Les frais de notaire : Terrain constructible

Pourquoi doit-on payer des frais de notaire à l'achat d'un terrain ?

Lorsqu'on achète un terrain constructible, comme pour tout acte de vente immobilière en France, l'intervention d'un notaire est indispensable. Ce dernier est chargé d'authentifier la transaction, de garantir la sécurité juridique de la vente, et d'assurer la collecte des taxes dues à l'État. Contrairement aux idées reçues, le notaire ne perçoit qu'une partie de ces " frais de notaire " ; la majorité est constituée d'impôts et de taxes reversés au Trésor public.
 

De quoi se composent les frais de notaire pour un terrain constructible ?

Voici les principaux éléments à prendre en compte dans une simulation des frais de notaire pour un terrain constructible :
1. Les droits de mutation (ou droits d'enregistrement)
C'est la part la plus importante. En 2025, ils s'élèvent à environ 6,30 % du prix d'achat dans la plupart des départements. Ces droits sont constitués :

• De la taxe départementale (environ 5 %),
• De la taxe communale (1,2 %),
• Et de la contribution de sécurité immobilière (0,10 %).

2. Les émoluments du notaire
Ils sont fixés par décret et dépendent d'un barème proportionnel au prix du bien. Depuis la réforme de 2021, ces émoluments ont été légèrement réduits, mais pour un terrain constructible à 100 000 €, ils peuvent avoisiner 1 000 à 1 200 €.
3. Les débours
Il s'agit des sommes avancées par le notaire pour le compte de l'acheteur (frais de géomètre, cadastre, documents d'urbanisme, etc.). Leur montant est variable, mais on les estime en moyenne à 800 €.
 

Terrain constructible : attention aux spécificités fiscales

TVA et terrain en lotissement
Si le terrain est vendu par un professionnel assujetti à la TVA (lotisseur, promoteur…), la vente est soumise à une TVA de 20 % incluse dans le prix. Dans ce cas, les droits de mutation sont réduits à 0,715 %, ce qui allège considérablement les frais de notaire. Il est donc important de distinguer terrain à usage privé ou terrain vendu par un professionnel.

Achat en ZRR : exonérations possibles
Dans certains cas, notamment en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR), les frais peuvent être réduits. Par exemple, des exonérations ou abattements sur les droits de mutation sont parfois prévus pour favoriser la construction dans des zones rurales.
 

Comment faire baisser les frais de notaire sur un terrain constructible ?

Même si les frais sont réglementés, quelques leviers peuvent permettre de réduire le coût total :

• Dissocier le prix du terrain et celui des équipements (viabilisation, études de sol) dans l'acte.
• Acheter en ZRR ou dans le cadre d'un projet bénéficiant d'avantages fiscaux.
• Négocier la répartition des frais avec le vendeur (dans certains cas, les parties peuvent convenir que le vendeur en assume une partie).
• Faire appel à un simulateur en ligne fiable pour anticiper les frais.

Immobilier et terrain : bien estimer le coût global

L'achat d'un terrain constructible ne se limite pas à son prix affiché. Pour une simulation de frais précise, il est conseillé de tenir compte de tous les éléments : frais de notaire, coût de viabilisation, frais de bornage, taxe d'aménagement éventuelle, etc. Une bonne anticipation de ces postes permet de construire un budget solide et de prévenir toute déconvenue au moment de signer l'acte définitif.
 

Terrain constructible : pourquoi utiliser une simulation de frais ?

Les outils de simulation des frais de notaire pour un terrain constructible sont aujourd'hui facilement accessibles en ligne. Ils permettent en quelques clics d'estimer :
 

• Le montant des droits d'enregistrement,
• Les émoluments du notaire,
• Les frais annexes (débourses, formalités).
   

Ces simulateurs sont particulièrement utiles pour comparer deux terrains, ajuster son budget, ou encore préparer un plan de financement auprès de la banque.
 

À ne pas négliger : les frais annexes au-delà de l'achat

Outre les frais de notaire, d'autres dépenses viennent alourdir la facture :
 

• Frais de viabilisation (raccordements eau, électricité, assainissement),
• Honoraires d'architecte ou de géomètre,
• Taxe d'aménagement due lors du dépôt du permis de construire.
   

Ces éléments doivent être intégrés dès le début de votre projet pour éviter les mauvaises surprises.
 

FAQ – Questions fréquentes

Quels sont les frais de notaire pour un local commercial ?
Les frais pour un local commercial s'élèvent à environ 7 à 8 % du prix d'achat si le bien est ancien. Ils incluent les droits de mutation, les émoluments du notaire, et les débours. Si le local est vendu neuf ou soumis à la TVA, les droits d'enregistrement sont réduits.

Quels sont les frais d'enregistrement pour un local commercial ?
Ils représentent la part la plus importante des frais de notaire et s'élèvent à 5,80 % du prix d'achat (en 2025) dans la majorité des départements. Ce taux peut être allégé si la vente est soumise à TVA.

Quels sont les frais de notaire pour une licitation ?
En cas de licitation (partage d'un bien indivis), les frais de notaire peuvent atteindre 2,5 % de la valeur du bien. Ce taux peut varier selon la complexité du dossier et les situations particulières (successions, séparations, etc.).

Quels sont les frais de notaire pour la vente d'un local commercial en zone de revitalisation rurale (ZRR) ?
Les frais de notaire peuvent être allégés si la vente se fait dans une ZRR. Des exonérations fiscales, notamment sur les droits de mutation, sont parfois prévues pour stimuler l'économie locale. Il est conseillé de se rapprocher de la mairie ou de son notaire pour en vérifier l'éligibilité.


À retenir : L'achat d'un terrain constructible nécessite une évaluation précise des frais de notaire pour éviter tout dépassement budgétaire. Grâce à une simulation de frais bien menée, il est possible d'anticiper et de maîtriser le coût total de l'opération. N'hésitez pas à consulter votre notaire, qui reste votre meilleur conseiller pour sécuriser votre projet immobilier.