Les documents indispensables lors de l'achat d'un bien immobilier

L'achat d'un bien immobilier n'est pas une simple transmission de l'acte de propriété de l'ancien au nouveau propriétaire. Elle nécessite la constitution d'un dossier complet afin que les deux parties aient connaissance au préalable de tous les détails relatifs à la transaction et au bien. Certains de ces documents sont obligatoires, d'autres facultatifs, mais ils seront dans tous les cas l'assurance d'une transaction réussie.
 

Les documents à fournir par l'acquéreur lors de l'achat d'un bien immobilier

Avant la signature de l'acte de vente, l'acquéreur doit transmettre au notaire :
 

• des justificatifs d'identité, de situation familiale et d'adresse : ces documents incluent des pièces telles que la carte d'identité ou le passeport, un justificatif de domicile récent (facture d'électricité, de gaz ou de téléphone, quittance de loyer…) et, le cas échéant, le livret de famille ou tout document précisant sa situation familiale.

• des informations concernant le financement de l'achat : l'acquéreur doit " prouver " sa capacité financière à acheter le bien (salaires…).  S'il a fait des démarches en vue de l'obtention d'un prêt, une simulation détaillant les modalités de prêt avec le nom et l'adresse de la banque, le montant et le taux du prêt… devra être fournie au vendeur.

• des précisions sur la finalité du projet : l'acquéreur doit informer le notaire de ses intentions concernant le bien, s'il envisage la transformation d'un logement en local professionnel ou l'inverse (on parle de changement de destination).

Les documents à fournir par le vendeur lors de l'achat d'un bien immobilier

Le vendeur a un devoir d'information envers l'acquéreur, pour que ce dernier achète le bien en toute connaissance de cause. En plus des justificatifs d'identité, de situation familiale et d'adresse, le vendeur doit fournir :
 

• le titre de propriété :  il s'agit d'un document officiel émis par un notaire. Il comprend diverses informations qui permettent de déterminer avec précision le bien immobilier concerné par la vente et prouve que le vendeur est le propriétaire légal du bien.

• les plans de la maison ou de l'appartement mis en vente.

• le dernier avis d'imposition et d'impôts locaux. Ces documents permettent de vérifier la régularité des paiements des taxes locales.

• des documents relatifs aux travaux et modifications effectués sur le bien : le vendeur doit fournir les permis de construire, les autorisations de travaux et les procès-verbaux de l'assemblée générale des copropriétaires s'il s'agit d'un bien en copropriété.

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT)

Le Dossier de Diagnostic Technique est une annexe obligatoire à la promesse de vente ou à l'acte de vente. Ce dossier comprend plusieurs diagnostics indispensables pour évaluer l'état du bien immobilier. Les diagnostics requis varient en fonction de la nature du bien, de sa date de construction et de sa localisation. Voici les principaux diagnostics inclus dans le DDT :
 

• le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) il évalue la consommation énergétique du bien et son impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre.

• l'audit énergétique réglementaire. Depuis le 1^er avril 2023 il est obligatoire pour la vente de logements individuels classés F et G. Il informe l'acquéreur sur les travaux de rénovation énergétique à envisager.

• le constat de risque d'exposition au plomb : obligatoire pour les biens construits avant 1949, ce diagnostic vise à identifier les niveaux de plomb présents dans les revêtements intérieurs et extérieurs d'une habitation, tels que les volets, portails et grilles, susceptibles de contenir ce matériau. Ce diagnostic est également utilisé pour examiner l'état de dégradation du bâtiment en observant les conditions des matériaux à base de plomb, incluant les fissures, écailles et cloques.

• l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante. Ce diagnostic obligatoire pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 est essentiel pour détecter la présence d'amiante dans divers matériaux ou produits de la maison ou appartement. Connaître l'existence de l'amiante est crucial car ses fibres peuvent se propager dans l'air ambiant, ce qui représente un risque potentiel pour la santé.

• l'état de l'installation intérieure de l'électricité : il  concerne les installations électriques de plus de 15 ans. L'objectif de ce document est de s'assurer de la conformité de l'installation électrique intérieure et extérieure d'un bien immobilier. Le diagnostiqueur qualifié effectuera une vérification pour s'assurer que le logement ne contient aucun équipement inapproprié ou obsolète et que l'installation électrique est aux normes. Il devra avoir accès à toutes les parties de l'appartement ou de la maison afin d'examiner 87 points spécifiques.

• l'état de l'installation intérieure du gaz : obligatoire pour les installations de gaz de plus de 15 ans, ce diagnostic a pour but d'identifier les dangers susceptibles de compromettre la sécurité des résidents d'une habitation en ce qui concerne les installations au gaz, telles que les chaudières, cuisinières, et chauffe-eaux. En inspectant et surveillant l'ensemble du système et les appareils fonctionnant au gaz, le diagnostic gaz aide à prévenir les risques tels que les explosions, incendies, fuites de gaz, intoxications au monoxyde de carbone, anoxies, ou projections.

• l'état de l'installation d'assainissement non collectif : il s'applique aux biens non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées Le contrôle effectué par le SPANC (Service public d'assainissement non collectif) précise si l'installation est conforme aux réglementations, si elle présente des dysfonctionnements et/ou des risques pour la santé ou l'environnement.

• l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment. Ce document atteste de la situation d'un bien en vente sur l'éventuelle présence de termites ou autres parasites. Il concerne les bâtiments situés dans des zones contaminées déterminées par arrêté préfectoral.

• l'état des risques naturels et technologiques : L'état des risques et pollution (ERP) est un diagnostic immobilier qui regroupe les informations liées aux risques technologiques et naturels et à certains effets de la pollution des sols. Cela comprend par exemple les inondations, les avalanches, les incendies de forêts, les accidents industriels, les expositions nucléaires, les risques sismiques et miniers, et désormais les risques liés au gaz radon.

• l'information sur la présence d'un risque de mérule. Ce champignon nuisible est capable de causer d'importants dégâts dans les habitations en infectant divers éléments en bois tels que les charpentes, parquets, plinthes et escaliers, que ce soit dans une maison ou un appartement. Certaines zones géographiques en France métropolitaine sont plus concernées que d'autres par la présence de mérule. On la trouve particulièrement dans le Grand Ouest et le Nord de la France.

• le diagnostic bruit : depuis le 1er juin 2020, pour tous les biens immobiliers situés dans les zones définies par un plan d'exposition au bruit des aéroports, cette mesure a pour but d'informer les locataires ou acheteurs d'un logement sur la présence de nuisances sonores dues aux décollages et atterrissages d'avions et autres aéronefs.

L'achat d'un bien en copropriété

Si le bien acheté est un lot en copropriété, la loi Alur du 27 mars 2014 impose au vendeur de fournir également des documents spécifiques relatifs à :
 

• la superficie du lot (métrage "loi Carrez") : ce document précise la superficie privative du lot vendu. Pour les ventes en copropriété, la loi Carrez impose de mentionner la superficie privative du lot vendu.

• l'organisation de l'immeuble : le vendeur doit fournir le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, le carnet d'entretien de l'immeuble, et une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.

• la situation financière de la copropriété : cela inclus le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur, les sommes susceptibles d'être dues par l'acquéreur au syndicat des copropriétaires, l'état global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs, et le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu ainsi que le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur.

• éventuellement les conclusions du Diagnostic Technique Global (DTG). Il informe les copropriétaires sur l'état général de leur immeuble : équipements de sécurité, conformité aux normes actuelles dans les parties communes et privatives, obsolescence des installations… Ce rapport offre une vue d'ensemble des travaux de copropriété à prévoir dans les mois et années à venir, soit pour améliorer le confort de la résidence, soit en raison d'obligations réglementaires.

Assurez-vous que le dossier soit complet

Si tous les documents obligatoires ne sont pas fournis le jour de la signature du compromis de vente ou de la promesse, le délai de rétractation de 10 jours accordé par la loi à l'acheteur ne commencera qu'à partir du lendemain de la réception des documents manquants.
Il est possible de faire une procuration pour la signature de l'acte de vente chez le notaire. Un dossier complet et bien organisé est essentiel pour éviter les mauvaises surprises et garantir une transaction sans accroc. Les documents comme les diagnostics techniques constituent également une protection pour le vendeur, en l'exonérant de la garantie des vices cachés sur les points diagnostiqués.

Le notaire joue un rôle central dans la transaction immobilière. Il est chargé de vérifier la conformité de tous les documents, d'assurer la légalité de la transaction et de conseiller les parties sur leurs droits et obligations. Le notaire conserve également l'acte de vente original et en délivre des copies authentiques aux parties.