Immonot, l'immobilier des notaires

La vente à rénover
Quels immeubles sont concernés ?


La vente à rénover - Quels immeubles sont concernés ?

Méconnu du grand public, le droit français donne la possibilité au vendeur d'un immeuble bâti existant (à usage d'habitation ou à usage mixte habitation/professionnel) de prendre l'engagement de réaliser des travaux, pour le compte de l'acquéreur, par le biais du versement par ce dernier de sommes d'argent en vue de leur réalisation.

La vente d'immeuble à rénover est un acte notarié plutôt atypique par lequel l'acquéreur devient propriétaire du sol puis du bâti, au fur et à mesure que les travaux sont réalisés par le vendeur. Elle est régie par le décret n° 2008-1338 du 16 décembre 2008. L'acquéreur bénéficie, comme en matière de vente d'immeuble « normale », d'une protection accrue mais en ne devenant propriétaire des constructions qu'au fur et à mesure que celles-ci soient effectuées, après être devenu dans un premier temps propriétaire du sol. Il existe bien entendu des règles précises à respecter quant aux modalités et au formalisme de l'acte de vente d'immeuble à rénover (VIR), au paiement du prix, à la réalisation des travaux ainsi qu'aux dispositions prises par le législateur en vue de protéger l'acquéreur pendant et après les travaux entrepris.

Formalisme de la vente d'immeuble à rénover (VIR)

La vente d'immeuble à rénover est un acte notarié qui concerne un bâti existant, à usage d'habitation ou à usage mixte habitation/professionnel, avec l'engagement pour le vendeur de réaliser certains travaux bien précis.
Les travaux autorisés sont répertoriés dans le décret du 16 décembre 2018 et ne doivent en aucun cas être des travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble.  
À défaut, il s'agirait d'une vente en l'état futur d'achèvement et non d'une vente d'immeuble à rénover.
L'immeuble ne doit pas être rendu neuf au sens de la loi, c'est-à-dire qu'il ne faut pas réaliser :

  • plus de la moitié des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ou des façades (hors ravalement) ;
  • ou plus des deux tiers de chacun des éléments suivants : plancher, huisseries extérieures, cloisons intérieures, sanitaires, plomberie, installations électriques, système de chauffage.
L'acte contenant vente d'immeuble à rénover doit comporter un certain nombre d'éléments essentiels sous peine de nullité : la description et les caractéristiques de l'immeuble vendu, la nature et la consistance des travaux à réaliser, le prix de l'immeuble, le délai de réalisation des travaux, la justification de la garantie financière d'achèvement à délivrer par le vendeur, les justificatifs des assurances obligatoires souscrites par le vendeur.
Si l'acquéreur venait à vendre avant l'accomplissement desdits travaux, les droits et obligations qu'il tient de la vente d'immeuble à rénover seraient bien évidemment transférés au nouvel acquéreur.

Paiement du prix et des travaux lors de la VIR

La loi encadre strictement le régime de la vente à rénover, notamment pour le paiement du prix de vente et des travaux à réaliser, sous forme d'échelonnement de versement des sommes dues. Lors de la régularisation de l'acte authentique, l'acquéreur devra procéder au versement du prix de vente de l'existant. Puis, il effectuera le paiement du montant des travaux au fur et à mesure de l'avancée des travaux en respectant un échelonnement précis :

  • à concurrence de 50 % lors de l'achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux ;
  • et à concurrence de 95 % à l'achèvement de l'ensemble des travaux. Quant au solde, il sera payé comme en matière de vente en l'état futur d'achèvement, lors de la livraison. Il est strictement interdit au vendeur de demander ou de percevoir des sommes qui ne seraient pas exigibles aux vues de l'avancement des travaux. Néanmoins, le décret n° 2010-1128 du 27 septembre 2010 y a apporté quelques ajustements et les versements ne peuvent excéder au total :
  • 35 % à l'achèvement des fondations ;  
  • 50 % à l'achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée ;
  • 65 % à l'achèvement du dernier plancher haut ;
  • 70 % à la mise hors d'eau ;
  • 80 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
  • 90 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ;
  • 95 % à l'achèvement de l'immeuble.
Des paliers intermédiaires restent possibles mais seulement si les plafonds ci-dessus ne sont pas dépassés.
À défaut, le vendeur qui ne respecterait pas lesdits plafonds et exigerait des versements plus importants pourrait encourir diverses sanctions.

Règles de protection de l'acquéreur

Bien évidemment, le législateur a voulu encadrer de manière stricte ce type d'acquisition inhabituelle. Tant pour assurer à l'acquéreur que les travaux seront réalisés dans le délai imparti, que par la suite, si un problème devait subvenir. Il est, par conséquent, imposé au vendeur de souscrire à une garantie d'achèvement (caution solidaire) auprès d'un établissement bancaire ou d'une société d'assurance spécialement habilitée. Cette garantie prendra fin lorsque l'achèvement des travaux sera dûment constaté et que les parties, vendeur et acquéreur, auront régularisé un procès-verbal de réception, comme en matière de vente en l'état futur d'achèvement. L'acquéreur devra ainsi procéder au dernier versement, et par conséquent, solder le prix auprès du vendeur. Ce dernier, professionnel, devra également justifier auprès de l'acquéreur de la souscription d'une assurance de responsabilité obligatoire ainsi que d'une assurance dommages ouvrage sous peine de s'exposer encore une fois à de possibles sanctions. L'achèvement des travaux constituera alors le point de départ des diverses garanties.

Caroline MARLIN
Notaire à Libourne

Que pensez-vous de cet article ?


La rédaction vous recommande :

Lire la suite