Par Marie-christine Ménoire, le 20 Juillet 2018 dans J'INVESTIS - Je réalise un placement

Non non ! Il ne s'agit pas d'un tour de magie… mais d'une idée qui pourrait peut-être vous traverser l'esprit au détour d'une rue. C'est ce qui est arrivé à Monique qui, à force de passer devant une vieille boulangerie fermée depuis plusieurs années, a eu l'idée de lui redonner vie et d'en faire sa résidence principale. Démarche, réglementation, travaux… Monique devra cependant s'armer de patience avant de voir son rêve se réaliser.

À qui s'adresser ?

Première étape pour Monique : se renseigner sur ce que l'on appelle juridiquement "l'affectation" du local, c'est-à-dire ce à quoi il servait. Cette indication figure dans le titre de propriété. En l'occurrence, ici il s'agit d'une boulangerie. En faire une habitation va demander un changement d'affectation. Et le souci c'est que ce n'est pas toujours possible. Pour savoir si elle peut mener à bien son projet, Monique devra se rendre à la mairie qui vous renseignera sur les règles imposées par le plan local d'urbanisme. Car parfois, la commune peut avoir des règles spécifiques protégeant les rez-de-chaussée de certains immeubles ou interdisant la transformation d'un local commercial en habitation. Tout dépendra de la politique menée par la commune. Soit elle souhaite préserver les petits commerces pour conserver un centre-ville dynamique, soit elle facilitera ce type de démarche pour pallier la pénurie de logement. Si le local se situe dans une copropriété, vérifiez en priorité que le règlement de copropriété autorise cette transformation. Si oui, vous devrez ensuite obtenir l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires.

Du point de vue fiscal

Le changement de destination d'un local professionnel en logement entraîne :
  • • la suppression de la contribution économique territoriale (ex-taxe professionnelle),
    • et la transformation de la taxe d'habitation.
L'impôt foncier sera donc modifié, car il est désormais calculé sur la valeur locative cadastrale. Or, cette valeur n'est pas la même s'il s'agit d'une activité commerciale ou d'un logement.

Quelles formalités faut-il respecter ?

L'autorisation de changement de destination en poche, Monique ne sera pas au bout de ses peines. Elle devra encore effectuer d'autres demandes concernant cette fois-ci les travaux qu'elle envisage de réaliser. Certes, la façade de l'ancienne boulangerie est typique et très jolie… mais pour une maison, ce n'est pas possible de la garder en l'état. Un changement de façade s'impose et pour la toiture, ce ne serait pas du luxe non plus !
Monique devra déposer une demande de permis de construire dès lors que les travaux ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment. En outre, elle devra obligatoirement faire appel à un architecte si le local dans lequel les travaux sont envisagés fait plus de 150 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol.
Pour les autres travaux envisagés par Monique, qui n'entrent pas dans cette catégorie de gros travaux, une simple déclaration préalable suffira.

Un endroit à la hauteur de votre imagination

Acheter un bien atypique du style local commercial est souvent une bonne opération. Financière tout d'abord, car le prix d'achat est souvent attractif. Et même si vous devez effectuer des travaux, le prix d'un local commercial, selon les communes, peut être d'environ 20 à 40 % inférieur à celui d'un appartement en rez-de-chaussée, déjà construit. Conçu pour une activité professionnelle, cet espace est en effet moins "équipé" (pas de cuisine ni de salle de bains, de chambres et peu d'ouvertures sur l'extérieur…). À vous de tirer profit de ces "défauts" et de cet espace pour en faire un endroit de rêve au gré de vos envies et de votre imagination.
  •  Imprimer