SCPI : l'immobilier partagé

Comment ça marche ?

Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou "pierre papier" détiennent un patrimoine immobilier (bureaux, commerces ou logement), mis en location. En achetant des parts d'une SCPI, vous devenez associé de la société qui vous versera, en contrepartie, une quote-part des loyers perçus (après déduction des travaux et des frais de gestion).
Une expertise annuelle permet de définir la valeur des biens qui conditionne le prix des parts. Vous déclarez fiscalement les loyers au titre de vos revenus fonciers.

Un investissement très accessible pour tous...

En effet, le prix des parts est souvent inférieur à 1 000 ?, mais il peut exister un nombre de parts minimum à la souscription. En général, l'investissement moyen oscille entre 20 000 et 30 000 ?. Or, avec un tel budget, il est inenvisageable d'acheter un bien en direct !

Mais sur le long terme, il faut tenir compte des 3 paramètres suivants :

1. Les frais payés lors de la souscription oscillent généralement autour de 10 %. Donc si vous vendez trop tôt, la rentabilité ne sera pas au rendez-vous.
2. Les plus-values réalisées sur les ventes de SCPI ne sont exonérées qu'au bout de 30 ans.
3. La revente des parts de SCPI peut s'avérer complexe en fonction du marché des parts en cas de demande de sorties importantes.

SCPI de rendement ou SCPI fiscale ?

En fonction des vos objectifs :

• Si vous voulez des revenus réguliers, optez pour les SCPI de rendement : ce sont les plus nombreuses et les plus rentables. Le revenu est versé trimestriellement. Ces SCPI offrent des rendements autour de 5 %. Elles permettent d'accéder à l'immobilier tertiaire généralement plus rémunérateur que les loyers d'habitation.
• Les SCPI fiscales investissent, quant à elles, dans l'immobilier d'habitation, et affichent des rentabilités plus faibles (2,5 % de rendement par an), car les loyers sont plafonnés. Elles procurent par ailleurs des avantages fiscaux aux investisseurs.

Les plus des SCPI

Un investissement qui présente de nombreux avantages :

• C'est un placement attrayant qui permet de diversifier ses placements.
• C'est le seul produit financier que l'on peut financer à crédit. L'emprunteur peut déduire ses intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers, sans limitation de montant et de durée.
• Les SCPI offrent un rendement élevé (5,2 % en 2011) pour un risque assez faible. Cependant, on s'attend à une légère baisse en 2012, autour de 5,1 %.
• Avec la SCPI, pas de souci de gestion : vous n'avez plus rien à faire... Le gérant achète les bureaux, commerces ou logements, les loue et vous reverse, chaque trimestre, votre quote-part de loyers, nette de charges (entretien, taxes...).
• Les SCPI offrent une mutualisation des risques locatifs : elles reposent, en effet, sur des centaines de locataires, ce qui réduit le risque.
• Vous pouvez acheter de l'immobilier pour un faible ticket d'entrée.

Les moins des SCPI

Il faut tenir des aléas suivants :

• Acquérir des parts de SCPI ne comporte pas de garantie, ni en capital, ni en rendement.
• C'est un placement peu "liquide" (il peut être difficile à revendre).
• Les droits d'entrée et les frais de gestion peuvent être élevés.
• C'est un investissement à long terme (comptez au moins 10 ans).

Comment choisir votre SCPI ?

Toutes les SCPI n'offrent pas les mêmes rendements. Vous devez :

1. Examiner la composition du parc immobilier. Attention à ceux qui sont vieillissants, la SCPI devra engager des travaux (rénovation et mise aux normes).
2. Opter pour les SCPI qui détiennent des immeubles dans des agglomérations dynamiques et qui se louent facilement.
3. Vérifier les performances enregistrées sur les 10 dernières années, et choisir des sociétés de gestion sérieuses.
4. Analyser les comptes et vérifier le "report à  nouveau" (c'est-à-dire les bénéfices mis de côté en cas de baisse passagère de la rentabilité) et les provisions pour gros travaux.