, il participe financièrement à la construction de la maison… Mais, aux yeux de la loi, il n'a aucun droit sur celle-ci et n'est pas considéré comme propriétaire. Votre conjoint peut s'estimer lésé, car il a participé à l'enrichissement de votre patrimoine. Pour être certain que la maison appartienne aussi à votre conjoint, il n'y a qu'une seule solution : revoir votre régime matrimonial et prévoir dans votre contrat de mariage une "clause d'ameublissement". La maison tombera ainsi dans la communauté. En cas de décès, au moment de la dissolution du régime matrimonial et du partage, votre conjoint survivant pourra demander l'attribution de ce bien devenu commun.

Dites oui à la donation entre époux

En allant voir votre notaire avant de vous marier, il vous fera aussi prendre conscience de l'importance de faire une donation entre époux. Les époux héritent automatiquement l'un de l'autre, sans droits de succession. Mais si rien n'a été prévu, la part qui revient au survivant n'est pas toujours suffisante pour faire face à ses besoins. La donation entre époux (ou donation au dernier vivant) permet de donner une part plus importante que celle prévue par la loi. Elle peut porter sur tous les biens possédés par l'époux au jour de son décès. La part recueillie grâce à la donation entre époux varie en fonction de la composition de la famille.

Les droits du conjoint survivant sur le logement familial Le conjoint survivant a le droit d'occuper gratuitement, pendant un an, le logement familial et peut utiliser l'ensemble des biens qui s'y trouvent (usage à titre gratuit). Cette disposition est valable si le bien était la propriété des deux époux ou seulement celle de la personne décédée. Elle s'applique également quand le logement était en indivision entre le défunt et une tierce personne ou si les époux étaient locataires. Ce droit temporaire est d'ordre public : impossible de le supprimer par testament ! Il s'exécute automatiquement et il n'est pas nécessaire de le réclamer.
Passé ce délai d'un an, le veuf/ve peut demander à bénéficier à vie d'un droit d'habitation sur le logement et d'un droit d'usage sur le mobilier de ce logement, sous réserve que les 3 conditions suivantes soient remplies :
- Le veuf/ve occupait le logement comme résidence principale au moment du décès de son époux/s
- Ce logement appartenait aux 2 époux ou dépendait totalement de la succession
- Le défunt n'a pas privé son époux de ce droit par testament authentique

Pour bénéficier du droit d'habitation, le veuf/ve doit en faire la demande dans l'année suivant le décès.

Immobilier et régimes matrimoniaux : un mariage d'intérêts

Pour ne parler que de l'immobilier par exemple, le «statut » du bien que vous allez acheter va dépendre en grande partie de votre régime matrimonial.

Si vous êtes mariés sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, chacun est réputé être propriétaire pour moitié du bien acheté après le mariage. Et ce, même si l'un des époux a participé financièrement à l'achat pour une part plus importante. Si une part du financement provient d'une donation ou d'une succession recueillie par l'un des époux, le notaire vous conseillera de le mentionner dans l'acte d'achat. En cas de séparation, l'époux qui aura financé l'achat par ce biais obtiendra un « dédommagement » équivalent (on appelle cela « une récompense »).
Si vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens, tous les biens acquis avant et après le mariage restent personnels à chacun des époux. Quid alors du logement ? L'immeuble est la propriété exclusive de celui qui l'a financé. Dans ce cas de figure, il est fortement conseillé d'acheter en indivision avec des fonds provenant des deux époux. Ils seront alors propriétaires à hauteur de leur investissement.
Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté universelle, vous êtes tous les deux propriétaires à parts égales du logement, même s'il a été acquis par un seul d'entre vous.
Si vous êtes mariés sous le régime de la participation aux acquêts, le fonctionnement est identique à celui de la séparation de biens. En revanche, en cas de rupture, chaque époux a vocation à recevoir la moitié des acquêts de l'autre, c'est-à-dire la moitié de son enrichissement durant le mariage.

Que pensez-vous de cet article ?

La rédaction vous recommande :

Protéger le conjoint survivant : les bons réflexes à adopter

Expatriation et mariage : évitez les pièges juridiques !

Assurer l'avenir des enfants en situation de handicap

Le mandat de protection future : anticiper pour mieux protéger

L'obligation alimentaire, un devoir familial

Le mariage : un cadre sécurisé pour vos projets immobiliers